郑州房地产市场研究报告（2025年5月刊）

目录contents行业政策动态郑州楼市动态郑州端午表现郑州住宅市场01020304 继5月初央行宣布降准降息后，货币政策继续发力。5月7日郑州下调公积金贷款利率，5月20日商业贷款市场报价利率（LPR）5年期以上LPR下调至3.5%（上月为3.6%），降至历史低位，但郑州当前房贷利率仍维持3.0%不变政策动态|央行降息政策落地，郑州商贷维持不变，利率进入筑底空间5月20日商业贷款市场报价利率（LPR）下调10个基点u2025年5月20日最新LPR报价：1年期3.0%，5年期3.5%，较上月均下降10个基点）Ø示例：以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供将减少56元，30年月供累积减少2万元。2025年5月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.50%。2024年10月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%。2024年7月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。2024年2月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。5月7日公积金贷款利率下调首套降至2.6%二套降至3.075% 在《2025新一线城市魅力排行榜》中，郑州位列新一线城市中的第九位。郑州在新一线城市中的排名较上一年前进了一个位次，连续八年位居前十；自2013年首次发布以来，新一线城市排行榜已经成为国内影响力最大的媒体发布的城市榜单。“新一线城市”的概念，也逐渐为大众熟知乃至接受。如今，郑州能够取得第九位排名，是通过了商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、新经济竞争力、未来可塑性五大一级维度，综合评价城市在近年中的努力与成就，同时通过提供就业机会和居住保障留住青年人才，①就业方面通过优化产业结构、吸引外资和鼓励创业等方式，提供了更多的就业机会；②居住安置方面政府加大了对保障性住房的建设力度，改善了居民的居住条件，提升了城市的宜居，吸引人才与投资，提升城市的魅力和竞争力，助力郑州在新一线城市中保持了较好的排名。近期，郑州发布了《郑州市2025年国民经济和社会发展计划》明确提到，今年要力争新建郑州南站及相关工程全线征迁工作启动，先开工程进入实质性建设阶段。河南郑州定位为“国际性综合交通枢纽集群核心”，对于郑州南站的部署早在2022年就已经发出建设动员令,直至今年明确列为2025年重点建设项目。郑州南站，配套建设京广铁路南阳寨站至郑州站三四线工程、陇海外绕线工程、大关庄联络线工程。分为7个标段施工单位已进场，总投资约300亿元，该工程总占地面积7535亩；郑州南站及相关工程总投资238.34亿元，建设工期4年，总规模为8台19线，跨越11条河流、两大普铁干线、5条高铁、14条铁路专线、4条地铁线，还要上跨下穿351条市政道路，建设工程巨大；但建成后将有效分担郑州站的普速客运功能，使郑州的铁路枢纽布局更加均衡合理。181291099710109010202016201720182019202020212022202320242025近10年郑州城市魅力走势表现u郑州南站“小李庄火车站”相关工程全线征迁工作启动u2025“新一线城市魅力”排行榜中排列第九位城市动态|交通枢纽利好延续，郑州城市魅力排行榜前进一位备注：最新批复的规划定位（2021-2035），郑州被确定为国际性综合交通枢纽城市郑州位列2025“新一线城市魅力”排行榜中第九位，较上一年前进了一个位次，反映了郑州在区域经济、交通、创新等领域的显著进步；如近期交通方面，推动小李庄火车站的建设启动，落实郑州交通枢纽的发展，巩固交通枢纽地位，带动经济联动发展 5月1-5周来访53007组，同比去年-17%（同比增速下降5%）5月1-4周来访53007组，环比4月前4周+18%641865300726%-12%-17%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0100002000030000400005000060000700008000024.12345678910111225.12345来访总量同比增速（%）2024-2025年5月市区+近郊来访总量及同比增速走势5月1-5周认购2946套，同比去年-26%5月1-4周认购2279组，环比4月前4周+1%39736.2%0100020003000400050006000700024.1234567认购总量2024-2025年5月市区+近郊认购总量及转化率走势0204060801001201401601W2W3W4W1W2W春节4W1W2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W5W5W5W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W3W4W1W24.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月25.1月2024-2025年5月郑州市区+近郊住宅项目周度单盘周均访交走势单盘来访量单盘成交量郑州楼市|访交|来访降幅扩大，客户总量下滑，转化周期延长同比来看，5月来访总量同比-17%，同比增速较4月-5%，客户量持续下滑；认购总量同比-26%，转化率同比-0.6%，成交转化率降低；当前客户观望情绪较强，转化周期延长。