统计局2025年1-2月房地产数据点评：地产基本面整体延续边际改善趋势

事项： 统计局公布2025年1-2月房地产投资和销售数据。2025年1-2月，房地产开发投资10720亿元，同比-9.8%； 房屋新开工面积6614万㎡，同比-29.6%；房屋竣工面积8764万㎡，同比-15.6%；新建商品房销售面积10746万㎡，同比-5.1%；新建商品房销售额10259亿元，同比-2.6%；房企到位资金15577亿元，同比-3.6%。 国信地产观点：1）2025开年销售规模相对平稳。2）一二线城市新房价格月环比持续为正，但一线城市二手房价环比转跌。3）开发投资降幅收窄，房企到位资金持续改善。4）新开工依旧低迷，竣工降幅收窄。 5）投资建议：2025年初，地产基本面整体延续了2024年四季度的边际改善趋势。尤其春节以来，楼市小阳春成色十足，重点城市二手房成交量和活跃度优于去年同期。在基本面趋稳的背景下，期待存量土储回购、城中村改造等去库存政策稳步推进，助力房价企稳。个股端，持续推荐华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 2025开年销售规模相对平稳 2025年1-2月，商品房销售额10259亿元，同比-2.6%，降幅较2024全年收窄了14.5个百分点，较12月单月同比下降了5.0个百分点；商品房销售面积10746万㎡，同比-5.1%，降幅较2024全年收窄了7.8个百分点，较12月单月同比下降了4.6个百分点。 观察相对历史同期的销售规模，2025年1-2月，商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的80%和76%，延续2023年以来一季度的季节性冲高。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比 图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 一二线城市新房价格月环比持续为正，但一线城市二手房价环比转跌 2025年1-2月，新建商品房销售均价9547元/㎡，同比+2.6%，较2024全年同比提升了7.5个百分点，但较12月单月同比下降了0.2个百分点。 从城市维度看，新房端，2025年2月，70城新建商品住宅销售价格同比-5.2%，降幅较1月收窄了0.2个百分点；环比-0.1%，与1月持平；一线城市连续4个月环比为正，二线城市连续3个月环比为正。 二手房端，2025年2月，70城二手住宅销售价格同比-7.5%，降幅较1月收窄了0.3个百分点；环比-0.3%，与1月持平；但一线城市环比自2024年10月连续4个月为正后，于2025年2月重新进入下跌区间。 图7：商品房销售均价累计同比 图8：商品房销售均价单月同比 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图10：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 图11：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图12：分城市能级新建商品住宅销售价格环比 图13：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图14：分城市能级二手住宅销售价格同比 图15：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图16：分城市能级二手住宅销售价格环比 开发投资降幅收窄，房企到位资金持续改善 2025年1-2月，房地产开发投资额10720亿元，同比-9.8%，降幅较2024全年收窄了0.8个百分点，较12月单月同比收窄了3.5个百分点；房企到位资金15577亿元，同比-3.6%，降幅较2024全年收窄了13.4个百分点，较12月单月同比收窄了3.5个百分点。 拆解房企资金来源，2025年1-2月，国内贷款2954亿元，同比-6.1%；定金及预收款4577亿元，同比-0.9%； 个人按揭贷款1945亿元，同比-11.7%。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。 观察相对历史同期的投融资规模，2025年1-2月，房地产开发投资额和房企到位资金分别相当于2019年同期的89%和64%，投资延续2022年以来的前高后低，而融资自2024年10月以来持续修复。 图17：房地产开发投资累计同比 图18：房地产开发投资单月同比 图19：房企到位资金累计同比 图20：房企到位资金单月同比 图21：国内贷款占比vs销售回款占比 图22：国内贷款拉动vs销售回款拉动 图23：房地产开发投资与2019年同期相比 图24：房企到位资金与2019年同期相比 新开工依旧低迷，竣工降幅收窄 2025年1-2月，房屋新开工面积为6614万㎡，同比-29.6%，降幅较2024全年扩大了6.6个百分点，较12月单月同比下降了6.6个百分点；房屋竣工面积为8764万㎡，同比-15.6%，降幅较2024全年收窄了12.1个百分点，较12月单月同比提升了14.8个百分点。 观察相对历史同期的开竣工规模，2025年1-2月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的35%和70%，新开工自2024年10月以来边际改善但仍处于较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定。 图25：房屋新开工面积累计同比 图26：房屋新开工面积单月同比 图27：房屋竣工面积累计同比 图28：房屋竣工面积单月同比 图29：房屋新开工面积与2019年同期相比 图30：房屋竣工面积与2019年同期相比 投资建议： 2025年初，地产基本面整体延续了2024年四季度的边际改善趋势。尤其春节以来，楼市小阳春成色十足，重点城市二手房成交量和活跃度优于去年同期。在基本面趋稳的背景下，期待存量土储回购、城中村改造等去库存政策稳步推进，助力房价企稳。个股端，持续推荐华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。 风险提示： 政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。