行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023年05月03日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:基础设施公募REITs一季度经营如何？——REITs周报》 2023-04-30 2 《房地产-行业研究周报:近期仍在推广 的 房 票 安 置 成 效 如 何 ？ 》 2023-04-23 3 《房地产-行业研究周报:上市房企购物中心规模如何？——REITs周报》 2023-04-23 行业走势图 百强销售持续向好，单月增速仍在提升——4月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2023年4月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企4月单月销售分别为2827亿元、1734亿元、6331亿元，同比增速分别为51.9%、28.6%、34.6%。2023年1-4月累计销售额分别为10062亿元、6653亿元、22623亿元，同比增速分别为28.2%、19.3%、13.5%。 4月百强房企销售额单月同比增长34.6%，相比3月份提升6.3pct 全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企4月单月销售分别为2827亿元、1734亿元、6331亿元，同比增速分别为51.9%、28.6%、34.6%，较3月分别提高14.1pct、-17.4pct、6.3pct，环比降幅分别为-13.4%、-25.6%、-14.4%。TOP10房企除万科和碧桂园外，其他房企均同比增长。建发房产、华润置地、招商蛇口单月同比三位数增长，同比增速为212.9%、118.5%、170.8%；滨江集团、绿城中国、龙湖集团、中海地产、保利发展均双位数增长，同比增速分别为88.9%、88.5%、47.7%、42.1%、36.7%；碧桂园和万科单月同比下跌，同比降幅分别为-5.6%和-2.7%。TOP11-20的房企分化明显，中国铁建同比增速高达253.6%，融创中国、绿地控股、新城控股、旭辉集团同比双位数下降，融创中国降幅最大达到41.2%。2023年1-4月TOP10、TOP11-30、TOP100房企的累计销售额分别为10062亿元、6653亿元、22623亿元，同比增速分别为28.2%、19.3%、13.5%。较3月相比，累计增速分别增长7.4pct、3.0pct、12.2pct。4月累计增速较3月有明显改善。 4月百强房企权益销售额单月同比增长38%，相比3月份提升4pct 权益口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企4月单月销售额分别为2034亿元、1200亿元、4548亿元，同比增速分别为60%、14%、38%，较3月分别提高10pct、-12pct、4pct，环比降幅分别为-17%、-13%、-12%。TOP10房企中，建发房产、招商蛇口、华润置地、绿城中国、华发股份、保利发展、龙湖集团、中海地产的权益销售金额同比增速为正，分别为246%、173%、165%、135%、67%、61%、56%、42%；万科地产和碧桂园的同比增速为负，分别为-3%和-1%。2023年1-4月TOP10、TOP11-30、TOP100房企的累计销售金额分别为7394亿元、4420亿元、16032亿元，同比增速分别为37%、8%、17%，较3月分别提高7pct、1pct、3pct。从权益比例看，TOP10房企的累计权益比例高于80%的分别为中海地产、建发房产；低于80%的分别为保利发展、碧桂园、华润置地、华发股份、龙湖集团、绿城控股、万科、招商蛇口。多数头部房企单月权益销售同比上涨。 4月百强房企销售均价同比上涨25.7% 从全口径的销售均价看，百强房企销售均价20170元/平米，同比上涨25.7%。TOP10房企的销售均价为19980元/平米，其中当月同比上升的有建发房产25283元/平米（同比+51.4%）、保利发展24692元/平米（同比+27.5%）、龙湖集团20956元/平米（同比+25.4%）、中海地产23365元/平米（同比+6.0%）、华润置地22696元/平米（同比+5.5%）、绿城中国33787元/平米（+4.3%），同比下降的有万科15987元/平米（同比-12.6%）、碧桂园8074元/平米（同比-3.9%）、滨江集团49975元/平米（同比-3.9%）、招商蛇口26241元/平米（同比-2.9%）。滨江集团为TOP10中销售均价最高的房企。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、房屋去化不及预期 -22%-17%-12%-7%-2%3%8%2022-052022-092023-01房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 海口 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 海南省海口市美兰区国兴大道3号互联网金融大厦 A栋23层2301房 邮编：570102 电话：(0898)-65365390 邮箱：research@tfzq.com 上海市虹口区北外滩国际 客运中心6号楼4层 邮编：200086 电话：(8621)-65055515 传真：(8621)-61069806 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com