海外住房市场研究之一：房地产泡沫成因与全球房价运行周期

房地产泡沫成因与全球房价运行周期

全球房价运行基本规律：

• 长期稳定增长：过去80年间，全球主要国家房价整体呈现上行趋势，多数国家房价在长期维度下虽有波动，但仍保持稳定增长。
• 与经济发展强相关：一个国家或地区内部，经济发达的大城市和都市圈的房价弹性更大，且长期涨幅高于平均。
• 房价跑赢通胀：房价大多数时期涨幅跑赢通胀，作为大类资产配置，其抗通胀属性得到验证。

驱动房价过高的主要因素：

• 外部冲击：如贸易条件恶化、石油价格变动、出口需求下降、自然灾害、大流行病、利率上升等。
• 脆弱基本面：包括金融危机、外汇债务问题、财政失衡等。
• 内生变化：房价上涨的动态效应与供应条件相互作用，在人们理性预期下放大房价期望。

主要经济体房地产危机周期：

• 平均下行时间：过去50年，15个主要发生房地产泡沫经济体房价自高点至底部平均下行时间为5.44年，中位数为4.75年。
• 平均跌幅：房价平均跌幅约为30.5%，中位数为25.9%。
• 恢复周期：房价从底部回到泡沫时高点平均需要12.69年，中位数为11.26年。

应对危机的政策与复苏：

• 政策刺激：政府财政政策的刺激力度基于GDP增速与债务负担，央行倾向于降息与货币贬值。
• 经济复苏：以美国为例，GDP、产业与失业率、债务与供给出清表现较好地区的楼市率先恢复。

另一个角度看房价：

• 租售比：作为评估房价泡沫的锚点，其适用性值得商榷。
• 短期政策：在大环境下，短期政策救市影响可能有限。
• 预期转变：房价的繁荣和崩溃可能取决于对未来房价增长预期的转变。

风险提示：

• 海外经验可能无法简单适用于国内。
• 政策之间可能存在不可比因素。
• 研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。