环比同周期对比，访交分别回升18%、1%数据来源：泰辰市场监控中心，实际监控，5月数据周期4.28-6.01，合计5周 29466.1%5.6%8910111225.12345成交转化率（%）2W3W4W春节2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W2月3月4月5月 郑州楼市|开盘|4-5月四代集中入市，新规产品全城追捧，去化较好上半年开盘主要集中4-5月份，以改善四代新盘为主，推售量占比整体一半左右核心区位+板块供应空窗期+学区配套加持+四代宅红利叠加，可实现高流速高溢价开盘日期开盘项目区域首开推出去化去化率均价（元/㎡）开盘分析5/1远洋瑞林宸章管城区（三环内）否15353%高层毛坯10300-11500差，烂尾复活，产品力差5/20电建中原华曦府著宸中原区（二环内）是1327053%高层毛坯18000-19500一般，二期新品溢价超预期，叠加同区域龙湖开盘造成分流5/24SIC超级总部中心润府二期郑东新区（三环内）否1047875%高层精装26800优秀，竞争空窗期5/25中建泊悦府高新区（四环外）是1567548%洋房毛坯标准层12500-14000，首层20000-23000，顶层复式17500一般，首个四代洋房，但位置较偏，配套不足5/31信达棠樾七里管城区（三环内）是29220570%高层毛坯13800-15500优秀，区域首个四代，首开价格低于预期合计83743352%/2024-2025年5月典型项目开盘表现160289291783739125964043300.10.20.30.40.50.60.70.802004006008001000120014001600180024.12345678910111225.12345推出套数去化套数去化率（%）2025年5月典型项目开盘表现典型首开-电建中原华曦府著宸典型首开-信达棠樾七里6#33F7#33F5#33F9#一期7#6#8#2#1#3#18#17#15#10#9#16#14#一期楼栋信息户型推出9#2D/2T2/33F143四室两厅两卫（边户）66143四室两厅两卫（中边户）66合计132楼栋信息户型推出2#2D/2T2/33F143四室两厅两卫1325#1D/3T5/33F105三室两厅两卫96127四室两厅两卫64合计292首开首开 2#33F5#11#19#成交274370成交去化率809332205 郑州楼市|典型项目|续销盘需求持续疲软，依托高性价比走量5月榜单项目依托产品力、核心区位、低价、高性价比、高佣刺激等关键要素成交靠前市场内部分化加剧，五一节后续销盘访交普遍下滑，核心区四代新盘受追捧，来访总量明显优于老盘2025年5月大郑州住宅套数排行TOP15（实际认购）排名项目名称区域热销关键字眼5月实际成交套数整体均价（元/㎡）1信达棠樾七里管城区首开/区位/产品220价格13800-15500元/㎡（毛坯）2SIC超级总部中心·润府二期郑东新区区位/产品130均价26800（精装）3鼎盛阳光城管城区区位/低价1188999-10000（毛坯）4电建中原华曦府著宸中原区首开/区位/产品9018500-19500（毛坯）5郑轨云麓高新区位置/性价比87高层12500-13000，小高层14100-14300（毛坯）6中建泊悦府高新区首开/产品82洋房毛坯标准层12500-140007华瑞紫韵城中原区特价/高佣6811000-12500（毛坯）8裕华城中原区特价/高佣6711500-12000（毛坯）9华润琨瑜府中原区区位/性价比6412500-14000（毛坯）10龙湖中原颂一期中原区位置/产品62毛坯17000-2050011保利缦城和颂金水区特价62高层精装17500-18500洋房精装2450012远洋瑞林宸章管城区开盘/低价/高佣59高层毛坯10300-1150013亚星锦绣山河二七区现房/低首付/性价比57祥泰苑10300；亚星九邸12500-1400014越秀天悦江湾金水区区位/产品/特价57高层15700-18000元/㎡15信达天樾九章金水区性价比/高佣53高层毛坯15000-16500典型项目五一后访交表现（访交均有下降，新盘关注度较高，来访优于老盘）竞企项目来访认购五一2W3W 4W 5W五一2W 3W 4W 5W越秀越秀天悦江湾416257210 198 215 19116315越秀金茂未来府159156139 143 134 158444招商招商时代三盘365231180 214 206 2521101011保利保利缦城和颂310225190 170 150 289788保利大都汇1007050554811001美盛美盛港湾+中环157127118 94-6533-美盛臻湾一品354254235 233 297 121316913金水印二期150134131 114 13323126豫发豫发豫园-234133 181 198-8610郑轨郑轨云麓440270210 220 260 2514151318中海中海时光之境128136719057159843中海云著湖居218981109090453510平均值（典型老项目）254183148 150163 149758254183148150163050100150200250300350400五一2W3W4W5W来访均值典型续销项目5月访交表现数据来源：泰辰市场监控中心，实际监控，5月数据周期4.28-6.01，合计5周 竞企项目来访五一2W3W4W5W五一2W3W4W5W龙湖龙湖中原颂510 115 304--41铁建投城发花栖樾197 206 253195336 15华润SIC润府二期292251 256195186 17金投天宝府-220312258527-电建电建中原华曦府著宸-576376294321-招商招商嵩雲序--320370375-信达棠樾七里-857625595455-平均值（典型新项目）333371 349318365 24333371349318五一2W3W4W认购均值典型新盘项目5月访交表现 认购81012129--00----773655W 郑州楼市|端午|聚焦特价+分销提佣刺激，少数项目引领为主要特征2025年端午假期（5月31日-6月2日）大郑州项目TOP15成交排名202475792314515753392024412110501001502002503000510152025高新区金水区惠济区中原区经开区管城区郑东新区二七区端午假期郑州主城各区在售项目数量及成交套数表现在售项目数量合计套数排名区