地产1-2月观察及数据点评：藏在数据下的土地改善

地产1-2月观察及数据点评 房地产《第11周成交回升，倒逼存量盘活有利推动供需平衡》2026.03.15房地产《高质量发展筑基，新模式构建引领》2026.03.13房地产《第10周成交回升，保障和改善民生有利释放刚改需求》2026.03.08房地产《着力稳定房地产市场》2026.03.05房地产《引路追光！消费类REITs投资体系》2026.03.03 本报告导读： 统计局发布2026年前2月数据，整体数据都出现同比增速收窄，若分拆数据，土地市场的隐含变化更大，考虑政府对土地质量的调整，我们预计将成为全年的主要观测指标。 投资要点： 前2月数据整体改善，销售略好于实物支出，但地产开发投资给出了土地市场的隐含信号。销售面积/金额延续下降，同比增速为-13.5%/-20.2%，较2025年12月单月均有所改善，幅度分别为3.1/4.0pct，降幅连续收窄，有企稳迹象。同时，实物支出端仍有压力，新开工面积同比-23.1%，降幅略有拉大，竣工面积-27.9%，亦有所降幅扩大，且降幅扩大了9.8pct，并没有显示出类似于销售企稳的迹象。但是反观开发投资完成额，则下降11.1%，相较于2025年12月显著改善，考虑到开发投资额的组成，我们预计土地市场出现了改善信号。 土地市场的改善，在以往框架下有一定的矛盾，底层预计是质量改善带来的新老划断。信用框架下，土地市场的改善，意味着房企资金压力的缓解，在金融环境层面属于利好。商品供需框架下，土地市场的改善，意味着潜在供给的增加，在目前依然有去库存压力的背景下形成冲击。尽管我们对土地市场、乃至整个房地产市场的分析均采用信用框架，但我们并不认为这轮土地市场隐含的信号来自于此，我们预计是土地质量改善带来的好转。土地质量一定程度上属于政府政策支持，不是体现为更好的位置，而是同等位置下，给房企和居民更好的货值和体验。我们不讨论不同位置下的土地质量差异，而是针对同一块地不同规划下对房企和居民的影响。例如，无论是否是四代宅，当前得房率的提升已经是各地普遍给予的政策支持，这样，同等建面下要么可以给开发商更快的回款、要么带来更好的售价，对居民也是更好的使用面积和户型规划。 新增好地和存量库存对于房地产来说始终是冲突的，这也是房子并不是普通商品的核心原因，它不存在标准化、可复制的商品逻辑，这种供给约束对开发商带来点状机会。坚持信用框架的另一个特点就是认为楼市并非标准化商品，一定存在新、旧之分，那么，新的好地给市场一定是有影响的，若不调整存货规划，直接体现为存货价值的影响。这带来了和以往地产周期的大区别，信用扩张期土地市场的快速供应和当前有约束的供应，带来的是系统性的发展和调结构的发展区别，适应新供给标准的低库存房企依然是接下来的核心选择。 风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。 目录 1.2026年1-2月投资降幅扩大，销售额降幅扩大.....................................32.2026年1-2月投资情况........................................................................32.1.房地产投资累计同比降幅缩窄，住宅投资累计同比降幅缩窄...........42.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅扩大.........................43.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅扩大..................................54.到位资金累计降幅扩大.........................................................................85.投资建议..............................................................................................96.风险提示............................................................................................10 1.2026年1-2月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 我们将2026年1-2月数据与2025年同期对比发现，2026年1-2月行业开发投资完成额较2025年同期下降11.1%；商品房销售额数据较2025年同期下降20.2%；开发资金来源较2025年同期下降16.5%；新开工面积较2025年同期下降23.1%。 2026年1-2月环比数据：不采取可比数据口径，2026年1-2月行业开发投资完成额较2025年12月环比上升129.02%；商品房销售额数据较2025年12月环比下降7.05%；商品房销售面积较2025年12月环比下降1.13%；开发资金来源较2025年12月环比上升63.66%；新开工面积较2025年12月环比下降4.31%；竣工面积较2025年12月环比下降69.75%。 2026年1-2月数据关注点：2026年1-2月房地产开发投资累计同比下降11.1%，降幅较2025年1-12月缩窄1.3个百分点。2026年1-2月新开工同比下滑23.1%，与2025年1-12月跌幅扩大2.7个百分点。2026年1-2月竣工面积同比下降27.9%，较2025年1-12月跌幅扩大9.8个百分点。2026年1-2月房企开发资金同比下降16.5%，较2025年1-12月跌幅扩大3.1个百分点。其中2026年1-2月国内贷款同比下降13.9%，个人按揭贷款同比下降41.9%，自筹资金同比下降5.9%。 2026年1-2月商品房销售面积同比下降13.5%，较2025年1-12月降幅扩大4.8个百分点。同期商品房销售金额同比下降20.2%，较2025年1-12月降幅扩大7.6个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2026年1-2月一线、二线、三四线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大。 