8月房企销售数据点评：淡季延续，关注收储进展

股票研究/2024.09.05 淡季延续，关注收储进展房地产 评级：增持 ——8月房企销售数据点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 8月TOP50房企销售额跌幅小幅走阔2pct至18%，市场仍在修复中；随着传统淡季结束，将继续追踪“金九银十”能否如期而至。 投资要点： 8月TOP50房企权益销售额同比下滑18%，跌幅较上月走阔2pct市场仍在修复中。根据克而瑞数据，以权益销售额为口径，TOP50房企销售额为1655亿元，从绝对规模上看，不及前7月的均值，仅 高于1、2月，与8月为地产行业的传统淡季有关，其中TOP10房企占比较7月上涨4pct至55%；从同比降幅看，较7月小幅走阔2pct至18%，可见销售整体仍处于弱势。以房企表现看，央企继续维持正增长，涨幅收窄8pct至3%，而国企/民企的同比增速分别为 -23%/-41%，整体看，央企的销售韧性依旧显著更强。另外，8月单月权益销售额破百亿的房企数量回落至4家，为保利、中海、华润万科。 参考过去两年“上半年强、下半年弱”的销售规律，是否会出现“金九银十”有待数据作验证，期待政策的积极支持。在2024年4月的报告《金三银四，而非金九银十》中，我们指出在销售数据层面， 房企销售更多表现为“季末冲量”，即与报表时点相关的3/6/9/12月销售金额占比最高，且在2022~2023年以上4个月的占比排序变为6/3/12/9，呈现上半年强于下半年的特征。同时，以2024年上半年的市场反馈看，放松政策的出台对于市场信心的提振有效，期待后续相关政策的继续支持。 存量房收储加速推进，已有29城发布首批房源征集细则，要求主要集中在区位、房源资质、套型面积、配套设施、收储价格等方面。根据克而瑞统计，截至8月中旬已有超过50城市明确表态支持国 企收储，其中部分已经发布房源征集细节，房屋的具体要求主要如下：1）竣工验收备案、权属清晰可交易的现房，部分城市允许期房2）偏好周边交通便利、设施配套完备、位于核心区域的房源，优先选取可实现封闭管理的项目；3）青睐中小户型，重点城市中7成以 上以120平方米为上限，而用于保障型租赁住房的房源一般要求在 70平方米以下；4）按照成本法或市价打折定价，成本法主要为土地成本、建安成本和不超过5%的利润，而市价打折法在计算方式上各地差异较大，例如佛山为不超过同地段同品质同时期新建商品住房市价的60%。目前，存量收储处于早期筹备和房源征集阶段，落地项目数量有限，预期随着收储的加速推进，能够对新房销售的改善带来一定支撑。 行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠 杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面 关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。风险提示：市场需求加速下行。 房地产《开启地产新模式，一二线的城市更新》 2024.08.26 房地产《快速下行结束，寻找新的平衡点》 2024.08.15 房地产《改革融资，重塑生态》2024.08.23房地产《规划调整，去风险、也去库存》2024.08.21 房地产《正确使用租售比，可持续增长率更重要》2024.08.12 图1：8月TOP50房企权益销售额降幅走阔2pct至 图2：8月TOP10房企权益销售额降幅走阔6pct -18% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图3：8月TOP11-30房企权益销售额降幅走阔5pct图4：8月TOP31-50房企权益销售额同比上涨3% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图5：8月央企的表现依旧优于国企和民企图6：8月央企权益销售额同比上涨3% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图7：8月国企权益销售额跌幅收窄6pct图8：8月民企权益销售额跌幅走阔2pct 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 序号 企业简称 1~8 月累计权益销售金 额（亿元） 1~8 月累计同比增速 8 月单月权益销售金额 （亿元） 8 月单月同比增速 1 保利发展 1740.0 -18% 175.0 -32% 2 中海地产 1620.0 -15% 165.6 59% 3 华润置地 1080.0 -29% 113.1 -10% 4 万科地产 1064.4 -34% 112.0 -21% 5 招商蛇口 903.0 -29% 93.0 -23% 6 绿城中国 740.0 0% 60.0 11% 7 建发房产 600.5 -35% 38.0 -57% 8 龙湖集团 446.5 -45% 47.4 -40% 9 越秀地产 422.4 -31% 60.0 2% 10 中国铁建 421.6 -13% 48.2 6% 11 华发股份 396.0 -39% 37.2 22% 12 中国金茂 389.2 -42% 42.8 22% 13 绿地控股 383.7 -43% 45.0 -13% 14 滨江集团 356.1 -37% 26.2 -17% 15 碧桂园 326.4 -79% 33.0 -75% 16 金地集团 295.0 -56% 33.5 -57% 17 保利置业 249.0 -23% 17.1 -19% 18 新城控股 206.1 -45% 14.3 -66% 19 中建壹品 192.7 40% 11.1 -8% 20 融创中国 192.4 -45% 40.2 75% 21 中国恒大 185.8 -57% 13.3 -67% 22 中交房地产 176.9 -38% 18.6 -17% 23 美的置业 168.4 -47% 17.5 -44% 24 伟星房产 164.4 -26% 16.7 -3% 25 电建地产 163.2 -34% 11.6 7% 26 世茂集团 156.9 -33% 18.3 22% 27 路劲集团 154.8 -50% 10.6 6% 28 大华集团 151.3 -39% 16.2 -33% 29 远洋集团 147.9 -43% 17.7 86% 30 卓越集团 147.6 -51% 20.4 19% 表1：8月TOP50房企中仅有4家房企的权益销售额突破百亿元 注：仅展示1~8月累计权益销售额TOP30房企名单。数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 序号 企业简称 1~8月累计操盘金额 （亿元） 1~8月累计同比增速 8月单月操盘金额 （亿元） 8月单月同比增速 1 绿地控股 405.1 -43% 47.5 -13% 2 碧桂园 396.4 -78% 39.4 -70% 3 融创中国 332.4 -43% 69.4 76% 4 旭辉集团 212.8 -53% 17.6 -55% 5 中国恒大 196.5 -57% 14.0 -67% 6 世茂集团 175.1 -33% 20.4 21% 7 中南置地 111.8 -60% 10.6 -58% 8 阳光城 97.9 -49% 12.7 -34% 9 中骏集团 72.7 -66% 14.6 39% 10 中梁控股 70.7 -49% 8.6 -22% 11 金科集团 61.1 -50% 5.3 -32% 12 荣盛发展 58.5 -39% - - 13 龙光集团 56.4 -70% 3.4 -90% 14 正荣集团 46.5 -54% - - 表2：8月大部分典型出险房企操盘金额仍出现同比下滑 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表3：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 9.4最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.467081.020.740.826.38.77.9增持 600048.SH保利发展7.709221.010.951.017.68.17.6增持 001979.SZ招商蛇口8.807970.700.790.8512.611.110.4增持 601512.SH中新集团6.44970.910.920.997.17.06.5增持 002244.SZ滨江集团8.202550.810.981.1010.18.47.5增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级