地产行业4月观察及数据点评：产品呈现代际差，房企端增速预计触底

[Table_Industry]房地产[Table_Invest]评级：增持 产品呈现代际差，房企端增速预计触底 ——地产4月观察及数据点评 陈昭颖(研究助理)021-38676666 登记编号S0880525040101S0880518010002S0880125042226 本报告导读： 行业供需裂口继续拉大，企业资金好转迹象更加明显，低位运行的前端投资预计将迎来阶段性见底的信号。 投资要点： Table_Summary]4月新开工面积增速继续保持低位，进一步下降至-24%，即便住宅新开工面积增速也下降至-22%，若按此幅度年化，全年住宅新开工面积下降至4.2亿平方米，考虑车位的“扩容”，供需平衡的曙光依然可以看到。假设套均面积100平方米，且大约1：0.8配比车位，按照车位面积30平方米测算，则当前新开工面积增厚24%，那么4.2亿平方米新开工面积对应销售面积的规模为5.2亿平方米，预计低于全年销售面积，因此，当前已经进入到去库存的阶段。 如果按照极端的假设，也即新开工全部来自于新拿地，而不来自于存量项目新开工，那么，目前的存量项目去库存速度大约每年2.8亿平方米，相比于目前的库存，依然需要收储的推进。按照当前住宅销售面积同比下降2%做年化，全年将完成8.0亿平方米销售，那么净去化库存2.8亿平方米（销售8.0亿平方米扣除扩容后的新开工面积5.2亿平方米），要加快行业的绝对触底，依然需要土地收储的进一步推进。 新开工面积（5.2亿平方米）依然大于库存去化（2.8亿平方米），意味着新拿地项目依然是销售市场的主导，对有拿地能力的房企更加有力，而住房新规带来的产品品质提升预计将更进一步凸显这一差异。即便新开工面积在增速上低于销售面积，但是在较大的库存背景下，依然反应了存量项目去化依然面临较大压力，考虑到新产品的产品力进一步增强，拉开和存量项目的代际差异，存量盘活的难度依然较大，存量项目规划的调整依然是必要的。 由于新老项目代际差的拉大，预计拿地和新开工在同比增速上将不会进一步下降，当前进入阶段性低位域。代际差将使得房企更加重视招拍挂市场，对于并购领域则进入机会型市场，因此目前新开工面积-24%的同比增速，预计将成为阶段性低位，进一步下降的幅度和概率均不大，然后用时间来消化存量库存，行业发展进入平稳阶段。依然是无包袱龙头的机会区间。推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。 目录 1.2025年1-4月投资降幅扩大，销售额降幅扩大..........................................32.2025年1-4月投资情况..................................................................................42.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大.............42.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大............................43.房地产销售面积累计缩窄，销售额同比降幅扩大.......................................54.到位资金累计降幅扩大..................................................................................75.投资建议..........................................................................................................96.风险提示........................................................................................................10 1.2025年1-4月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 我们将2025年1-4月数据与2024年同期对比发现，2025年1-4月行业开发投资完成额较2024年同期下降10.3%；商品房销售额数据较2024年同期下降3.2%；开发资金来源较2024年同期下降4.1%；新开工面积较2024年同期下降23.8%。 2025年4月环比数据：不采取可比数据口径，2025年4月行业开发投资完成额较2025年3月环比下降14.79%；商品房销售额数据较2025年3月环比下降40.82%；商品房销售面积较2025年3月环比下降42.52%；开发资金来源较2025年3月环比下降14.04%；新开工面积较2025年3月环比下降24.16%；竣工面积较2025年3月环比下降39.76%。 2025年1-4月数据关注点：2025年1-4月房地产开发投资累计同比下降10.3%，降幅较2025年1-3月扩大0.4个百分点。2025年1-4月新开工同比下滑23.8%，与2025年1-3月跌幅缩窄0.6个百分点。2025年1-4月竣工面积同比下降16.9%，较2025年1-3月跌幅扩大2.6个百分点。2025年1-4月房企开发资金同比下降4.1%，较2025年1-3月跌幅扩大0.4个百分点。其中2025年1-4月国内贷款同比增加0.8%，个人按揭贷款同比下降8.5%，自筹资金同比下降6.8%。 2025年1-4月商品房销售面积同比下降2.8%，较2025年1-3月降幅缩窄0.2个百分点。同期商品房销售金额同比下降3.2%，较2025年1-3月降幅扩大1.1个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2025年1-4月一线、二线的销售面积、销售金额同比均增长且增幅缩窄，三线的销售面积下降且降幅缩窄、销售金额下降且降幅扩大。 2025年1-4月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。