房地产行业2025年中期策略：审慎观察，积极博弈

核心观点

• 上半年回顾：当前“924”热度渐散，市场重回下行趋势，景气度回到“924”之前。若无增量政策，短期内市场销售端无自发修复可能。
• 下半年展望：库存供需关系未明显好转，回收存量土地效果可期。预计2025全年销售额-5.8%，销售面积-3.6%；投资-9.3%；新开工-2%；竣工-26%。
• 投资策略：看好风险出清较为充分，拿地积极，土储质量高，产品力好的企业。推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、我爱我家。

关键数据

• 2025年1-5月，全国商品房销售额同比-3.8%，销售面积同比-2.9%。
• 2025年5月，70城新建商品住宅销售价格同比-4.1%，二手住宅销售价格同比-6.3%。
• 2025年1-5月，房地产开发投资额同比-10.7%，房企到位资金同比-5.3%。
• 2025年1-5月，房屋新开工面积同比-22.8%，房屋竣工面积同比-17.3%。
• 若回收存量土地计划全部落地，将减少当前14.1%的闲置土地。

研究结论

• 政策面：“止跌回稳”是主基调，关注去库存落地效果。去库存的三大手段（回收存量土地、城中村改造、回收现房销售）均在稳步推进中。
• 销售端：一线城市表现较好，二手房销售同比有所起色，但二季度热度不如一季度。
• 价格端：承压态势不变，70城新房和二手房价格同比降幅收窄，但价格环比跌幅均扩大。
• 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升。一二线城市地价和溢价率上涨明显。
• 开发投资：数据持续承压，建安投资和土地购置均出现负增长。
• 库存：供需关系未明显好转，呈现“源头淤积”型的库存结构。
• 风险提示：市场风险、政策风险、房企经营风险。