房地产行业2025年1月投资策略：基本面维持相对高位，关注城改扩围的博弈机会

基本面维持相对高位，关注城改扩围的博弈机会 优于大市 核心观点 行业研究·行业投资策略 房地产 行业：成交量年末季节性回升，基本面保持相对高位。从日频跟踪来看，30 城新建商品房成交量年末季节性回升。截至 2024 年 12 月 27 日，30城新建商品房当年累计成交 9954 万㎡，同比-21%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-21%、-20%、-2%、+24%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-12%、-25%、-24%。 优于大市·维持 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 从日频跟踪来看，18 城二手住宅成交量保持在高位。截至 2024 年 12 月27 日，18 城二手住宅当年累计成交 79.6 万套，同比+9%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+13%、+73%、+19%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+23%、+4%、+5%。 从统计局数据看，11 月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。观察相对历史同期的销售规模，11 月单月商品房销售额和销售面积分别相当于 2019 年同期的 57%和 52%，较 9-10 月高点有所回落，但仍好于7-8 月谷底水平，9 月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。 板块：本月跑输沪深 300 指数 4.3 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 4.3%，跑输沪深 300 指数 6.7 个百分点，在 31 个行业中排 31名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2024 年动态 PE 为 35.5 倍。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 投资策略：受需求端利好和季节性因素的影响，基本面维持在年内高位，从中期趋势上，地产板块的行情仍然取决于楼市量价修复的持续性。短期内，我们认为城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议重点关注城改扩围带来的博弈机会。1 月推荐布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团。 《全国住房城乡建设工作会议解读-城改变棚改趋势渐明》 ——2024-12-25《统计局 2024 年 1-11 月房地产数据点评-11 月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续》 ——2024-12-17《数据背后的地产行业图景（三）-房价初现修复迹象，开发投资仍在低位》 ——2024-11-27《统计局 2024 年 1-10 月房地产数据点评-销售量价边际改善，开发投资尚未好转》 ——2024-11-19《房地产税收新政解读-减税让利居民和房企，有效活跃住房交易》 ——2024-11-14 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 内容目录 行业：成交量年末季节性回升，基本面保持相对高位..................................................................4高频数据：新房成交量年末季节性回升，二手房保持相对高位..................................................................4统计局数据：11 月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续.............................................................6板块：本月跑输沪深 300 指数 4.3 个百分点................................................................................10投资策略............................................................................................................................................11风险提示............................................................................................................................................11 图表目录 图 1： 历年 30 城新建商品房单日成交 7 天移动平均（万㎡）............................................................................4图 2： 一线城市单日成交 7 天移动平均（万㎡）...................................................................................................4图 3： 二线城市单日成交 7 天移动平均（万㎡）...................................................................................................4图 4： 三线城市单日成交 7 天移动平均（万㎡）...................................................................................................5图 5： 30 城新建商品房成交面积累计同比..............................................................................................................5图 6： 历年 18 城二手住宅单日成交 7 天移动平均（套）.....................................................................................5图 7： 一线城市单日成交 7 天移动平均（套）.......................................................................................................6图 8： 二线城市单日成交 7 天移动平均（套）.......................................................................................................6图 9： 三线城市单日成交 7 天移动平均（套）.......................................................................................................6图 10： 18 城二手住宅成交套数累计同比................................................................................................................6图 11： 商品房销售额累计同比.................................................................................................................................7图 12： 商品房销售额单月同比.................................................................................................................................7图 13： 商品房销售面积累计同比.............................................................................................................................7图 14： 商品房销售面积单月同比.............................................................................................................................7图 15： 商品房单月销售金额与 2019 年同期相比...................................................................................................7图 16： 商品房单月销售面积与 2019 年同期相比...................................................................................................7图 17： 商品房销售均价累计同比.............................................................................................................................8图 18： 商品房销售均价单月同比.............................................................................................................................8图 19： 70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比................................................................................................8图 20： 分城市能级新建商品住宅销售价格同比.....................................................................................................8图 21： 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比................................................................................................9图 22： 分城市能级新建商品住宅销售价格环比.....................................................................................................9图 23： 70 个大中城市二手住宅销售价格同比.......................................................