2025年房地产行业投资策略：重启去库存，新周期再出发

房地产 2024年11月22日 ——2025年房地产行业投资策略 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 房价下跌周期较长，一线城市更稳健 我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品房待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。 房价止跌回稳的几种路径 相关研究报告 《加大税收优惠力度，促进改善购房需求释放—行业点评报告》-2024.11.19《新房价格环比降幅缩小，一线二手房价环比由降企稳—行业点评报告》-2024.11.18 《单月销售如期改善，房企回款资金降 幅 明 显 收 窄—行 业 点 评 报 告 》-2024.11.18 重启去库存，新周期的开始 重启去库存，新周期的开始：我们认为2025年将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素贡献：（1）新开工与销售之间的剪刀差：我们预测未来三年销售面积与新开工面积的累计剪刀差为8.28亿平，高于当前待售商品房库存；（2）收储商品房用作保障房，预计能帮助去化1.30亿平米库存。（3）城中村改造：预计100万套城中村改造能够帮助去化0.75亿平米库存。我们预计2025-2026年销售面积分别为9.86、10.16亿平，对应增速2%、3%，销售均价增速0%、1.0%，对应商品房销售金额增速2.0%、4.0%；2025-2026年预计新开工面积分别为7.06、6.60亿平，对应增速-9%、-7%；竣工面积分别为8.72、8.19亿平，对应增速-6.3%、-6.1%。 投资建议 风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 目录 1、本轮房价调整：供需关系直接影响，扭转居民预期是关键.................................................................................................42、展望未来：房价止跌回稳的几种路径....................................................................................................................................72.1、中央政策：中央涉房定调转变，政策诚意十足..........................................................................................................82.2、地方政策：一线城市具有示范作用，信号指导意义较强........................................................................................102.3、供应端：严控增量，供地质素提升............................................................................................................................132.4、需求端：住房杠杆率偏低，城镇化率、城市更新仍有空间....................................................................................162.5、租金收益率：百城租金收益率不断提升，房价泡沫收缩........................................................................................173、重启去库存，新周期的开始..................................................................................................................................................183.1、新开工与销售之间形成剪刀差，预计2024-2026年去库8.28亿平米....................................................................193.2、收购存量住房用作保障房，预计能够去库1.30亿平米...........................................................................................223.3、城中村改造去库存，预计能够去库0.75亿平米.......................................................................................................243.4、竣工面积有所承压，但有支撑...................................................................................................................................254、投资建议..................................................................................................................................................................................275、风险提示..................................................................................................................................................................................28 图表目录 图1：商品住宅销售面积累计同比增速自2022年开始进入下跌通道......................................................................................4图2：商品住宅新开工面积自2019年来持续下降......................................................................................................................4图3：商品房待售面积2024年创造新高.....................................................................................................................................5图4：一线城市新房去化周期呈上升趋势（月）........................................................................................................................5图5：二手房挂牌量自2024年6月以来不断攀升......................................................................................................................5图6：2024年下半年以来库存上升城市比例更高.......................................................................................................................6图7：2024年一线城市二手房出售挂牌量指数呈上升趋势.......................................................................................................6图8：2024年一线城市二手房出售挂牌价指数呈下降趋势.......................................................................................................6图9：截至2024Q2居民预期房价上涨比例仅14.6%（%）......................................................................................................7图10：居民未来收入信心指数和未来就业预期指数自2023Q1以来持续下降（%）............................................................7图11：房价增速和人均可支配收入增速有相关性（%）...........................................................................................................7图12：国新办发布会提出多举措推动房地产去库存..................................................................................................................8图13：从历史来看房贷利率和商品房价格同比增速成反相关..................................................................................................9图14：个人住房贷款规模自2023年一季度以来持续回落......................................................................................................10图15：首二套房最低首付比均降至历史低位............................................................................................................................10图16：2023年以来首付比例仍处于向上通道..................................................