各国房地产市场系列研究之一：日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴研究

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：2017年10月17日 汪毅021-61680675 Email:yiw@cgws.com 执业证书编号:S1070512120003 张新文010-88366060-8751 Email:zhxw@cgws.com 执业证书编号:S1070510120019 相关报告 <<“一带一路”务实推进新阶段兼投资机会把握>> 2017-05-15 <<特朗普上任后的大类资产配置趋势>> 2017-02-24 <<房地产供给侧改革在于去杠杆>> 2016-11-25 日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴研究 各国房地产市场系列研究之一 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，关系着人民的安居乐业，关系着社会的安定，关系着国民经济的稳健发展。自1992年住房改革制度在我国全面推行以来，我国房地产行业由起步发展到了高峰阶段，但房地产泡沫也愈演愈烈。房地产泡沫的产生，与房地产市场、国家政策制度、金融机构、消费者等因素密切相关。在“十三五”规划中，我国将有 1 亿人得到城市户口；到 2030 年，随着城市化规划的实施，1.81 亿至 2.29 亿人将从农村进入城市。为了满足迅速增长的城市人口住房需求，建新房或对现有房屋升级改造仍将是政府需要面对的现实问题。据国家统计局数据显示，2016 年，中国房地产新房交易量属历史罕见，在大幅度放宽货币政策以鼓励购房“去库存”的政策鼓励下，2016 年商品住宅库存面积环比上年大幅下降了 11%。从2016 年第三季度末开始，中央和地方政府开始采取限购措施，为房地产市场降温，房地产销量开始下降、价格上涨幅度减缓。房地产市场再次成为中国经济社会热点议题之一。  中日房地产泡沫情况简析，以日本房地产泡沫发展情况探索中国房地产未来发展方向。  差异性比较中日房地产泡沫成因及主要影响因素，解析政府政策变化、不动产价格波动对经济影响，以及房地产泡沫后的租赁变化等，估测中国中短期内房地产走向。  基于政府调控，探析中国短期内经济发展变化，预期房产投资风险和相关金融投资机会。  从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析，导致中国房地产市场发展过热的情况和日本 20 世纪 80 年代的经济环境有一定相似。主要体现在，货币升值，城市化进程的加快以及政府在土地、住房方面制度不完善。  之所以中国房地产市场不会像日本那样破灭，我们认为主要由以下几个原因。人民币升值幅度总体可控，政府的宏观调控能力大于当时日本政府，中国正在积极改变一直以来传统经济发展方式，使之结构更加完善，发展方式更为健康。  租售同权，共有产权等新政策对于过热的房地产市场是否能起到降温的作用还有待进一步观察与验证。 要点 背景 证券研究报告 宏观经济研究 深度报告 分析师 深度报告 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 目的与背景 ............................................................................................................................. 4 2. 中国房地产市场现状 ............................................................................................................. 5 2.1 监管趋严 ......................................................................................................................... 5 2.1.1限购扩大 ................................................................................................................. 5 2.1.2房贷收紧 ................................................................................................................. 5 2.1.3长效机制 ................................................................................................................. 6 2.2 地价趋稳 ......................................................................................................................... 6 2.3 2017年上半年房地产市场 ............................................................................................. 8 3. 日本房地产泡沫 ..................................................................................................................... 9 3.1 日本房地产泡沫简析 ..................................................................................................... 9 3.2 日本房地产泡沫产生要素 ........................................................................................... 11 2.2.1金融政策影响长期低贴现率的作用 ................................................................... 12 2.2.2大量企业资金参与土地投机 ............................................................................... 14 3.3 日本房地产泡沫的破灭 ............................................................................................... 14 2.3.1泡沫破灭的直接触发因素 ................................................................................... 15 2.3.2泡沫破灭的深层次因素 ....................................................................................... 16 4. 中日房地产泡沫差异性比较 ............................................................................................... 16 4.1 相似点 ........................................................................................................................... 16 4.1.1货币升值 ............................................................................................................... 16 4.1.2城市化进程与楼市预期 ....................................................................................... 17 4.1.3政府管理缺失及土地制度不健全 ....................................................................... 17 4.2 差异点 ........................................................................................................................... 18 4.2.1城市化与人口特征 ............................................................................................... 18 4.2.2行政干预 ............................................................................................................... 20 4.2.3不动产价格波动影响 ........................................................................................... 20 5. 近期房产风险和投资机会 ................................................................................................... 21 5.1 租赁时代到来 ............................................................................................................... 21 5.1.1租售同权 ............................................................................................................... 21 5.1.2政策持续支持 ....................................................................................................... 21 5.2 中国房地产政策展望 ................................................................................................... 22 6. 总结 ....................................................................................................................................... 24 深度报告 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图1：住