行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年07月01日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地供应环比 降 温 ， 楼 市 因 城 施 策 ——房 地 产 土 地 周 报0627》 2021-06-27 2 《房地产-行业研究周报:LPR连续14个月“不动”，房贷利率上行趋势不变 ——房 地 产 销 售 周 报0627》 2021-06-27 3 《房地产-行业研究周报:土地供应环比 升 温 ， 楼 市 因 城 施 策 ——房 地 产 土 地 周 报0620》 2021-06-20 行业走势图 6月单月同比增速改善，多数龙头房企增长明显—6月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2021年6月百强房企销售额，10强、50强、100强6月单月分别为5574亿元、11878亿元、14607亿元，同比增速分别为+37.42%、+32.24%、+33.59%，1-6月累计销售额分别为26169亿元、57781亿元、70335亿元，同比增速分别为+68%、+87%、+92%。 6月单月同比增速改善，多数龙头房企增长明显。克而瑞公布2021年6月百强房企销售额，10强、50强、100强6月单月分别为5574亿元、11878亿元、14607亿元，同比增速分别为+37.42%、+32.24%、+33.59%，环比变动+15.70%、+9.62%、+11.81%。TOP10房企分化明显，其中9家企业实现双位数增长，绿地控股在中增速最快，达到118.87%，招商蛇口以96.13%增速次之，融创中国、中海地产、华润置地同比增速也达到70%以上；金地集团、中国恒大、万科、保利地产单月同比增速分别为47.81%、16.01%、13.28%、12.59%。碧桂园单月增速为-9.40%。TOP11-20房企中，世茂集团增速最快，达到40.82%，新城控股、龙湖集团、阳光城、旭辉集团、中梁控股的增速也达到双位数，分别为19.61%、39.30%、10.66%、29.16%、31.87%。1-6月，10强、50强、100强累计销售额分别为26169亿元、57781亿元、70335亿元，同比增速分别为+68%、+87%、+92%，较1-5月累计增速分别变动+35.23、+37.94、+39.80个pct。前35房企中，除华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正。从累计数据来看，房企销售增速开始改善。 一二线房企单月及累计增速快于三四线房企，重点房企累计增速较1-5月改善。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分别为47.57%、6.26%，环比增速分别为17.82%、2.52%，累计增速分别为85%、54%，较1-5月累计增速分别提升40.63、28.22个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为27.29%，环比增速9.01%，累计增速达77%，较1-5月累计增速提升35.13个pct，弱于10强、50强、100强。 单月销售均价同比增速较5月上调，权益比例整体较5月有所下降。根据克而瑞数据，10强、30强、50强6月单月销售面积分别为4294、6712、7836.3万平，同比下降1.56%、5.17%、5.84%，增速较5月分别变动-15.39、-21.69、-22.00个百分点，环比增速分别为14.67%、10.09%、8.63%；6月单月10强、30强、50强销售均价分别为12871、13966、14624元/平米，同比增速6.20%、3.52%、5.51%，较5月增速分别变动+2.69、+2.51、+2.60个百分点，环比增速分别为1.23%、2.39%、1.11%，6月销售均价继续上升，增速较5月有所提升。TOP10公司6月销售均价12871元/平，同比增速为6.20%，TOP10中5家公司单月销售均价同比上升。6月，碧桂园销售均价8699.31元/平，同比减少0.07元/平；中国恒大销售均价8120.83元/平，同比增加335.69元/平；万科销售均价14988.91元/平，同比减少867.01元/平，融创中国销售均价13660.64元/平，同比减少550.16元/平；保利地产销售均价14748.00元/平，同比减少81.34元/平；龙湖集团销售均价16858.24元/平，同比减少282.92元/平；新城控股销售均价11024.26元/平，同比减少851.88元/平；绿地控股销售均价13226.48元/平，同比增加1260.18元/平。权益比例看，10强、30强、50强6月权益比例分别为70.49%、69.44%、67.37%，同比分别变动-6.03、-0.56、-0.75个百分点，较5月权益比例变动-3.93、-0.31、1.90个百分点。 销售目标方面。以1-6月累计完成情况看，有29家房企已经披露2021年销售目标，除滨江集团将销售目标下调至2020年销售额的88%外，其余房企均在2020年销售额基础上上调销售目标，其中有17家房企上调幅度超过10%，其中绿城中国上调幅度最高，达到44%。