统计局2025年1-4月房地产数据点评：4月地产基本面边际转弱，期待后续政策出台

事项： 2025年5月19日，统计局公布1-4月房地产投资和销售数据。2025年1-4月，全国房地产开发投资27730亿元，同比下降10.3%；房屋新开工面积17836万㎡，同比下降23.8%；房屋竣工面积15648万㎡，同比下降16.9%；新建商品房销售面积28262万㎡，同比下降2.8%；新建商品房销售额27035亿元，同比下降3.2%；房企到位资金32596亿元，同比下降4.1%。 国信地产观点：1）4月销售表现趋弱，规模降幅重新扩大。2）70城房价同比降幅持续收窄，但二手房价环比跌幅重新扩大。3）开发投资和房企到位资金降幅均扩大，融资修复趋势受销售拖累减弱。4）开竣工单月同比降幅均明显扩大。5）投资建议：4月地产基本面边际转弱，各项指标降幅均扩大。我们预期，为实现持续巩固房地产市场稳定态势的目标，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望稳步推进，地产股仍然具备博弈机会。个股端持续推荐贝壳-W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 4月销售表现趋弱，规模降幅重新扩大 2025年1-4月，全国商品房销售额为27035亿元，同比-3.2%；商品房销售面积为28262万㎡，同比-2.8%。 4月单月，商品房销售额6237亿元，同比-6.7%，降幅较3月扩大了5.1个百分点；商品房销售面积6393万㎡，同比-2.1%，降幅较3月扩大了1.2个百分点。 观察相对历史同期的销售规模，2025年4月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的52%和52%，较3月显著回落，逼近历史最低水平。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比 图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 70城房价同比降幅持续收窄，但二手房价环比跌幅重新扩大 2025年1-4月，新建商品房销售均价为9566元/㎡，同比-0.4%。4月单月，新建商品房销售均价为9756元/㎡，同比-4.7%，降幅较3月扩大了4.0个百分点。 从城市维度看，新房端，2025年4月，70城新建商品住宅销售价格同比-4.5%，降幅较3月收窄了0.5个百分点；环比-0.1%，与3月持平，其中一线、二线城市新房价格分别连续6个月、5个月环比止跌。 二手房端，2025年4月，70城二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3月收窄了0.5个百分点；环比-0.4%，降幅较3月扩大了0.2个百分点，其中一线城市环比重新转负，二三线环比降幅重新扩大。 图7：商品房销售均价累计同比 图8：商品房销售均价单月同比 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图10：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 图11：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图12：分城市能级新建商品住宅销售价格环比 图13：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图14：分城市能级二手住宅销售价格同比 图15：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图16：分城市能级二手住宅销售价格环比 开发投资和房企到位资金降幅均扩大，融资修复趋势受销售拖累减弱 2025年1-4月，房地产开发投资额为27730亿元，同比-10.3%；房企到位资金为32596亿元，同比-4.1%。 4月单月，房地产开发投资额7826亿元，同比-11.3%，降幅较3月扩大了1.3个百分点；房企到位资金7867亿元，同比-5.3%，降幅较3月扩大了1.5个百分点。 拆解房企资金来源，2025年1-4月，定金及预收款同比-3.0%，降幅较1-3月扩大了1.9个百分点；个人按揭贷款同比-8.5%，降幅较1-3月扩大了1.5个百分点。销售降温对房企资金的拖累重新增大。 观察相对历史同期的投融资规模，2025年4月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的75%和58%，投资延续2022年以来的季节性前高后低，融资自2024年10月以来的修复趋势逐渐减弱。 图17：房地产开发投资累计同比 图18：房地产开发投资单月同比 图19：房企到位资金累计同比 图20：房企到位资金单月同比 图21：房企到位资金中的定金及预收款累计同比 图22：房企到位资金中的个人按揭贷款累计同比 图23：国内贷款占比vs销售回款占比 图24：国内贷款拉动vs销售回款拉动 图25：房地产开发投资与2019年同期相比 图26：房企到位资金与2019年同期相比 开竣工单月同比降幅均明显扩大 2025年1-4月，房屋新开工面积为17836万㎡，同比-23.8%；房屋竣工面积为15648万㎡，同比-16.9%。 4月单月，房屋新开工面积4840万㎡，同比-22.1%，降幅较3月扩大了4.0个百分点；房屋竣工面积2588万㎡，同比-27.9%，降幅较3月扩大了16.4个百分点。 观察相对历史同期的开竣工规模，2025年4月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和63%，新开工相对同期水平创下新低，竣工作为滞后指标下行趋势确定。 图27：房屋新开工面积累计同比 图28：房屋新开工面积单月同比 图29：房屋竣工面积累计同比 图30：房屋竣工面积单月同比 图31：房屋新开工面积与2019年同期相比 图32：房屋竣工面积与2019年同期相比 投资建议： 4月地产基本面边际转弱，各项指标降幅均扩大。我们预期，为实现持续巩固房地产市场稳定态势的目标，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望稳步推进，地产股仍然具备博弈机会。个股端持续推荐贝壳-W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团。 风险提示： 政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。