房地产行业2025年2月投资策略：持续关注“去库存”进度和基本面修复的持续性

证券研究报告|2025年01月24日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：节前热度同比持平，需求端利好政策效果略有减弱。从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量与2024年同期基本持平。截至2025年1月 19日，30城新建商品房当年累计成交483万㎡，同比+1%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-47%、+27%、 +122%、+171%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为+29%、-21%、+28%。如果对齐农历春节日期，30城新建商品房成交量低于2021-2023年同期，与2024年同期基本持平；18城二 手住宅成交量高于2021-2024年同期。一线城市新建商品房成交量低于 2021-2023年同期但高于2024年，二手住宅成交量仅低于2021年同期。 二线城市新建商品房成交量低于2021-2024年同期，二手住宅成交量高 于2021-2024年同期。三线城市新建商品房成交量低于2021-2023年同 期但高于2024年，二手住宅成交量高于2021-2024年同期。18城二手 住宅成交量保持在高位。截至2025年1月19日，18城二手住宅当年累 计成交4.4万套，同比+20%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+25%、+70%、+13%、+5%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+36%、+11%、 +23%。从统计局数据来看，2024全年商品房销售额同比-17.1%；销售面积同比-12.9%，销售均价同比-4.8%。观察相对历史同期的销售规模，12月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的56%和 50%，9月以来出台的需求端利好政策效果略有减弱。 板块：本月跑输沪深300指数2.9个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌7.2%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为35.5倍。。 投资策略：虽然10月以来销售量价持续好转，但随着时间的推移，需求端利好政策效果略有减弱，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，2月推荐华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋集团。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 0081 中国海外宏洋集团 优于大市 1.73 62 0.52 0.50 3.1 3.2 0688 中国海外发展 优于大市 12.14 1348 2.21 2.32 5.1 4.8 1109 华润置地 优于大市 22.70 1619 4.03 4.17 5.8 5.2 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局2024年1-12月房地产数据点评-销售量价和到位资金 持续好转，开发投资和新开工仍在低位》——2025-01-17 《房地产行业2025年1月投资策略-基本面维持相对高位，关注 城改扩围的博弈机会》——2024-12-30 《全国住房城乡建设工作会议解读-城改变棚改趋势渐明》——2024-12-25 《统计局2024年1-11月房地产数据点评-11月单月销售同比转 正，需求端利好政策效果延续》——2024-12-17 《数据背后的地产行业图景（三）-房价初现修复迹象，开发投资仍在低位》——2024-11-27 房地产行业2025年2月投资策略 持续关注“去库存”进度和基本面修复的持续性 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：节前热度同比持平，需求端利好政策效果略有减弱4 高频数据：节前热度同比持平4 统计局数据：需求端利好政策效果略有减弱6 板块：本月跑输沪深300指数2.9个百分点10 投资策略11 风险提示11 图表目录 图1：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）4 图2：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）4 图3：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）4 图4：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）5 图5：30城新建商品房成交面积累计同比5 图6：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）5 图7：一线城市单日成交7天移动平均（套）6 图8：二线城市单日成交7天移动平均（套）6 图9：三线城市单日成交7天移动平均（套）6 图10：18城二手住宅成交套数累计同比6 图11：历年商品房销售额及同比7 图12：历年商品房销售面积及同比7 图13：商品房销售额累计同比7 图14：商品房销售额单月同比7 图15：商品房销售面积累计同比7 图16：商品房销售面积单月同比7 图17：商品房单月销售金额与2019年同期相比8 图18：商品房单月销售面积与2019年同期相比8 图19：历年商品房销售均价及同比8 图20：商品房销售均价单月同比8 图21：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比9 图22：分城市能级新建商品住宅销售价格同比9 图23：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比9 图24：分城市能级新建商品住宅销售价格环比9 图25：70个大中城市二手住宅销售价格同比9 图26：分城市能级二手住宅销售价格同比9 图27：70个大中城市二手住宅销售价格环比10 图28：分城市能级二手住宅销售价格环比10 图29：上期报告发布至今主流地产股涨幅10 图30：地产板块PE变化10 图31：上期报告发布至今各板块涨幅11 行业：节前热度同比持平，需求端利好政策效果略有减弱 高频数据：节前热度同比持平 从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量与2024年同期基本持平。截至2025年 1月19日，30城新建商品房当年累计成交483万㎡，同比+1%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-47%、+27%、+122%、+171%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为+29%、-21%、 +28%。 图1：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图2：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图3：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图4：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图5：30城新建商品房成交面积累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量保持在高位。截至2025年1月19日，18 城二手住宅当年累计成交4.4万套，同比+20%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+25%、+70%、+13%、+5%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+36%、+11%、+23%。 图6：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图9：三线城市单日成交7天移动平均（套）图10：18城二手住宅成交套数累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 统计局数据：需求端利好政策效果略有减弱 2024全年，商品房销售额96750亿元，同比-17.1%；销售面积97385万㎡，同比 -12.9%。12月单月，商品房销售额同比+2.4%，较11月提升了1.4个百分点；商 品房销售面积同比+0.4%，较11月降低了2.9个百分点。观察相对历史同期的销售规模，12月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的56%和50%，9月以来出台的需求端利好政策效果略有减弱。 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图13：商品房销售额累计同比图14：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图15：商品房销售面积累计同比图16：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 2024全年，全国新建商品房销售均价9935元/㎡，同比-4.8%，近十年来首次出现年度销售均价同比下滑；12月单月，商品房销售均价10318元/㎡，同比+2.9%，较11月提升了5.0个百分点。 从城市维度看，新房端，2024年12月，70城新建商品住宅销售价格同比-5.7%，降幅较11月收窄了0.4个百分点；环比-0.1%，降幅较11月收窄了0.1个百分点； 继11月一线城市环比止跌后，12月二线城市环比也止跌。二手房端，2024年12 月，70城二手住宅销售价格同比-8.1%，降幅较11月又收窄了0.4个百分点；环 比-0.3%，与11月持平；其中一线城市环比已连续3个月为正。 图19：历年商品房销售均价及同比图20：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图21：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图22：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图23：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比图24：分城市能级新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图25：70个大中城市二手住宅销售价格同比图26：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图27：70个大中城市二手住宅销售价格环比图28：分城市能级二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 板块：本月跑输沪深300指数2.9个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌7.2%，跑输沪深300指数2.9个百分 点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为35.5倍。 图29：上期报告发布至今主流地产股涨幅图30：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图31：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 虽然10月以来销售量价持续好转，但随着时间的推移，需求端利好政策效果略有减弱，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，2月推荐华润置地、中国海外发展