房地产行业2025年1月投资策略：基本面维持相对高位，关注城改扩围的博弈机会

房地产行业研报总结

核心观点

• 行业基本面：成交量年末季节性回升，基本面保持相对高位。
• 高频数据：30城新建商品房成交量年末季节性回升，18城二手住宅成交量保持高位。
• 统计局数据：11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。
• 板块表现：本月跑输沪深300指数4.3个百分点，在31个行业中排名末位。
• 投资策略：关注城改扩围的博弈机会，推荐布局三四线经营稳健的房企中国海外宏洋集团。

关键数据

• 30城新建商品房成交量：当年累计成交9954万㎡，同比-21%。
  • 一线城市：-12%
  • 二线城市：-25%
  • 三线城市：-24%
• 18城二手住宅成交量：当年累计成交79.6万套，同比+9%。
  • 一线城市：+23%
  • 二线城市：+4%
  • 三线城市：+5%
• 11月商品房销售额：同比+1.0%，较10月提升2.0个百分点。
• 11月商品房销售面积：同比+3.2%，较10月提升4.8个百分点。
• 商品房销售均价：1-11月同比-5.7%，11月同比-2.2%，环比-3.2%。
• 70个大中城市房价：
  • 新建商品住宅销售价格同比-6.1%，环比-0.2%。
  • 二手住宅销售价格同比-8.5%，环比-0.3%。

研究结论

• 基本面趋势：受需求端利好和季节性因素影响，行业基本面维持在年内高位，但从中期趋势看，行情仍取决于楼市量价修复的持续性。
• 政策机会：城改扩围政策逻辑顺畅、方向明确且预计效果较好，建议重点关注其带来的博弈机会。
• 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。