地产5月观察及数据点评：四平八稳，轻装上阵

——地产5月观察及数据点评陈昭颖(研究助理)021-38676666S0880125042226 目录1.2025年1-5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大.....................................32.2025年1-5月投资情况........................................................................42.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大...........42.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大.........................43.房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大..................................54.到位资金累计降幅扩大.........................................................................85.投资建议..............................................................................................96.风险提示............................................................................................10 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of11 请务必阅读正文之后的免责条款部分3of111.2025年1-5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大我们将2025年1-5月数据与2024年同期对比发现，2025年1-5月行业开发投资完成额较2024年同期下降10.7%；商品房销售额数据较2024年同期下降3.8%；开发资金来源较2024年同期下降5.3%；新开工面积较2024年同期下降22.8%。2025年5月环比数据：不采取可比数据口径，2025年5月行业开发投资完成额较2025年4月环比上升8.66%；商品房销售额数据较2025年4月环比上升13.13%；商品房销售面积较2025年4月环比上升10.32%；开发资金来源较2025年4月环比下降2.94%；新开工面积较2025年4月环比上升10.50%；竣工面积较2025年4月环比上升5.76%。2025年1-5月数据关注点：2025年1-5月房地产开发投资累计同比下降10.7%，降幅较2025年1-4月扩大0.4个百分点。2025年1-5月新开工同比下滑22.8%，与2025年1-4月跌幅缩窄1.0个百分点。2025年1-5月竣工面积同比下降17.3%，较2025年1-4月跌幅扩大0.4个百分点。2025年1-5月房企开发资金同比下降5.3%，较2025年1-4月跌幅扩大1.2个百分点。其中2025年1-5月国内贷款同比下降1.7%，个人按揭贷款同比下降8.5%，自筹资金同比下降7.2%。2025年1-5月商品房销售面积同比下降2.9%，较2025年1-4月降幅扩大0.1个百分点。同期商品房销售金额同比下降3.8%，较2025年1-4月降幅扩大0.6个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2025年1-5月一线的销售面积、销售金额同比均增长且增幅扩大，二线的销售面积、销售金额同比均增长且增幅缩窄，三线的销售面积下降且降幅持平、销售金额下降且降幅扩大。2025年1-5月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。我们认为2025年小阳春行情延续2024年底政策效应，4、5月份属传统淡季数据正常回调。6月国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，我们认为后续供给侧多重融资支持政策、去库存政策，需求侧限制政策不断打开，房地产稳经济作用将重新纳入政策视野。我们认为当前板块市值占比与经济价值不完全对等，存在价值重估空间。开发投资商品房开发新开工完成额销售额资金来源面积亿元亿元亿元万平米362343409140232231844063235665425713009045701497875595839723-10.7%-3.8%-5.3%-22.8%-20.7%-31.5%-28.1%-41.6%竣工商品房施工商品房待售面积销售面积面积面积万平米万平米万平米万平米183853531562502077427222453664268889674256278264644077950664120-17.3%-2.9%-9.2%4.2%-33.9%-24.0%-19.8%20.8%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究注：2025年1-5月较2023年1-5月未采取可比数据口径，仅供参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分4of112.2025年1-5月投资情况2.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大2025年1-5月全国房地产累计开发投资为36234亿元，同比下降10.7%，降幅较2025年1-4月扩大0.4个百分点。2025年1-5月住宅开发投资27731亿元，同比下降10.0%，降幅较2025年1-4月扩大0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为76.5%，较2025年1-4月提高0.2个百分点。图1：2025年1-5月全 国房地产开发投资同比下降图2：2025年1-5月全国住宅开发投资同比下降10.0%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究2025年1-4月，全国房地产开发企业土地购置费用为10564.72亿元，同比减少5.9%，降幅较2025年1-3月扩大1.4个百分点。图3：2025年1-4月全国土地购置费同比下降5.9%图4：2025年4月全国土地购置费同比下降8.76%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究2.