金融产品观察：REITs：低利率环境下的稳健优选

REITs：低利率环境下的稳健优选 金融产品观察 2025年01月09日 证券研究报告|公募基金周报 分析师：孙书娜 分析师登记编码：S0890523070001电话：021-20321306 邮箱：sunshuna@cnhbstock.com 分析师：顾昕 分析师登记编码：S0890524040001电话：021-20321096 邮箱：guxin@cnhbstock.com 销售服务电话： 021-20515355 相关研究报告 1、《开年回调显低波策略优势，企稳迹象现布局机会—公募基金量化遴选类策略指数跟踪周报（2025.01.05）》2025-01-07 2、《ETF策略指数跟踪周报—2025/1/3 2025-01-05 3、《常青低波策略震荡中显优势，关注调整后低位机会—公募基金量化遴选类策略指数跟踪周报（2024.12.29）》2024-12-31 4、《ETF策略指数跟踪周报— 2024/12/27》2024-12-29 5、《常青低波策略，不确定环境中的稳健之选—金融产品观察》2024-12-25 投资要点 低利率环境下迎来新机遇：2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒和股市无明显突破的行情下，REITs资产作为稳健投资的优选品种越来越受到各方投资者的关注。二级市场方面，2024.12.1至2025.1.9期间，中证REITs全收益指数（932047.CSI）涨幅达7.9%，相较同期的股票和债券资产而，收益非常亮眼。 行业分化，关注确定性：尽管2024年公募REITs二级市场整体表现优异，但不同行业之间表现仍有所分化。随着常态化发行的推进以及底层资产细分领域的扩容，REITs市场规模、流动性有望进一步提升。后续建议重点关注稳定性与确定性较高的资产类型，同时保持观察经济修复以及部分行业筑底企稳情况。 风险提示：基金的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现；本报告根据历史公开数据及定期报告整理，存在失效风险，不代表对基金未来资产配置情况的预测，不构成投资建议。 内容目录 1.低利率环境下迎来新机遇3 2.行业分化，关注确定性3 3.风险提示5 图表目录 图1：2024年以来中证REITs全收益指数、中证全债指数与沪深300指数表现3 图2：2024年以来REITs项目二级市场表现4 表1：REITs重点关注项目4 1.低利率环境下迎来新机遇 2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒”和股市无明显突破的行情下，REITs资产作为稳健投资的优选品种越来越受到各方投资者的关注。2025.1.9，国泰君安济南能源供热REIT的公众认购倍数也创下了公募REITs发行以来历史新高。二级市场方面，2024.12.1至2025.1.9期间，中证REITs全收益指数（932047.CSI）涨幅达7.9%，相较同期的股票和债券资产而，收益非常亮眼。 2024年以来，密集的政策利好推动了公募REIT市场的快速发展。2024年2月对于公募REITs在会计处理上权益资产属性的认定，降低了二级市场波动对于机构投资者利润表的影响，极大的稳定了负债端的资金波动。2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），公募REITs从试点正式进入常态化发行的新阶段，市场加速扩容提质，产品上市节奏显著加快，资产类型也不断取得新突破。截至2025年1月6日，市场共有59只REITs产品发行上市，合计发行规模 1630.71亿元。其中，2024年上市新项目达29只，累计发行规模645.69亿元。底层资产方面，目前已涵盖消费、交通、产业园、能源、生态环保、仓储物流、保障性租赁住房、水利以及市政九大类，给投资者提供越来越多可供选择的优质资产。 公募REITs本身而言，兼备权益和固收双重属性。根据政策要求，公募REITs应当将90%以上年度可供分配金额进行分红，且每年不得少于1次，也使得其具有更高的分红确定性和稳定性。在经济上行阶段，底层资产基本面的改善和市场情绪的改善会推动公募REITs的股性得以激发，呈现出较大的收益弹性；在基本面偏弱的阶段，底层资产的稳健运营和强制分红的特点，也使得公募REITs跌幅有限，体现出极强的韧性。 图1：2024年以来中证REITs全收益指数、中证全债指数与沪深300指数表现 资料来源：Wind，华宝证券研究创新部，数据区间：2024/01/02-2025/01/08 2.行业分化，关注确定性 尽管2024年以来，公募REITs二级市场整体表现优异，但不同行业之间表现仍有所分化。分行业来看，受政策支持、抗周期性较强的保障性租赁住房表现最为优异，2024年全年平均涨幅31.86%；而受宏观经济环境影响较大的仓储物流资产跌幅较大，平均跌幅达到1.53%。