1 / 16 目录 本月看点 ...................................... 2 1.1 全国视角 ...................................................................................................................................... 3 1.2 大湾区楼市.................................................................................................................................. 4 2、土地动态 ................................... 8 2.1 全国及大湾区成交 .................................................................................................................... 9 2.2 城市表现 ...................................................................................................................................... 9 2.3土拍排行 .................................................................................................................................... 11 3、后市研判 .................................. 13 2 / 16 本月看点 1. “金三银四”后、五月供需现回落，核心城市政策收紧影响发酵 “五一”节前抢开明显，5月供应呈现收缩，湾区市场整体较“银四”热度回落，月内呈现前高后低态势。广佛政策收紧效果初现，深圳及环深整体表现较平稳：特征一，广州信贷政策发酵下热度稳中微降、但仍维持近三年高位，佛山强限价下板块表现分化。广州房贷利率提升、严查首付款等政策持续发酵，叠加市区限价下供应紧缺，热度有所回落但仍为近三年同期高位；佛山临广板块维持续销，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压。特征二，东莞供应加速下成交热度小幅回暖，珠海回升势能强劲。东莞房企推货节奏加快带动成交环比提升明显，珠海回升势能强劲，表现好于去年同期水平，内部热度由金湾向唐家北围转移。特征三，内生城市需求表现差异化。江门成交量在五一节点刺激下小幅提升，同时在土拍热度带动下，未来枢纽新城和蓬江热度有望提升；肇庆四会、大旺月底市场转冷明显。 2.深圳迎来首轮土地集中出让，深莞惠地市热度维持高位 大湾区5月土地市场成交在广州集中出让过后自然回落，深圳首次集中出让，成交6宗地，揽金139亿，领跑湾区9城，深莞惠整体溢价率均在30%以上，地市热度延续。近期，佛山三水地块实现一定溢价率成交，江门地市热度有所回升，大湾区的地市热度或会进一步外延。 3 / 16 1.1 全国视角 五月市场供需表现分化，部分核心城市受土拍热度带动。 5月重点40城商品住宅成交面积3283万㎡，同比微涨5%，较2019年同期增加11%。5月房企推货积极性减弱，供应同环比均下滑超两成，除中西部及海西外，各区域均有不同程度回落。其中一线供应限制下成交持续回落；二线成交现分化，整体表现稳定；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 分区域来看，华东节后市场维持火热，热度持续向外围传导，杭州、南京热度延伸至部分近远郊市场；华南政策影响下热度环比小幅回落，广佛加强信贷及限价政策，深圳政策严控下预期有所下降；西部核心城市热度走高，重庆土拍带动下量价齐涨，成都、西安热度扩 4 / 16 散；中部核心城市市场向好，武汉中下旬供应攀升带动成交；海西、华北热度提升，厦门土拍高热带动漳州、泉州临厦板块热度上涨，北京、青岛受土拍带动部分板块热度上升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 “金三银四”后市场现回落，核心城市政策收紧影响发酵 5月大湾区9城商品住宅成交面积为575万㎡，由于去年同期疫情后供求释放下基数较高，同比小幅下滑1%；受4月底多项目抢开影响，月内成交呈现“前高后低”态势，较“银四”下滑7%。预计6月年中冲刺节点下，各房企将加大营销力度以实现走量。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 5 / 16 1.2.2. 大湾区9城表现 广佛强限价下热点板块供应不足，深圳及环深市场表现平稳 广州信贷政策持续发酵下叠加供应收缩，热度稳中微降，成交环比下降11%，但仍处近三年同期高位；天河双盘加推，远郊南沙、番禺走量盘缺货下部分项目开盘即罄。佛山临广板块价格跳涨下限价严格、供应不足，部分价格受限项目续销表现良好；价格上升趋势蔓延至非临广板块，但客户接受度有限、去化承压。 图：大湾区9城5月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 深圳受供应不足影响，成交同环比呈现下滑，新开项目整体去化超八成，热度不减；二手市场持续低迷。月内深圳政策再度多次收紧，房贷利率上调、限价趋严及落户门槛提高，政策收集态势不改。东莞供应带动成交小幅回升，成交主要集中在东部产业园。惠州节后供应收缩，信贷政策收紧下成交量维持低位运行。