房地产行业统计局2018年1~4月房地产数据点评：房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 统计局2018年1-4月房地产数据点评 超配 （维持评级） 2018年05月17日 房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师： 王越明 0755-82130478 wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 事项： [Table_Summary] 2018年5月15日，国家统计局发布了2018年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。 评论： 指标增速全面回落，行业仍处于小周期降温阶段 根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，当行业主要指标的累计同比增速见顶回落，则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月，确认于2016年6月，其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落，表明行业持续处于降温期，最新的行业主要指标显示当前仍处于这一阶段。 一、销售额及销售面积增速继续显著回落 2018年1-4月，商品房销售面积累计同比增速1.3%，较1-3月回落2.3个百分点，较2016年1-4月回落35.2个百分点，保持回落态势；商品房销售额累计同比增速9%，较1-3月回落1.4个百分点，较2016年1-4月回落46.9个百分点，降温态势显著。预计在“房住不炒”、居民去杠杆等调控背景下，行业销售增速仍将保持回落趋势。 图1：商品房销售面积累计同比增速 图2：商品房销售额累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 二、新开工与施工面积增速保持回落趋势 2018年1-4月，新开工面积累计同比增速7.3%，较1-3月回落2.4个百分点，较2016年1-4月回落14.1个百分点；施工面积累计同比增速1.6%，较1-3月提升0.1个百分点，较2016年1-4月回落4.2个百分点，均处于显著降温通道。 0510152025303540商品房销售面积累计同比（%）5152535455565商品房销售额累计同比（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图3：房屋新开工面积同比增 图4：房屋施工面积同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 三、房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因 2018年1-4月，虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势，但房地产投资仍然较热，房地产投资累计同比增速10.3%，较1-3月回落0.1个百分点，仍然保持在近三年的高位。我们认为：这是房企彼此博弈的“囚徒困境”所致。 图5：房地产投资累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 表1：房企博弈的“囚徒困境” 影响及结果 房企A 积极拿地、动工 谨慎拿地、动工 房企B 积极拿地、动工 投资热、地价涨，调控政策加码 房企B市占率提升、房企A市占率下降 谨慎拿地、动工 房企A市占率提升、房企B市占率下滑 土地流拍、地方财政承压，调控政策放松 资料来源：国信证券经济研究所整理 0510152025新开工面积累计同比（%）1234567施工面积累计同比（%）66.577.588.599.51010.511房地产投资累计同比（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 房地产投资主要由建安费用及土地购置费构成，价格因素也是导致投资增速反弹的因素。 图6：房地产投资要素构成 资料来源: 国信证券经济研究所整理 从2018年1-4月的情况来看，价格因素包括—— ①土地购置费：2018年1-4月土地购置面积增速仍维持在低位波动，而土地成交价款增速则由1-3月的20.3%显著回落了6.7个百分点至1-4月的13.6%。 ②建安费用：2018年1-4月，从选取的样本价格来看，螺纹钢价格平均同比增长12.9%，水泥价格平均同比增长44%，均有显著增幅。 图7：购置土地面积累计同比增速 图8：土地成交价款累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 -505101520本年购置土地面积累计同比（%）0102030405060本年土地成交价款累计同比（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图9：螺纹钢价格及同比增速 图10：水泥价格及同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 四、房企开发资金持续回落 2018年1-4月，房地产开发资金累计同比增速2.1%，较1-3月回落1个百分点，较2016年1-5月的高点回落14.7个百分点；其中，个人按揭贷款累计同比增速-6.7%，较1-3月回落0.1个百分点，较2016年1-5月回落65.2个百分点；定金及预收款累计同比增速8.3%，较1-3月回落2.9个百分点，较2016年1-5月回落26.9个百分点。 图11：房企开发资金累计同比增速显著回落 图12：个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 五、购房贷款利率持续上升 2018年4月，全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.56%、5.91%，均较2018年3月提高0.05个百分点，银行信贷持续收紧。 图13：购房贷款利率自2017年起持续上升 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 -20%0%20%40%60%80%100%120%0100020003000400050006000Jan/17Feb/17Mar/17Apr/17May/17Jun/17Jul/17Aug/17Sep/17Oct/17Nov/17Dec/17Jan/18Feb/18Mar/18Apr/18价格:螺纹钢:HRB400 20mm:上海同比增速0%20%40%60%80%100%0100200300400500600700Jan/17Feb/17Mar/17Apr/17May/17Jun/17Jul/17Aug/17Sep/17Oct/17Nov/17Dec/17Jan/18Feb/18Mar/18Apr/18价格:普通水泥:42.5级散装:上海同比增速05101520房地产开发资金累计同比（%）-20020406080个人按揭贷款累计同比（%）定金及预收款累计同比（%）44.555.566.5首套平均房贷利率（%）二套房贷平均利率（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 调控政策持续加码 2018年以来，部分城市继续强化调控，如成都进一步升级加大限购对象范围、丹东限售并提高首付比例、贵阳加码限售、海南一周内三度出台限制政策、大连重启限购等；杭州、成都、西安则加入摇号购房城市之列，将摇号作为调控手段之一。预计在“房住不炒”、住建部重点约谈12个城市的示范效应下，中、短期行业政策依然偏紧。 表2：2018年部分城市加码调控政策 日期 地区 文件 要点 具体内容 2018-5-15 成都 《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》 加大限购对象范围 将住房限购对象由自然人调整为家庭，并考虑家庭自有产权住房套数；户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等 2018-5-14 丹东 《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》 限售、提高首付比例 非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易。异地住房公积金缴存职工在丹东市购房申请异地住房公积金贷款的，首付比例调整为不低于50%。 2018-5-14 贵阳 《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》 限售 3年内不得转让新建商品住房，限制多次反复申请公积金贷款，严打“首付贷”、“假按揭”等 2018-4-24 长春 《长春市人民政府办公厅关于保持房地产平稳健康发展的通知》 限售 凡在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房（含新建商品住房和二手住房）的，2年内不得上市交易，时间自合同网签备案或不动产登记之日起计算。 2018-4-22 海南 《关于进一步稳定房地产市场的通知》 限购 在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。 2018-4-20 海南 《关于调整住房公积金有关政策的通知》 提高首付比例 职工家庭购买首套新建住房的，住房公积金贷款最低首付款比例由20%提升至30% 2018-4-17 沈阳 《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 限购、限售 将购买商品住房和二手住房的限售范围由“三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内”扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”，并对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域(以下简称限购区域)实行限购政策。 2018-4-16 海南 《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》 限售 年3月30日后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让 2018-3-30 海南 《关于做好稳定房地产市场工作的通知》 限购、限售、限贷 非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，且需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。 2018-3-22 大连 《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 限购、限售 本市户籍居民家庭在本市中心城区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区）拥有2套及以上住房的、非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域（中山区、西岗区、沙河口区及高新园区）的住房。非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的，并能提供购房申请之日前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或城镇社会基本养老保险证明的，在限制区域可购买1套住房。文件实施之日起，新