地产1-3月观察及数据点评：租金趋势是后续重头，旺季正开启

地产1-3月观察及数据点评 房地产《物业服务行业2025年年报：行业预期回归理性，降本增效助力未来》2026.04.14房地产《第15周成交回落，政策延续性将强化市场企稳复苏》2026.04.12房地产《投资放缓城市聚焦，土拍溢价率回落》2026.04.11房地产《土地收储速度适中，关注后续政策推动》2026.04.08房地产《第14周成交震荡，出清周期上行下支持政策有望持续》2026.04.05 本报告导读： 楼市小阳春过去，然而市场并没有给予过多关注，核心原因在于，新模式背景下，租金的重要性大于销量，接下来的租赁市场旺季才是真正的验证，已经有好的开头。 投资要点： 销售同比降幅收窄，验证小阳春的乐观预期。2026年3月，销售额和销售面积都出现了较为明显的降幅收窄，分别为-13.9%和-8.0%，分别收窄6.3和5.5个百分点，需要注意的是，去年同期也存在小阳春，且是2024年年底政策放开后的行情延续，因此，当前的降幅收窄隐含了一定的乐观因素。 新开工数据延续较弱，预计将继续探底，仍需修正库存的预期。2026年3月，新开工面积同比-17.1%，下滑幅度仍然超过销售面积下滑幅度，回顾过往3年的市场预期，较为一致的认为新开工已经触底。我们此前也发布过深度报告，解释新开工面积和销售面积之间的勾稽关系并不是简单计算即可得出库存指标，因此，持续保持新开工仍将寻底判断。预计后续该指标仍然将处于较弱状态，差于销售面积表现。市场整体体现为去库存。投资延续趋弱，前端表现仍然较弱。土地市场通过提高得房率、更好出让条件等因素，阶段性换来市场场好转。以上特征类似于科技产品迭代。若迭代速度过快，也会带来老旧产品快速淘汰。因此，在2025年下半年开启的快速提高得房率阶段预计会逐步平稳。2026年市场将进入稳定期，推动土地市场稳定。土地出让的力度、频率和总量未来将更贴近于需求导向，而不是供给导向。 发展模式转型带来租金成为最主要的指标，而非信用扩张。此前一贯采用信用扩张角度来分析房地产市场。尽管这一框架仍然适用，但需要逐步转移至租金定价。代表实际利率的租金回报率，也将占据投资框架中更高的比重。即将到来的大学就业季即是租赁市场的旺季，将进一步验证楼市的触底成色。风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。 目录 1.2026年1-3月投资降幅扩大，销售额降幅缩窄.....................................32.2026年1-3月投资情况........................................................................42.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大...........42.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅缩窄.........................43.房地产销售面积降幅缩窄，销售额同比降幅缩窄..................................54.到位资金累计降幅扩大.........................................................................85.投资建议..............................................................................................96.风险提示............................................................................................10 1.2026年1-3月投资降幅扩大，销售额降幅缩窄 我们将2026年1-3月数据与2025年同期对比发现，2026年1-3月行业开发投资完成额较2025年同期下降11.2%；商品房销售额数据较2025年同期下降16.7%；开发资金来源较2025年同期下降17.3%；新开工面积较2025年同期下降20.3%。 2026年3月环比数据：不采取可比数据口径，2026年3月行业开发投资完成额较2026年1-2月环比下降15.65%；商品房销售额数据较2026年1-2月环比上升10.88%；商品房销售面积较2026年1-2月环比上升10.09%；开发资金来源较2026年1-2月环比下降42.70%；新开工面积较2026年1-2月环比上升4.04%；竣工面积较2026年1-2月环比下降45.12%。 2026年1-3月数据关注点：2026年1-3月房地产开发投资累计同比下降11.2%，降幅较2026年1-2月扩大0.1个百分点。2026年1-3月新开工同比下滑20.3%，与2026年1-2月跌幅缩窄2.8个百分点。2026年1-3月竣工面积同比下降25.0%，较2026年1-2月跌幅缩窄2.9个百分点。2026年1-3月房企开发资金同比下降17.3%，较2026年1-2月跌幅扩大0.8个百分点。其中2026年1-3月国内贷款同比下降23.7%，个人按揭贷款同比下降34.6%，自筹资金同比下降5.3%。 2026年1-3月商品房销售面积同比下降10.4%，较2026年1-2月降幅缩窄3.1个百分点。同期商品房销售金额同比下降16.7%，较2026年1-2月降幅缩窄3.5个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2026年1-3月一线、二线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅缩窄，三四线的销售面积同比下降且降幅缩窄、销售金额同比下降且降幅持平。 2026年1-3月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅缩窄。我们认为，“十五五”时期房地产将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等路径多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间。 