行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年04月01日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地市场环比降温，热门城市限购加码——房地产土地周报0328》 2021-03-28 2 《房地产-行业研究周报:多家房企主动降档，“房住不炒”定位不变——房地产销售周报0328》 2021-03-28 3 《房地产-行业研究周报:继续看好地产龙头，房贷上行将压制楼市——房地产销售周报0321》 2021-03-21 行业走势图 3月单月同比增速放缓，销售均价环比降温—3月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2021年3月百强房企销售额，10强、50强、100强2月单月分别为4485亿元、10319亿元、12132亿元，同比增速分别为+32.33%、+57.17%、+58.47%，1-3月累计销售额分别为11304亿元、25572亿元、30759亿元，同比增速分别为+45%、+78%、+84%。 3月单月同比增速放缓，龙头房企分化明显。克而瑞公布2021年3月百强房企销售额，10强、50强、100强2月单月分别为4485亿元、10319亿元、12132亿元，同比增速分别为+32.33%、+57.17%、+58.47%，环比变动+49.42%、+48.62%、+48.44%。TOP10房企分化明显，其中8家企业实现双位数增长，保利地产在Top10中同比增速最快，达到93.03%；世茂集团、融创中国同比增速也达到50%以上；中海地产、绿地控股、新城控股同比增速均超40%；碧桂园、华润置地同比增速分别为14.85%、16.34%。2家房企实现一位数单月增长，万科、中国恒大单月增速分别为7.64%、7.94%。TOP10-20房企旭辉集团、金地集团、中南置地、中梁控股表现十分亮眼，实现单月100%以上的高速增长。1-3月，10强、50强、100强累计销售额分别为11304亿元、25572亿元、30759亿元，同比增速分别为+45%、+78%、+84%，较1-2月累计增速分别变动-13.89、-19.51、-20.11个pct。前35房企中，除华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正。从累计数据来看，房企销售增速开始放缓。 一二线房企增速快于三四线房企，环比均上升。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分为39.67%、21.69%，环比增速分别为37.81%、42.34%，累计增速分别为62%、41%，较1-2月累计增速分别下降11.78、9.69个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为35.66%，环比增速41.85%，累计增速达62%，较1-2月累计增速下降17.55个pct，快于10强、但弱于50强、100强。 单月销售均价环比降温，权益比例同比均有所下调。根据克而瑞数据，10强、30强、50强3月单月销售面积分别为3583、5785、6907万平，同比增长23.65%、34.44%、38.54%，增速较2月分别变动2.28、-40.20、-50.92个百分点，环比增速分别为71.08%、52.68%、52.78%；2月单月10强、30强、50强销售均价分别为12615、13986、14603元/平米，同比增速7.21%、8.89%、12.04%，较2月增速分别变动-24.09、-24.63、-17.31个百分点，环比增速分别为-12.18%、-9.11%、-6.08%，3月销售量价继续改善，但Top30、50增速较上月放缓。TOP10公司3月销售均价12615元/平，同比增速为7.21%，TOP10中6家公司单月销售均价同比上升。3月，碧桂园销售均价8699.64元/平，同比减少0.59元/平；中国恒大销售均价8728.36元/平，同比减少546.37元/平；万科销售均价15575.99元/平，同比增加252.39元/平，融创中国销售均价15062.52元/平，同比增加1056.24元/平；保利地产销售均价15057.26元/平，同比增加737.90元/平；龙湖集团销售均价18040.79元/平，同比增加2429.22元/平；新城控股销售均价12022.19元/平，同比增加440.88元/平。权益比例看，10强、30强、50强3月权益比例分别为75.65%、71.06%、69.70%，同比分别变动-2.22、-1.55、-3.50个百分点，较2月权益比例变动1.69、-1.23、-1.56个百分点。 销售目标方面。以1-3月累计完成情况看，有18家房企已经披露2021年销售目标，除滨江集团将销售目标下调至2020年销售额的88%外，其余房企均在2020年销售额基础上上调销售目标，其中有10家房企上调幅度超过10%，其中绿城中国上调幅度最高，达到44%。已披露销售目标的房企平均完成度为22.61%，有14家房企完成度超过20%，其中滨江集团完成度最高，为39.34%。 投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹 -5%4%13%22%31%40%49%58%2020-042020-082020-12房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：2021年3月重点房企销售情况 资料来源：克而瑞，Wind，天风证券研究所 全年销售（亿元）2021年3月21年1-3月21年预期20年20年21年预期同比增速同比增速销售目标销售额销售增速销售目标对应增速TOP104485338932.33%11304782145%4876323.17%TOP5010319656557.17%255721439078%10675711.81%TOP10012132765558.47%307591670684%13046212.43%重点布局一二线房企3392242939.67%8564528262%3655311.55%重点布局三四线房企1879154421.69%5245370841%214543.59%重点房企6055446335.66%13632840662%493829.13%龙头房企1632113244.21%4025250661%1724512.53%碧桂园75866014.85%1976142539%78882.24%万科A5765357.64%1742137027%790022.05%704211.62%12.19%中国恒大6255797.94%152714555%750020.35%723320.33%3.70%融创中国47031250.48%115461887%57533.42%保利地产48124993.03%123269777%50288.88%中海地产37526243.35%88160945%36076.99%绿地控股36424946.18%70550540%3584-7.65%新城控股18412942.89%47530158%260018.27%2510-7.33%3.60%世茂集团30520350.11%67537082%330320.44%300315.47%10.00%华润置地26122416.34%67838974%315021.52%285017.54%10.51%龙湖集团24821117.62%60138257%310019.37%270611.59%14.56%招商蛇口30521740.36%724362100%330021.92%277625.91%18.87%阳光城18013731.45%48628372%21803.31%旭辉集团260101157.43%567224153%265021.40%231015.15%14.72%金地集团270130107.54%686282143%242715.23%中南置地237105124.88%484214126%223814.17%金科集团19016416.00%48528570%223323.82%中国金茂22513172.41%628261141%250025.12%231143.71%8.18%华夏幸福042--150-963-33.66%中梁控股17278120.20%480187156%180026.68%168810.69%6.64%富力地产1019110.76%30518565%150020.34%14970.23%0.23%正荣集团15473110.77%400189112%150026.66%14198.56%5.71%融信集团1557898.21%397182118%15529.80%远洋集团1109022.22%21015535%150014.00%13100.78%14.47%绿城中国20510693.40%538173211%310017.35%214758.57%44%雅居乐1307670.03%395157153%150026.35%138217.14%8.55%奥园集团1207364.47%300143110%150020.01%133012.66%13%祥生集团1257470.24%28915290%130612.65%滨江集团1028519.56%472152210%120039.34%136421.68%-12%蓝光发展896244.07%25213981%10351.93%美的置业15574109.89%387152155%150025.80%126224.63%19%荣盛发展13955151.54%24012692%127110.18%金辉集团937033.24%253118114%9729.39%华发股份12554131.61%28115284%120530.59%蓝光发展896244.07%25213981%10351.93%公司3月当月销售（亿元）1-3月销售（亿元）2021年3月2020年3月21年1-3月20年1-3月21年1-12月销售完成情况 mNmPqQpRoOpQqNmRoRzRnPaQbPaQmOpPtRmNjMqQsOiNrRtR6MmMyRNZoOwPxNtOzQ 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）