而 在2023年跌幅较大的交通基础设施、产业园区类资产项目，经过前期的调整后逐渐筑底企稳，四季度也出现回升态势。 2025年开年以来，REITs发行端细分资产再扩容，易方达华威农贸市场REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT等多个首单项目相继获核准；二级市场表现方面也不改强劲态势，但行业分化持续显著。自2025年1月2日至1月8日，涨势较好的保障性租赁住房、消费基础设施项目平均涨幅已分别达到4.52%和6.03%；而产业园、交通基础设施、仓储物流表现仍相对偏弱，但多数项目保持正收益，平均涨幅分别为1.90%、1.31%和1.83%。 图2：2024年以来REITs项目二级市场表现 资料来源：Wind，华宝证券研究创新部，数据区间：2024/01/02-2024/12/31 随着常态化发行的推进以及底层资产细分领域的扩容，REITs市场规模、流动性有望进一步提升。后续建议重点关注稳定性与确定性较高的资产类型，同时保持观察经济修复以及部分行业筑底企稳情况： （1）保障性租赁住房：整体抗周期性较强，对宏观经济变化敏感度低，核心城市优质项目具有租金安全垫，政策性较强的国企项目经营确定性高。 （2）消费基础设施：存量竞争背景下，重点关注核心城市区位、有一定规模、租金、出租率较稳健的项目。 （3）环保能源：政策支持下融资价值、项目持续性、收入保障较高，但依赖自然资源，且具有季节性特征。 表1：REITs重点关注项目 资产类型 代码 基金简称 2024年涨跌幅 2025年涨幅 保障性租赁住房 508068.SH 华夏北京保障房REIT 46.53% 3.40% 保障性租赁住房 508058.SH 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 46.19% 3.94% 消费基础设施 180601.SZ 华夏华润商业REIT 25.57% 5.23% 能源基础设施 508028.SH 中信建投国家电投新能源REIT 14.02% 1.44% 资料来源：Wind，华宝证券研究创新部 注：2024年数据区间：2024/01/02-2024/12/31，2025年数据区间：2025/1/2-2025/1/8 3.风险提示 基金的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现；本报告根据历史公开数据及定期报告整理，存在失效风险，不代表对基金未来资产配置情况的预测，不构成投资建议。 分析师承诺 本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体建议或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 风险提示及免责声明 ★华宝证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格。 ★市场有风险，投资须谨慎。 ★本报告所载的信息均来源于已公开信息，但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 ★本报告所载的任何建议、意见及推测仅反映本公司于本报告发布当日的独立判断。本公司不保证本报告所载的信息于本报告发布后不会发生任何更新，也不保证本公司做出的任何建议、意见及推测不会发生变化。 ★在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的任何建议、意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价，也不构成对所述金融产品、产品发行或管理人作出任何形式的保证。在任何情况下，本公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保。投资者应自行决策，自担投资风险。 ★本公司秉承公平原则对待投资者，但不排除本报告被他人非法转载、不当宣传、片面解读的可能，请投资者审慎识别、谨防上当受骗。 ★本报告版权归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何组织或个人不得对本报告进行任何形式的发布、转载、复制。如合法引用、刊发，须注明本公司出处，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。 ★本报告对基金产品的研究分析不应被视为对所述基金产品的评价结果，本报告对所述基金产品的客观数据展示不应被视为对其排名打分的依据。任何个人或机构不得将我方基金产品研究成果作为基金产品评价结果予以公开宣传或不当引用。 适当性申明 ★根据证券投资者适当性管理有关法规，该研究报告仅适合专业机构投资者及与我司签订咨询服务协议的普通投资者，若您为非专业投资者及未与我司签订咨询服务协议的投资者，请勿阅读、转载本报告。