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大2025年1-5月，房屋施工面积62.50亿平方米，累计同比下降9.2%，跌幅较2025年1-4月缩窄0.5个百分点。2025年1-5月房屋新开工面积2.32亿平方米，累计同比下降22.8%，跌幅较2025年1-4月缩窄1.0个百分点。2025年1-5月房屋竣工面积1.84亿平方米，累计同比下降17.3%，跌幅较2025年1-4月扩大0.4个百分点。-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%202 4/1 0房 地 产 开 发 投资累 计完成 额(亿 元， 左轴)房 地 产 开 发 投资累 计完成 额同比(%， 右轴)0200 00400 00600 00800 00100 000120 000202 2/0 2202 2/1 0-15%-10%-5%0%5%10%15%20%202 3/0 4202 3/1 1 202 4/0 6 202 5/0 1土 地 购 置 费 累计额(亿 元，左 轴)土 地 购 置 费 累计同 比(%， 右 轴)0100 0200 0300 0400 0500 0600 0202 2/0 2202 2/0 9202 3/0 4 -12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%202 3/0 6202 4/0 2202 4/1 0住 宅 开 发 投 资累计 完成额(亿 元，左 轴)住 宅 开 发 投 资累计 完成额 同比(%， 右 轴)-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%202 3/1 1202 4/0 6 202 5/0 1土 地 购 置 费 当月额(亿 元，左 轴)土 地 购 置 费 当月同 比(%， 右 轴) 0500 0100 00150 00200 00250 00300 00350 00400 00450 00202 2/0 2202 2/0 9 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究图8：2025年5月房屋竣工面积同比下降19.14%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究3.房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大2025年1-5月商品房销售面积3.53亿平方米，累计同比2024年下降2.9%，跌幅较2025年1-4月扩大0.1个百分点。2025年1-5月商品房销售额为3.41万亿元，累计同比2024年下降3.8%，跌幅较2025年1-4月扩大0.6个百分点。2025年1-5月住宅销售额同比下降2.8%；办公楼销售额同比下降10.8%；商业营业用房销售额同比下降13.9%。图10：2025年5月全 国商 品 房 销 售面积同比下降4.56%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究从住宅口径的分线数据来看，2025年1-5月，一线城市商品住宅销售面积1117万平方米，累计同比上升12.2%；同期二线城市商品住宅销售面积6208万平米，累计同比上升7.9%；同期三四线城市商品住宅销售面积22421万平米，累计同比下降6.6%。0500 0100 00150 00200 00250 00300 00350 00400 00202 2/0 2202 2/1 0202 3/0 6202 4/0 2202 4/1 0当 月 房 屋 竣 工面积（ 万平， 左轴）当 月 房 屋 竣 工面积 环比(%， 右 轴)当 月 房 屋 竣 工面积 同比(%， 右 轴)0200 0400 0600 0800 0100 00120 00140 00160 00180 00200 00202 2/0 2202 2/1 0202 3/0 6202 4/0 2当 月 商 品 房 销售面 积（ 万平 ，左轴 ）当 月 商 品 房 销售面 积环比(%， 右轴)当 月 商 品 房 销售面 积同比(%， 右轴) 请务必阅读正文之后的免责条款部分5of11数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究图7：2025年1-5月房屋竣工面积同比下降17.3%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究图9：2025年1-5月全国商品房销售面积同比下降2.9%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究0200 00400 00600 00800 00100 000120 000202 1/0 2202 2/0 1202 2/1 2202 3/1 1房 屋 竣 工 面 积累计 值（ 万平 ，左轴 ）房 屋 竣 工 面 积累计 同比(%， 右 轴)0200 00400 00600 00800 00100 000120 000140 000160 000202 2/0 2202 2/1 0202 3/0 6202 4/0 2商 品 房 销 售 面积累 计值（ 万 平，左 轴）商 品 房 销 售 面积累 计同比(%， 右轴) -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%202 4/1 0-60%-40%-20%0%20%40%60%80%202 4/1 0 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究2025年1-5月，一线城市商品住宅销售额5331亿元，累计同比上升12.2%；同期二线城市商品住宅销售额9931亿元，累计同比上升4.1%；同期三四线城市商品住宅销售额14857亿元，累计同比下降11.9%。图14：商品住宅销售金额分线累计同比（%）数据来源：CREIS，国泰海通证券研究我们认为，一线城市新房供需已经存在错配，销售明显走强；随着后续市场修复，二线城市或将形成供需平衡的局面。图16：二线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平）数据来源：CREIS，国泰海通证券研究我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到-60%-40%-20%0%20%40%2022年2月2022年6月2022年10月2023年2月2023年6月2023年10月一 线 销 售 金 额累计 同比（%）二 线 销 售 金 额累计 同比（%）三 四 线 销 售 金额累 计同比 （%）0100 0200 0300 0400 0500 0600 01-2月3月4月5月6月7月8月202 0202 1202 3202 4 请务必阅