行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年12月01日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:地产政策因地制宜，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报1129》 2020-11-29 2 《房地产-行业研究周报:新房市场销售改善趋缓，房地产贷款增速回落——房地产销售周报1129》 2020-11-29 3 《房地产-行业研究周报:土地市场热度边际下降，房地产投资韧性足——房地产土地周报1122》 2020-11-22 行业走势图 11月单月同比环比改善，龙头房企分化明显—11月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2020年11月百强房企销售额，10强、50强、100强11月单月分别为4870亿元、11297亿元、13561亿元，同比增速分别为+3.0%、+20.3%、+18.8%，1-11月累计销售额分别为46098亿元、93573亿元、113275亿元，同比增速分别为+5%、+11%、+10.5%。 11月单月同比环比改善，龙头房企分化明显。克而瑞公布2020年11月百强房企销售额，10强、50强、100强11月单月分别为4870亿元、11297亿元、13561亿元，同比增速分别为+3.0%、+20.3%、+18.8%，环比变动-6.28%、6.12%、5.90%。TOP10房企分化明显，其中6家企业实现双位数增长，恒大、保利、中海、新城、华润、龙湖等单月增速分别实现35%、24%、55%、21%、11%、35%的同比增长；碧桂园单月销售同比分别下降7%。TOP10-20房企招商蛇口、金茂等表现十分亮眼，实现单月60%以上的高速增长。1-11月，10强、50强、100强累计销售额分别为46098亿元、93573亿元、113275亿元，同比增速分别为+5%、+11%、+10.5%，环比1-10月增速分别变动-0.25、+1.69、+1.51个pct。前20房企中，除绿地、新城、华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正，其中招商蛇口、金科、金茂等累计增速突破20%。从单月及累计的数据来看，房企销售数据持续向好。 一二线房企持续恢复、三四线增速较上月下滑明显。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分为16%、7%，环比增速分别为-1.36%、-9.37%，累计增速分别为1.5%、7%，较1-10月增速分别提升1.35、0.49个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为13%，环比下降4.25%，累计增速达8%，环比1-10月上升0.7个pct，快于十强、但弱于50强、百强。 单月销售均价提升，权益比例下降。根据克而瑞数据，10强、30强、50强11月单月销售面积分别为4554.5、7248.2、9058.3万平，同比增长36.2%、27.19%、34.17%，增速较10月分别变动31.19、12.36、20.45个百分点，环比增速分别为-6.55%、-2.67%、4.75%；11月单月10强、30强、50强销售均价分别为10025.69、11635.99、12320.74元/平米，同比增速-18.01%、-9.81%、-46.38%，较10月增速分别变动-21.11、-12.86、-52.06个百分点，环比增速分别为-19.37%、-13.25%、-11.14%，11月销售量升价缩。TOP10公司11月销售均价13100.1元/平，同比增速为-1.43%，TOP10中4家公司单月销售均价同比上升。11月，碧桂园销售均价4643元/平，同比减少4356元/平；中国恒大销售均价8969元/平，同比减少1621元/平；万科销售均价14259元/平，同比减少1275元/平，融创中国销售均价13791元/平，同比减少803元/平；保利销售均价11339元/平，同比减少3779元/平；龙湖集团销售均价17005元/平，同比减少530元/平；新城控股销售均价10598元/平，同比减少57元/平。权益比例看，10强、30强、50强11月权益比例分别为76.88%、69.84%、70.71%，同比分别变动0.04、-0.26、0.84个百分点，较10月权益比例变动0.54、-4.20、-1.12个百分点。 可跟踪企业加权平均完成率为91.44%、万科等完成率靠前：以1-11月累计完成情况看，根据披露销售目标的房企计算，有披露销售目标房企1-11月份实现累计销售额71994亿元，11月累计完成90.20%， 2020年有披露销售目标房企2019年总销售72547亿元，2019年11月累计销售65437亿元，完成率90.20%，目前目标房企平均完成率略高于去年同期。分企业表现看，恒大（105%）、金茂（100%）、招商蛇口（98%）、碧桂园（96%）、保利（96%）、华润（94%）、阳光城（94%）、龙湖（93%）完成度较为靠前；其中，绿城中国完成度低于70%。 投资建议：行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。 风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹 -10%-4%2%8%14%20%26%2019-122020-042020-08房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：2020年11月重点房企销售情况 资料来源：克而瑞，Wind，天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com