中山市场表现分化，临深片区马鞍岛热度不减。 6 / 16 珠海市场热度好于去年同期，金湾热销盘断供、唐家供应增加下，板块热度由金湾向唐家北围转移，深莞外溢客持续增加；江门五一节点带动下成交有所提升；肇庆节后四会、大旺月底市场转冷明显。 表：大湾区9城5月市场表现特征 广州  市场热度稳中微降，仍好于去年同期。房贷利率提升、严查首付等政策持续发酵，叠加限价政策影响下新房供应不足，同环比大幅下滑51%和74%，五一期间大量需求释放下后续成交动能回落，成交量环比下降11%，但仍处近三年同期高位。  分区域看，中心天河广氮双盘加推售罄；近郊黄埔受限价影响供应短缺，近部分项目低价开盘，多项目仍处蓄客阶段；远郊续销为主，南沙、番禺走量盘缺货下部分项目开盘即罄；增城核心板块新塘去化提高、外围持续冷淡。 佛山  市场表现分化，临广续销稳定、非临广涨价去化承压。限价严格下房企供应减少，同环比分别下滑6%和46%；成交表现稳定，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压，限价项目续销平稳走量，部分大面积产品受二手及人才贷款收紧影响去化下降。  临广片区三山新城、陈村等板块受限价影响供应有限，部分项目价格受限下续销表现良好；非临广板块如禅城南庄、顺德佛山新城及外围高明西江新城等多项目涨价加推，但客户接受度较低、去化承压。  5月佛山严格执行限价政策，同时部分银行收紧二手房、人才购房贷款，银行贷款流向分化。预计下半年各银行贷款额度仍延续相对紧张态势。 肇庆  节后市场热度回落。五一节点刺激下楼市稍有回暖，月底市场转冷，连续两月无新增预售，成交环比回落19%。  鼎湖节日带动下市场热度延续，四会、大旺月底市场转冷明显，四会部分项目降价但去化一般，大旺受三水、鼎湖个盘发力， 7 / 16 渠道主打方向分流影响下，热度持续下降。 深圳  新房热度稳定，二手持续低迷。新房供应不足下成交持续回落，同环比分别下滑12%和23%，6个新开项目整体去化超八成，热度不减。二手受政策影响持续低迷，环比下滑近四成。  分区域看，外围龙岗、宝安低价刚需盘持续走量、开盘即罄，为全市成交主力；中心区缺货下项目开盘表现亮眼；远郊盐田、大鹏表现平淡。  5月深圳房贷政策再度收紧，多行房贷利率大幅上调，限价趋严同时落户政策收紧，提高学历、技术等落户门槛，预计此后将维持政策高压态势。 东莞  市场供应加速下成交热度小幅回暖。5月房企推货节奏加快，供应小幅提升下带动部分成交，供求环比分别上涨49%和28%。  分区域看，本月东部产业园供应增加，带动片区成交走高；滨海片区供应提升下成交动力不足；东南临深片区缺货下成交维持低位。 惠州  受信贷政策持续影响，叠加供应收缩，成交低位运行。继4月底冲刺五一供应放量后，5月供应大幅回落，同环比下滑33%和85%，整体以去库存为主；成交受信贷政策影响维持低位运行，客户观望情绪浓厚。  分区域看，主城惠城区及临莞仲恺等区域持续为成交主力，临深大亚湾成交稳定，其他区域持续降温。预计6月随着年中点到来，房企回款压力下将加大促销力度抢收客户。 珠海  市场热度持续，回升势能强劲。节后供应自然回落，同环比下滑39%和66%；成交回升势能强劲，板块热度由金湾向北围转移，深莞外溢客持续增加，成交量同比上涨6成；价格目前维持稳定。  分区域看，本月板块间热度有所转移。金湾热销盘断供下，热度有所下滑；唐家北围供应增加，热度提升，深莞投资客持续增加。 8 / 16 中山  市场内部热度分化。五一后供应放缓，成交自然回落，同环比均下滑超3成。  分区域看，西部及东部火炬开发区仍为成交主力，临深片区马鞍岛热度不减，保利、万科项目月底入市成交火热，但暂未反映到网签数据中。 江门  受五一节点带动成交小幅上涨。5月整体供应有所回落，成交量在五一节点刺激下小幅提升，同环比分别上涨6%和9%。  5月江门首套房贷利率普遍上调15bp至5.4%，主流银行贷款审核趋严。中心区节点带动下成交放量；新会低价项目渠道下抢收走量。  在土拍热度带动下，未来枢纽新城和蓬江热度有望提升。 2、土地动态 2.1 全国及大湾区成交 多城“两集中”持续进行，全国土地成交小幅上升 全国土地市场重点监测55城5月宅地成交环比小幅上升9%，同比小幅上升5%，溢价率下降至17%；分线来看，二线城市由于多城开始首次集中出让，成交同环比均上涨20%以上，一、三线供求有所下滑。分区域看，华北、华东、海西等区域受集中供地影响，成交明显上升，华东宁波、无锡，西部重庆等城市热度较好。 大湾区土地市场供求回落，深莞惠佛地市热度高 大湾区5月总成交317万㎡，成交量在广州集中出让过后呈现回落。本月深圳首次集中出让，成交6宗地共91万㎡，共收金139亿，出让面积、成交总额均领跑湾区9城；佛山成交5宗地，共62万㎡ 9 / 16 紧随其后；惠州、东莞分别成交57.8㎡与55.3万㎡分列三四位。大湾区整体溢价率上升至26%，深莞惠平均溢价率均在30%以上，地市热度延续。 图：大湾区9城5月宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 深圳以91万㎡成交面积领跑，首次集中供地共成交6宗宅地，均以“双限双竞”方式出让，南山、光明、宝安、龙华各1宗，深汕合作区2宗，总收金139亿元。光明、宝安两宗地竞争激烈，均达最高限价进入竞配建人才房阶段，最终由龙光、佳兆业分别竞得，另外深汕合作区两宗地均以底价成交，南山人才住房地块由龙光竞得。 佛山本月共成交5宗宅地，总建面62.3万㎡位列湾区第二，成交总金额54.6亿元。其中南海3宗，禅城、三水各1宗。其中禅城、 10 / 16 三水地块竞争相对激烈，禅城地块由旭辉以14.4亿，溢价42%竞得；三水地块则由建发以8.8亿，溢价26%竞得。 东莞出让4宗商住用地，总建面56万㎡，总金额89.3亿元。整体溢价率30%，维持相对高位。保利表现积极，本月共竞得3宗宅地，2宗位于黄江镇，1宗位于桥头镇。 惠州