2.2026年1-3月投资情况 2.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 2026年1-3月全国房地产累计开发投资为17720亿元，同比下降11.2%，降幅较2026年1-2月扩大0.1个百分点。2026年1-3月住宅开发投资13531亿元，同比下降11.0%，降幅较2026年1-2月扩大0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为76.4%，较2026年1-2月增加0.6个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2025年1-12月，全国房地产开发企业土地购置费用为30760.33亿元，同比减少13.9%，降幅较2025年1-11月扩大0.9个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅缩窄 2026年1-3月，房屋施工面积54.17亿平方米，累计同比下降11.7%，跌幅与2026年1-2月持平。2026年1-3月房屋新开工面积1.04亿平方米，累计同比下降20.3%，跌幅较2026年1-2月缩窄2.8个百分点。2026年1-3月房屋竣工面积0.98亿平方米，累计同比下降25.0%，跌幅较2026年1-2月缩窄2.9个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 3.房地产销售面积降幅缩窄，销售额同比降幅缩窄 2026年1-3月商品房销售面积1.95亿平方米，累计同比2025年下降10.4%，跌幅较2026年1-2月缩窄3.1个百分点。2026年1-3月商品房销售额为1.73万亿元，累计同比2025年下降16.7%，跌幅较2026年1-2月缩窄3.5个百分点。2026年1-3月住宅销售额同比下降18.5%；办公楼销售额同比增长2.4%；商业营业用房销售额同比下降11.6%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从住宅口径的分线数据来看，2026年1-3月，一线城市商品住宅销售面积549万平方米，累计同比下降13.6%；同期二线城市商品住宅销售面积2720万平米，累计同比下降26.2%；同期三四线城市商品住宅销售面积12739万平米，累计同比下降10.0%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-3月，一线城市商品住宅销售额2247亿元，累计同比下降24.4%；同期二线城市商品住宅销售额4301亿元，累计同比下降27.2%；同期三四线城市商品住宅销售额8372亿元，累计同比下降11.7%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-3月，新房二手行情产生分化行情，且2025年重点城市小阳春行情演绎热烈，一线城市与二线城市的新房市场销售同比下行。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到缓慢下行区间。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 从销竣比情况来看，2026年1-3月销竣比数据为1.99。从待售面积来看，截至2026年3月末全国商品房待售面积为7.86亿平米，较2025年12月末减少1397万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为10.08个月，较2026年2月缩短0.07个月。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 截至2026年3月，35城月度可售面积为3.13亿平，较前期2022年1月高点减少0.69亿平，库存出清周期为27.80月，较前期2024年9月高点扩大3.86个月。分线城市来看，截至2026年3月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为21.08个月、29.46个月、34.85个月。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 4.到位资金累计降幅扩大 2026年1-3月全国房地产资金来源总量达到2.05万亿元，累计同比下降17.3%，跌幅较2026年1-2月扩大0.8个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从2026年1-3月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的16.66%，利用外资占比0.01%，自筹资金占比37.82%，其他资金占比45.51%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2026年1-3月达到3419亿元，累计同比下降23.7%。2026年1-3月利用外资3亿元，累计同比增长127.6%。2026年1-3月自筹资金达到7762亿元，累计同比下降5.3%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2026年1-3月个人按揭贷款达到2204亿元，累计同比下降34.6%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 5.投资建议 适应新供给标准的低库存房企依然是接下来的核心选择，推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。 销售同比降幅收窄，验证小阳春的乐观预期。2026年3月，销售额和销售面积都出现了较为明显的降幅收窄，分别为-13.9%和-8.0%，分别收窄6.3和5.5个百分点，需要注意的是，去年同期也存在小阳春，且是2024年年底政策放开后的行情延续，因此，当前的降幅收窄