百强销售单月环比回落，债券发行增速降低 [Table_CoverStock] ——2023年4月房企销售融资数据点评 [Table_ReportDate] 2023年05月05日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 上次评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 百强销售单月环比回落，债券发行增速降低 [Table_ReportDate] 2023年05月05日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] ➢ 百强销售：百强房企1-4月累计销售金额同比增长8.74%，单月环比回落。2023年1-4月百强房企累计销售金额为23056.30亿元，同比上升8.74%，累计同比增速自3月转正后继续走高。百强房企单月全口径销售金额为6421.10亿元，同比上升30.40%，同比增速连续第3个月保持正增。今年4月百强当月销售金额6421亿，为近6年来同期较低水平，不及2018年（7000亿）、2019年（8948亿）和2020年同期（9002亿）。4月销售转弱，我们认为主要原因可能在于：1）房企供应缩量，2）积压需求释放完毕之后，市场热度出现自然回落。 分梯队来看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队房企累计销售额同比依然正增，头部与中部梯队单月销售额同比增速较高。1-4月各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100分别为9.46%/ 33.81%/ 24.95%/ -2.20%/ -9.78%。入榜门槛方面，1-4月TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为1120/ 607/ 290/ 115/ 43亿元，同比增速55.58%/ 26.34%/ 3.94%/ -10.33%/ 2.40%。TOP5和TOP10梯队全口径累计销售额入榜门槛相比2022年1-4月大幅提升，TOP50梯队全口径销售额入榜门槛依然低于去年同期。权益口径来看，TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100入榜门槛分别为859/ 431/ 195/ 83/ 31亿元，同比增速分别为69.51%/ 36.27%/ -0.91%/ -4.29%/ 6.14%。集中度方面，TOP21-50、TOP51-100权益销售占比提升。TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为29.96%/ 15.28%/ 17.49%/ 22.17%/ 15.10%，分别变动-0.32/ -0.12/ -0.26/ +0.31/ +0.39pct。操盘合作趋势延续。百强房企累计操盘金额/全口径累计金额为88.91%，下降0.26pct，操盘占比继续环比下降，但仍维持在较高水平。权益金额/全口径金额为70.89%，上升0.31pct。 4月多数房企单月销售额环比回落，近半数房企实现相对去年1-4月的同比增长。从4月环比指标来看，多数房企单月销售业绩环比下降。从1-4月累计同比指标来看，两年均上榜的百强房企中，有38家相比于去年1-4月增长，另有38家房企同比下降。前10房企中，仅有万科和碧桂园累计同比负增。国央企销售保持优势。Top40房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为66.90%，民企均值为-3.78%。国企方面，20家国央企中有19家累计同比正增，保利置业、国贸地产、越秀地产、中国铁建、华发股份增速超过100%。民企方面，12家民企中，滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业，4家累计同比正增，其他民营房企相比去年同期下滑。 ➢ 融资：4月房企发债总额同比增速跌幅扩大。4月房企境内外债券融资规模697.11亿元，环比下降21.80%，同比下降19.23%，同比跌幅有所扩大。其中，境内债发行497.30亿元，同比下降3.91%。境外债发行199.81亿元，同比下降42.17%。品种方面，证监会主管ABS、定向工具、超短融、交易商协会ABN发行规模环比上升；而企业债、中票、短融、私募债和一般公司债发行规模环比回落。 4月境内债平均期限延长，利率环比小幅下行。4月房企发行境内债加权平均期限5.87年，环比上升1.17年。境内债加权平均利率3.68%，环比下降10bp。从1月3.87%的高点回落后，目前仍保持在过去1年内较高水平。境外债方面，平均期限环比下降、利率上升。分上市情况来看，4月A股上市房企发行境内债214.80亿元，同比上升28.19%。非A股上市房企发行境内债282.50亿元，同比下降19.27%。发行主体方面，国有房企发债444.48亿元，同比下降11.7%，平均期限5.88年，环比上升1.1年，平均利率3.68%，环比下降5bp。民企发债规模22.81亿元，规模仍然低于2022年月度均值（23.72亿）。其中，滨江发行了1笔面额6亿的1年期短融，利率4.59%；新希望五新实业发行了2笔面额4.81亿的17.78年期交易商协会ABN，票面利率5.50%。 4月房企境内债违约事件数量回落。4月有2家房企评级被下调。无境外债违约事件。境内债方面，共有4笔境内债展期、1笔债券实质违约，实质违约事件数量有所回落。债务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，截至2023年4月30日，房企5-6月债务到期规模748.41亿元、702.18亿元。2023年下半年，7月、8月和9月偿债规模较高，单月偿还额均超过800亿元。 ➢ 4月销售环比回落，二三季度供需有望重新平衡。3月以来部分城市热度有所降低，3月销售延续改善趋势，但4月销售环比回落，我们对全年销售仍持谨慎态度。后续房企供给端的压力或将逐步加大，因此在销售波动和供给压降背景之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点。未来仍需关注核心城市需求韧性与供应恢复情况。 ➢ 投资逻辑方面，我们建议继续关注当前布局能级更高、货值弹性更充裕、规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展及优质民企滨江集团。 ➢ 风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1 百强销售：1-4月累计增速保持增长，单月规模回落 .......................................................... 4 2 融资：发债总额同比跌幅扩大，国央企融资仍占多数 ......................................................... 8 3 展望：4月销售环比回落，二三季度有望重达平衡 ............................................................ 12 风险因素 ............................................................................................................................... 13 图 表 目 录 图表 1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（万亿元，%） ........................................ 4 图表 2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（万亿元，%） ........................................ 4 图表 3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（万亿元，%） ............................................... 5 图表 4：各梯度房企当月销售金额同比增速（万亿元，%）................................................... 5 图表 5：各梯队房企全口径累计销售金额入榜门槛（亿元） .................................................. 5 图表 6：各梯队房企权益口径累计销售金额入榜门槛（亿元） ............................................... 5 图表 7：各梯队房企累计权益销售金额占比 ........................................................................... 6 图表 8：操盘金额与权益金额比例 ......................................................................................... 6 图表 9：4月百强房企销售情况 .............................................................................................. 7 图表 10：房企发债总额及同比增速 ....................................................................................... 8 图表 11：境内外债券发行规模占比（%） ............................................................................. 8 图表 12：境内债券发行种类占比（%） ................................................................................. 8 图表 13：境外债发行规模及同比增速 .................................................................................... 8 图表 14：境内债平均发行期限及利率 .................................................................................... 9 图表 15：境外债平均发行期限及利率 .................................................................................... 9 图表 16：上市公司境内债发行规模及同比增速 ...................................................................... 9 图表 17：国企和民企境内债券发行规模（亿元） .................................................................. 9 图表