已披露销售目标的房企平均完成度为48.75%，有13家房企完成度超过50%，其中滨江集团完成度最高，为73.3%。 投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹 -15%-8%-1%6%13%20%27%34%2020-072020-112021-032021-07房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：2021年6月重点房企销售情况 资料来源：克而瑞，Wind，天风证券研究所 全年销售（亿元）2021年6月21年1-6月21年预期20年20年21年预期同比增速同比增速销售目标销售额销售增速销售目标对应增速TOP105574405737.42%261691554668%4876323.17%TOP5011878898232.24%577813093287%10675711.81%TOP100146071093533.59%703353662492%13046212.43%重点布局一二线房企4438300747.57%201371090585%3655311.55%重点布局三四线房企200618886.26%11630756854%214543.59%重点房企7110558627.29%308821744377%493829.13%龙头房企1961149930.81%8848509674%1724512.53%碧桂园723798-9.40%4264291346%867749.1%78882.24%10.0%万科A68060013.28%3548246044%790044.9%704211.62%12.2%中国恒大71061216.01%3562273630%750047.5%723320.33%3.7%融创中国79044776.69%32081405128%640050.1%57533.42%11.3%保利地产50144512.59%2850152587%50288.88%中海地产50027184.38%2054115378%396851.8%36076.99%10.0%绿地控股503230118.87%164193875%3584-7.65%新城控股24420419.61%119070968%260045.8%2510-7.33%3.6%世茂集团31022040.82%152880390%330346.3%300315.47%10.0%华润置地38721282.59%1648790109%315052.3%285017.54%10.5%龙湖集团30822139.30%142682373%310046.0%270611.59%14.6%招商蛇口44322696.13%1770780127%330053.6%277625.91%18.9%阳光城20018110.66%101363161%220046.0%21803.31%0.9%旭辉集团26120229.16%1362556145%265051.4%231015.15%14.7%金地集团33722847.81%1625678140%280058.0%242715.23%15.4%中南置地2021858.91%108855496%250043.5%223814.17%11.7%金科集团171185-7.42%102059870%250040.8%223323.82%12.0%中国金茂200201-0.65%1302652100%250052.1%231143.71%8.2%华夏幸福-68--300-963-33.66%中梁控股19815031.87%956430122%180053.1%168810.69%6.6%富力地产1221137.69%64739265%150043.1%14970.23%0.2%正荣集团14012710.47%83241999%150055.5%14198.56%5.7%融信集团1481378.22%83041799%160051.9%15529.80%3.1%远洋集团1128235.89%52031864%150034.7%13100.78%14.5%绿城中国74127-42.03%1367429218%310044.1%214758.57%44.4%雅居乐1441393.67%75340287%150050.2%138217.14%8.5%奥园集团15010246.73%676333103%150045.1%133012.66%12.8%祥生集团294126133.41%69236291%130612.65%滨江集团18213733.07%879403118%120073.3%136421.68%-12.0%蓝光发展3088-65.83%47729761%115041.4%10351.93%11.1%美的置业13411912.26%825360129%150055.0%126224.63%18.9%荣盛发展1311245.95%59333378%130045.6%127110.18%2.3%金辉集团1107742.54%558263112%9729.39%华发股份1036850.66%642303112%120530.59%蓝光发展3088-65.83%47729761%115041.4%10351.93%11.1%公司6月当月销售（亿元）1-6月销售（亿元）2021年6月2020年6月21年1-6月20年1-6月21年1-12