东吴证券研究所发布的《低利率时代REITs的配置价值：制度、市场与展望》报告指出，中国公募REITs通过“公募基金+ABS专项计划”双层架构推动基础设施资产证券化，提升流动性，助力地方政府债务结构优化。报告从制度、市场与展望三个维度进行分析：
REITs基础信息：产品架构与中外差异
- REITs定义与分类：国际REITs以不动产为底层资产，将未来租金或运营收入转化为可分派收益，并以基金份额形式在公开市场交易。中国REITs以“服务国家战略、盘活基础设施存量”为核心，采用“公募基金+ABS专项计划”双层架构，涵盖产业园区、收费公路、保障性租赁住房等13类资产，分为产权类（侧重租金和增值收益）和特许经营权类（依赖收费权现金流）。
- 中外REITs制度差异：中国REITs偏重政策目标和流动性保障，未来有望借鉴国际经验，逐步放宽资产类型限制，推动市场化发展。
REITs发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进
- 一级市场：底层资产类型持续丰富，从收费公路、产业园区扩展至水利设施、市政管网等，筛选逻辑从政策兜底向现金流质量导向转变。2024年发行规模达645.689亿元，市场扩容节奏加快。发行机制采用“战略配售+网下询价+公众发售”，战略配售比例均值达72.2%，增强了项目稳定性但限制了二级市场流动性。
- 二级市场：REITs具有介于股债之间的风险与收益特征，低相关性优势使其成为大类资产配置中的重要选择。2021年9月30日至2025年7月4日，中证REITs全收益指数年化波动率为11.23%，低于所有股票指数。分红情况方面，受政策强制分红机制推动，部分产品通过跨期调配实现超额分红，但不同产品间分红稳定性差异较大。投资者结构已形成多元化，保险公司、公募基金和券商构成主要投资力量。
REITs未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值
- 制度展望：扩募机制常态化提升市场扩容效率，税收政策优化将进一步提升产品净回报，吸引长期资金。
- 产品展望：资产类型多元化加速，2025年数据中心、风电等新兴资产涌现，推动市场扩展与风险分散；分层结构提升市场吸引力，缓解扩容中的结构性风险；运营能力成为产品新亮点。
- 资金展望：长期资金流入持续，险资和养老金持仓比例上升，资金结构优化增强市场稳定性；流动性提升和金融工具创新推动市场活跃度；收益优势和抗周期性增加配置价值。
- 市场展望：低利率环境支持REITs作为高息资产；消费基础设施和保障性租赁住房表现突出，仓储物流板块增长潜力强；随着政策支持加强，预计各板块表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间持续扩展。
风险提示
- 底层资产质量分层明显，运营透明度仍有待提升。
- 扩募机制运行仍处于制度磨合阶段。
- 尾部产品的流动性劣势抬升市场结构性风险。
- 治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口。
