行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年03月01日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地市场供应成交放缓，热门城市限购加码——房地产土地周报0228》 2021-02-28 2 《房地产-行业研究周报:继续看好地产估值修复，行业政策风险溢价下行——房 地 产 销 售 周 报0228》 2021-02-28 3 《房地产-行业研究周报:土地市场环比降温，楼市因城施策——房地产土地周报0221》 2021-02-21 行业走势图 2月单月同比上升显著，龙头房企分化明显—2月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2021年2月百强房企销售额，10强、50强、100强2月单月分别为3014亿元、7019亿元、8269亿元，同比增速分别为+56.73%、+139.89%、+151.45%，1-2月累计销售额分别为6871亿元、15437亿元、18533亿元，同比增速分别为+58%、+98%、+105%。 2月单月同比改善明显，龙头房企分化明显。克而瑞公布2021年2月百强房企销售额，10强、50强、100强2月单月分别为3014亿元、7019亿元、8269亿元，同比增速分别为+56.73%、+139.89%、+151.45%，环比变动-21.45%、-14.82%、-16.77%。TOP10房企分化明显，其中3家企业实现双位数增长，万科A、保利地产、中海地产单月增速分别实现60.63%、19.71%、81.83%的同比增长；其中5家企业实现三位数增长，碧桂园、融创中国、新城控股、世茂集团、华润置地单月增速分别实现120.67%、172.52%、136.47%、162.24%、219.74%。中国恒大单月销售同比下降31.24%。TOP10-20房企招商蛇口、金茂等表现十分亮眼，实现单月600%以上的高速增长。1-2月，10强、50强、100强累计销售额分别为6871亿元、15437亿元、18533亿元，同比增速分别为+58%、+98%、+105%，较1月增速分别变动+2.30、+29.44、+34.14个pct。前20房企中，除华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正，其中融创中国、世茂集团、华润置地、龙湖集团等累计增速突破100%。从单月及累计的数据来看，房企销售数据持续向好。 一二线房企增速快于三四线房企，环比均有所下滑。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分为137.62%、50.50%，环比增速分别为-17.28%、-11.04%，累计增速分别为75%、52%，较1月增速分别提升7.77、26.02个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为107.73%，环比下降14.16%，累计增速达79%，环比1月上升27.64个pct，快于10强、但弱于50强、100强。 单月销售均价提升显著，权益比例有升有降。根据克而瑞数据，10强、30强、50强2月单月销售面积分别为2094.4、3789.2、4520.8万平，同比增长21.37%、74.64%、89.46%，增速较1月分别变动-31.01、18.18、31.28个百分点，环比增速分别为-28.78、-20.66、-19.28；2月单月10强、30强、50强销售均价分别为14365.59、15387.84、15549.59元/平米，同比增速31.29%、33.52%、29.36%，较1月增速分别变动32.17、29.31、24.91个百分点，环比增速分别为12.53%、12.02%、8.09%，2月销售量价同升。TOP10公司2月销售均价14365.59元/平，同比增速为31.29%，TOP10中8家公司单月销售均价同比上升。2月，碧桂园销售均价8700.22元/平，同比增加292.15元/平；中国恒大销售均价9334.89元/平，同比增加1596.99元/平；万科销售均价24841.13元/平，同比增加4018.12元/平，融创中国销售均价17951.09元/平，同比增加5448.48元/平；保利地产销售均价39126.23元/平，同比增加26515.05元/平；龙湖集团销售均价13306.21元/平，同比减少2935.09元/平；新城控股销售均价9072.55元/平，同比减少988.06元/平。权益比例看，10强、30强、50强2月权益比例分别为73.97%、72.29%、71.25%，同比分别变动-3.31、4.96、2.60个百分点，较1月权益比例变动-1.95、0.83、2.10个百分点。 销售目标方面。以1-2月累计完成情况看，有三家房企已经披露2021年销售目标，分别是中国恒大、世茂集团和滨江集团，销售目标分别是7500亿、3303亿和1200亿，分别较去年销售总额增加267亿、增加300亿、减少150亿，中国恒大和世茂集团2021年销售目标较去年分别增加1000亿和303亿。三家房企1-2月销售完成率分别为12.02%、11.20%和30.83%。 投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹 -14%-6%2%10%18%26%34%42%2020-032020-072020-11房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：2021年2月重点房企销售情况 资料来源：克而瑞，Wind，天风证券研究所 全年销售（亿元）2021年2月21年1-2月21年预期20年20年21年预期同比增速同比增速销售目标销售额销售增速销售目标对应增速TOP103014192356.73%6871434458%4876323.17%TOP5070192926139.89%15437777998%10675711.81%TOP10082693289151.45%185339027105%13046212.43%重点布局一二线房企24731041137.62%5089291275%3655311.55%重点布局三四线房企133488750.50%3209211552%214543.59%重点房企43042072107.73%8310464079%493829.13%龙头房企109558886.36%2447151562%1724512.53%碧桂园662300120.67%121876559%78882.24%万科A43026860.63%114583537%704211.62%中国恒大320465-31.24%9018763%750012.02%723320.33%3.70%融创中国330121172.52%682306123%57533.42%保利地产31926719.71%75044867%50288.88%中海地产25013881.83%52034850%36076.99%绿地控股1801715.32%34125633%3584-7.65%新城控股13959136.47%30517278%2510-7.33%世茂集团17065162.24%370167121%330311.20%300315.47%10.00%华润置地17555219.74%417165153%285017.54%龙湖集团18070157.00%375171119%270611.59%招商蛇口17223636.37%419144190%277625.91%阳光城16745274.16%306146109%21803.31%旭辉集团14525483.87%307123150%231015.15%金地集团17430482.21%416152174%242715.23%中南置地11049125.72%246109126%223814.17%金科集团16334377.78%305121152%223323.82%中国金茂20225708.00%403130210%231143.71%华夏幸福022--108-963-33.66%中梁控股17031448.39%308109182%168810.69%富力地产8729196.23%20094112%14970.23%正荣集团13440235.33%246116113%14198.56%融信集团11930291.45%242104133%15529.80%远洋集团452954.64%1006553%13100.78%绿城中国15816869.94%33167393%214758.57%雅居乐15530417.73%26580231%138217.14%奥园集团7920304.08%18070157%133012.66%祥生集团7323215.65%16378109%130612.65%滨江集团27355258.82%37067455%120030.83%136421.68%-12%蓝光发展8223251.72%16478110%10351.93%美的置业10726313.13%23078196%126224.63%荣盛发展4310351.98%1017044%127110.18%金辉集团828964.94%16048231%9729.39%华发股份55550.36%1559858%120530.59%蓝光发展8223251.72%16478110%10351.93%公司2月当月销售（亿元）2021年2月2020年2月21年1-12月销售完成情况1-2月销售（亿元）21年1-2月20年1-2月 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，