我们认为2025年小阳春行情延续2024年底政策效应，伴随一季度低基数效应基本面改善明显。2024年底，中央及各部委对房地产频频发声，供给侧多重融资支持政策、去库存政策，需求侧限制政策不断打开，房地产稳经济作用将重新纳入政策视野。我们认为当前板块市值占比与经济价值不完全对等，存在价值重估空间。 2.2025年1-4月投资情况 2.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 2025年1-4月全国房地产累计开发投资为27730亿元，同比下降10.3%，降幅较2025年1-3月扩大0.4个百分点。2025年1-4月住宅开发投资21179亿元，同比下降9.6%，降幅较2025年1-3月扩大0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为76.4%，较2025年1-3月提高0.3个百分点。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2025年1-3月，全国房地产开发企业土地购置费用为7191.4亿元，同比减少4.5%，降幅较2025年1-2月扩大4.2个百分点。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 2025年1-4月，房屋施工面积62.03亿平方米，累计同比下降9.7%，跌幅较2025年1-3月扩大0.2个百分点。2025年1-4月房屋新开工面积1.78亿平方米，累计同比下降23.8%，跌幅较2025年1-3月缩窄0.6个百分点。2025年1-4月房屋竣工面积1.56亿平方米，累计同比下降16.9%，跌幅较2025年1-3月扩大2.6个百分点。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 3.房地产销售面积累计缩窄，销售额同比降幅扩大 2025年1-4月商品房销售面积2.83亿平方米，累计同比2024年下降2.8%，跌幅较2025年1-3月缩窄0.2个百分点。2025年1-4月商品房销售额为2.70万亿元，累计同比2024年下降3.2%，跌幅较2025年1-3月扩大1.1个百分点。2025年1-4月住宅销售额同比下降1.9%；办公楼销售额同比下降12.3%；商业营业用房销售额同比下降13.3%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 从住宅口径的分线数据来看，2025年1-4月，一线城市商品住宅销售面积871万平方米，累计同比上升11.3%；同期二线城市商品住宅销售面积4936万平米，累计同比上升12.2%；同期三四线城市商品住宅销售面积18046万平米，累计同比下降6.6%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2025年1-4月，一线城市商品住宅销售额4054亿元，累计同比上升8.6%；同期二线城市商品住宅销售额7862亿元，累计同比上升8.5%；同期三四线城市商品住宅销售额11950亿元，累计同比下降11.3%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，2024年末地产政策效应仍在延续，一线城市、二线城市展现出强劲的市场需求，小阳春行情成色充足。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到缓慢下行区间。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 从销竣比情况来看，2025年1-4月销竣比数据为1.81。从待售面积来看，截至2025年4月末全国商品房待售面积为7.81亿平米，较2025年3月末减少522万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为8.92个月，较2025年3月减少0.04个月。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 截至2025年4月，35城月度可售面积为3.12亿平，较前期2022年1月高点减少0.55亿平，库存出清周期为20.33月，较前期2024年9月高点缩短3.39个月。分线城市来看，截至2025年4月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为12.12个月、22.08个月、24.94个月。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 4.到位资金累计降幅扩大 2025年1-4月全国房地产资金来源总量达到3.26万亿元，累计同比下降4.1%，跌幅较2025年1-3月扩大0.4个百分点。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 从2025年1-4月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的17.24%，利用外资占比0.05%，自筹资金占比33.60%，其他资金占比49.11%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2025年1-4月达到5619亿元，累计同比增长0.8%。2025年1-4月利用外资16亿元，累计同比增长82.0%。2025年1-4月自筹资金达到10953亿元，累计同比下降6.8%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2025年1-4月个人按揭贷款达到4518亿元，累计同比下降8.5%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 5.投资建议 4月新开工面积增速继续保持低位，进一步下降至-24%，即便住宅新开工面积增速也下降至-22%，若按此幅度年化，全年住宅新开工面积下降至4.2亿平方米，考虑车位的“扩容