2026年1-2月房地产开发投资同比降幅缩窄，商品房销售额同比降幅扩大。我们认为，“十五五”时期房地产将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等路径多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间。 2.2026年1-2月投资情况 2.1.房地产投资累计同比降幅缩窄，住宅投资累计同比降幅缩窄 2026年1-2月全国房地产累计开发投资为9612亿元，同比下降11.1%，降幅较2025年1-12月缩窄6.1个百分点。2026年1-2月住宅开发投资7282亿元，同比下降10.7%，降幅较2025年1-12月缩窄5.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为75.8%，较2025年1-12月减少1.0个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2025年1-12月，全国房地产开发企业土地购置费用为30760.33亿元，同比减少13.9%，降幅较2025年1-11月扩大0.9个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅扩大 2026年1-2月，房屋施工面积53.54亿平方米，累计同比下降11.7%，跌幅较2025年1-12月扩大1.7个百分点。2026年1-2月房屋新开工面积0.51亿平方米，累计同比下降23.1%，跌幅较2025年1-12月扩大2.7个百分点。2026年1-2月房屋竣工面积0.63亿平方米，累计同比下降27.9%，跌幅较2025年1-12月扩大9.8个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 3.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅扩大 2026年1-2月商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比2025年下降13.5%，跌幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点。2026年1-2月商品房销售额为0.82万亿元，累计同比2025年下降20.2%，跌幅较2025年1-12月扩大7.6百分点。2026年1-2月住宅销售额同比下降21.8%；办公楼销售额同比增长3.9%；商业营业用房销售额同比下降15.4%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从住宅口径的分线数据来看，2026年1-2月，一线城市商品住宅销售面积276万平方米，累计同比下降24.5%；同期二线城市商品住宅销售面积1397万平米，累计同比下降31.8%；同期三四线城市商品住宅销售面积6063万平米，累计同比下降10.7%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-2月，一线城市商品住宅销售额1179亿元，累计同比下降28.1%；同期二线城市商品住宅销售额2208亿元，累计同比下降31.9%；同期三四线城市商品住宅销售额3776亿元，累计同比下降11.7%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-2月，新房二手行情产生分化行情，且2025年重点城市小阳春行情演绎热烈，一线城市与二线城市的新房市场销售同比下行。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到缓慢下行区间。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 从销竣比情况来看，2026年1-2月销竣比数据为1.47。从待售面积来看，截至2026年2月末全国商品房待售面积为8.00平米，较2025年12月末增加3366万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为10.16个月，较2025年12月扩大0.71个月。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 截至2026年2月，35城月度可售面积为3.13亿平，较前期2022年1月高点减少0.54亿平，库存出清周期为26.42月，较前期2024年10月高点扩大2.70个月。分线城市来看，截至2026年2月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为20.79个月、27.75个月、32.52个月。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 4.到位资金累计降幅扩大 2026年1-2月全国房地产资金来源总量达到1.30万亿元，累计同比下降16.5%，跌幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从2026年1-2月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的19.70%，利用外资占比0.02%，自筹资金占比37.86%，其他资金占比42.42%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2026年1-2月达到2570亿元，累计同比下降13.9%。2026年1-2月利用外资3亿元，累计同比增长5.6倍。2026年1-2月自筹资金达到4939亿元，累计同比下降5.9%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2026年1-2月个人按揭贷款达到1128亿元，累计同比下降41.9%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 5.投资建议 适应新供给标准的低库存房企依然是接下来的核心选择，推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团