金融产品行业深度报告：低利率时代REITs的配置价值：制度、市场与展望

东吴证券研究所1/302025年07月09日证券分析师孙婷执业证书：S0600524120001sunt@dwzq.com.cn证券分析师唐遥衎执业证书：S0600524120016tangyk@dwzq.com.cn《 广 发 恒 生 港 股 通 科 技 主 题ETF（159262.SZ）：估值修复潜力可观，政策助力科技腾飞》2025-07-06《继续看好保险股估值修复；期待非银中报较好表现》2025-07-062024/11/72025/3/82025/7/7非银金融沪深300 行业走势相关研究2024/7/9 -8%0%8%16%24%32%40%48%56%64% 请务必阅读正文之后的免责声明部分◼风险提示：（1）底层资产质量分层明显，运营透明度仍有待提升；（2）扩募机制运行仍处于制度磨合阶段；（3）尾部产品流动性劣势抬升市场结构性风险；（4）治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口。 内容目录1. REITs基础信息：产品架构与中外差异...........................................................................................51.1.公募REITs发展背景................................................................................................................51.1.1.定义与分类.......................................................................................................................51.1.2.中外REITs制度差异......................................................................................................61.2.公募REITs产品架构................................................................................................................61.2.1.产品设计：双层法律架构下的风险隔离.......................................................................61.2.2.运作流程：全周期管理...................................................................................................71.2.3.权责结构：多方联动下的收益传导...............................................................................81.2.4.分派机制：现金流穿透与收益兑现...............................................................................91.2.5.投资回报：收益与成本分解.........................................................................................102. REITs发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进.................................................................112.1.一级市场...................................................................................................................................112.1.1.底层资产选择.................................................................................................................112.1.2.市场规模增量与存量.....................................................................................................112.1.3.发行机制.........................................................................................................................122.2.二级市场...................................................................................................................................142.2.1.风险收益特征.................................................................................................................142.2.2.价格走势.........................................................................................................................172.2.3.分红情况.........................................................................................................................182.2.4.投资者结构.....................................................................................................................203. REITs未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值.................................213.1.制度展望：政策优化持续推进，制度环境逐步完善...........................................................213.2.产品展望：资产类型加速扩容，运营能力成为核心...........................................................213.3.资金展望：长期资金持续扩容，流动性与配置能力同步提升...........................................223.4.市场展望：宏观背景下的板块表现分化...............................................................................224.风险提示............................................................................................................................................284.1.底层资产质量分层明显，运营透明度仍有待提升...............................................................284.2.扩募机制运行仍处于制度磨合阶段.......................................................................................284.3.尾部产品的流动性劣势抬升市场结构性风险.......................................................................284.4.治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口...............................................................29 请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所3/30 图表目录图1：已成立的REITs基金产品数量（只）（2025.07.04）..........................................................11图2：产权类与特许经营权类REITs现金分派能力........................................................................11图3：REITs基金发行规模变化（亿元）（2025.07.04）...............................................................12图4：REITs年度存量规模变化（亿元）（2024.12.31）...............................................................12图5：REITs一级市场投资者结构变化（2025.07.04）...................................................................13图6：各REITs战略配售比例（%）（2025.07.04）.......................................................................13图7：非原始权益人战略配售比例（%）（2025.07.04）...............................................................14图8：有效认购确认比例（%）（2025.07.04）...............................................................................14图9：中证REITs全收益、中证全债、沪深300的月收益率走势（2021/9/30至2025/7/4）....15图10：中证REITs全收益、红利指数、高股息策略的月收益率走势（2021/9/30至2025/7/4）..................................................................................................................................................................16图11：各指数相关性计算（2021年9月30日至2025年7月4日）..........................................16图12：中证REITs全收益指数收盘价（2021年9月30日至2025年7