全球房价大涨，非理性繁荣再现 （海外房地产月度观察2021年5月刊） 植信投资研究院 马泓 概览：全球部分地区房价 美国：房价持续飙升，建筑商保持较强信心 美国房价涨幅持续飙升，已偏离正常区间。4月FHFA房价增速同比为12%，为该指标继续刷新最高水平，凤凰城、西雅图等城市均创下有史以来最高涨幅，九个大区中山区涨幅超过20%。房价大涨主因库存继续处于历史性低位，且抵押贷款利率处于相对较低水平。 全美建筑商协会NAHB指数依旧处于相对较高水平，5月为83。疫情后，郊区公寓销售良好，推动了建筑业复苏。 美国：楼市处于火爆的状态，房屋销售大涨 美国住宅销售火爆。2021年4月，新屋销售同比（12个月平均）增长29.7%，成屋销售同比增长12.8%。美国住房市场较国内一线城市更为火爆，堪称“一房难求”，狂热情绪，卖房广告随处可见，推动房价强劲上涨。 oPvNnMmRmPqQyRqMqRuNpPbRaOaQoMoOnPoPlOoOsNjMmMuN6MoOvMNZnPnMuOtQoP美国：住房抵押利率处于历史低位，抵押贷款减少 美国长期抵押贷款利率5月稍有回落。30年期抵押贷款利率依旧维持在3%附近的低位，美联储部分官员提示住房金融风险正在上升。商业银行住房抵押贷款正在减少。美国商业银行释放的抵押贷款规模已经有所下降，这是潜在抑制房价过快上涨的重要因素。 美国：新屋开工快速回升，资本支出稍有起色 美国住房供给稍有回暖。美国开发商现金流状况近期有所改善，建筑工人工资成本偏高，且原材料价格大涨，抑制了供给端的扩张。好消息是新屋开工速度在二季度显著加快，建筑业活动愈发活跃。 预计美国房价短期仍有上行压力，主因供不应求和货币宽松。但考虑到中长期居民信贷在短时间内扩张较快，未来美国货币当局很可能对房价大幅上涨所带来的金融风险加以关注，甚至削减MBS的持有量，中长期而言美国房价走势料回归理性。 美国房地产信托基金REITs：创历史新高，收益可观 美国最大的REITs指数Wilshire US REIT最近一个月加速回升。截止2021年5月底，指数已经回升至13000点上方，创下历史新高。指数回升主因居民住宅市场的火热，与 此同时，美国商业地产复苏势头也保持良好。 美商业地产：零售、住宅地产强劲复苏 2021年以来，私人仓储、零售及住宅地产恢复强劲，年化收益率在三成左右。随着疫情影响逐步褪去，传统零售和住宅市场租金收入回暖，使得REITs整体收益率年化超过20%，预计年内仍有进一步上涨的动能，投资者可适当关注美国REITs的表现。 加拿大：房价两位数上涨，楼市处于“过热”阶段 加拿大房价飙升，5月全国新屋房价同比大涨11.3%，是自2006年11月以来最快增速，正逼近历史最高水平。加拿大央行行长也在近期表达了对楼市过热的担忧，家庭债务状况逐渐恶化，居民杠杆率已经超过100%，楼市的火爆不具备持续性。 加拿大住房销售增长六成。5月，在低基数和挤压需求释放的推动下，住宅销售增速创历史新高，新屋开工增速也超过20%，楼市何时“刹车”存在高度不确定性。 欧洲：西欧房价大涨，南欧较为温和 英国与荷兰房价同比增长10.9%，涨幅进一步扩大。在疫情暂时性降温的背景下，购房热情很快从北美蔓延至西欧，因住房抵押贷款利率极低，居民部门杠杆率快速扩张，“炒房” 在欧洲大陆的核心城市也屡见不鲜。 南欧房价涨势温和。南欧整体经济实力不及西欧，地区失业率处于历史高位，债务问题导致其对外部投资吸引力度不强。4月葡萄牙房价同比上涨3%，涨幅较3月略有扩大。 亚太：韩国房价非理性上涨，香港澳洲楼市回暖 香港楼市有所回暖。4月房价同比增长3.5%，是自2020年1月以来最高涨幅。随着外贸环境的改善，办公写字楼空置率下行趋势得到遏制，租金有所上涨，预计年内香港房价有望扩大涨幅。 韩国房价继续呈现非理性上涨。5月平均房价增速为13%，其中，首尔地区住宅同比增长19.5%。大城市住宅短缺成为政府最为担忧的部分，房价飙升正在对韩国经济产生负面影响。 澳洲房价回升。2021年一季度房价涨幅为7.5%，结束了 此前连续三个季度放缓的趋势。在住房信贷大幅扩张之际，澳洲居民部门杠杆率超过120%，后续仍具有进一步上涨的动能。