1 / 15 目录 5月看点 ....................................... 2 1、楼市动态 ................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................2 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................3 2、土地动态 ................................... 7 2.1 大湾区成交..................................................................................................................................7 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................8 2.3 土拍排行 ................................................................................................................................... 10 3、后市研判 .................................. 11 区域动态附录 ................................. 12 mNtQnRnQvNoOzQyRsMtMtObR8Q8OmOqQpNoOfQqQpReRmNsR9PmNqPvPsOrRwMmNuM 2 / 15 5月看点 ⚫ 广佛肇：成交环比上升14%，同比降幅持续收窄。广州“土拍潮”叠加黄埔人才政策，配合多项目加推，月底整体市场热度上升，但增城部分区域受黄埔人才政策影响进一步走冷；佛山楼市表现平稳，房企拿地意愿较强烈；肇庆成交环比回暖，价格战与渠道战持续。 ⚫ 深莞惠：整体供应同比下降40%，成交受限。深圳维持政策高敏感度，近期楼市较淡静；东莞土拍、市场热度均较高；惠州表现分化。 ⚫ 珠中江：成交环比表现好，增幅为22%，但恢复程度不及环广环深片区。珠海仍在修复通道中，热度环比回升；中山市场平稳；江门市场热度环比提升。 1、楼市动态 1.1 全国视角 5月全国监测重点40城成交3481万㎡，环比回升21%，同比下降1%，节日氛围带动走量，已基本恢复去年同期水平。 分区来看，华东区域引领全国回温，华南大湾区环深、环广城市成交向好，但部分三四线城市仍在恢复中，热度整体不及华东。 3 / 15 图：全国监测40城商品房分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 成交持续回升，走势与全国市场一致，同比降幅收窄至6%，珠中江修复加快。 5月大湾区9城商品住宅成交面积470万㎡，环比上涨16%，同比回落6%，降幅较上月缩小10个百分点，成交逐渐恢复至正常水平。 成交环比方面，珠中江成交增幅最大，为22%，前期被挤压的需求释放，成交恢复速度较慢于环广环深片区；广佛肇环比上升14%， 4 / 15 深莞惠环比涨幅为11%。 成交同比方面，珠中江基本与去年持平，广佛肇同比下降7%，降幅持续收窄，较上月缩小15个百分点，深莞惠5月成交主要受制于供应，整体供应同比下降40%，成交同比由正转负。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 除深圳外8城供应环比下降，莞江中成交同环比增长。 供应端：同比除广州增加外，多城5月供应仍处于偏低水平，同比为负，深圳、珠海供应同比下降59%和72%；环比表现分化，深圳4月为供应低位，5月环比大增；江门供应同环比下降60%-70%。 5 / 15 成交端：同比东莞表现亮眼，增长18%，深圳、珠海受供应制约，成交同比降幅约30%；环比方面，除深圳外，8城成交环比均有放量。 图：大湾区9城5月商品住宅供求情况 备注：深圳4月供应基数小，导致5月环比增幅偏大。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区9城5月市场表现特征 广州 ⚫ 5月整体成交基本恢复至去年同期水平，市场热度环比有所回升，价格无明显变化。剔除五一假期影响后，监测重点项目总来访周均环涨16%。 ⚫ 黄埔人才政策细则出台后，黄埔典型项目有涨价预期，增城部分区域出现利空。 ⚫ 区域分化明显，中心区持续走强；近郊番禺多项目加推，黄埔价升量跌；外围从化市场回温，5月周均来访、成交环比上涨60%、40%，增城持续走冷。 佛山 ⚫ 5月供应同环比下降约13%。成交仍在恢复中，环比上升9%，同比下降8%，降幅收窄15个百分点；价格平稳。 ⚫ 5月末，禅南顺核心区开盘加推节奏加快，主要为开发商提前冲年中业绩，部分项目吹风涨价；外围三水、高明仍以续销为主。 6 / 15 肇庆 ⚫ 5月整体市场环比量升价稳，成交环比上升32%，同比下降17%，降幅收窄4个百分点，价格战与渠道战持续。 ⚫ 鼎湖多盘月底提前促销抢跑；四会部分项目调价5%左右促销，以价换量有效果；大旺维持低价，4月优惠政策出尽5月趋于温和。 深圳 ⚫ 5月供应环比虽有所增长，但仍处于去年较低水平，持续低供应；成交同环比分别下降32%和8%。 ⚫ 深圳维持高政策敏感，近期楼市较淡静。二手市场整治执法力度加强，市场趋于理性。 东莞 ⚫ 5月供应仍受限，同环比下降约20%，项目以顺销为主。成交同环比上涨18%和24%，整体市场热度高。4月以来有个盘结构性单价突破价格天花板，定价超4万元/㎡。 ⚫ 城区、临深交投热烈，城区主要是供应不足，临深区域受深圳市场带动影响持续火热。 惠州 ⚫ 4月底供应高峰褪去，5月供应同环比下降36%和61%。成交同比下降17%，但环比回升12%。价格受限价影响，整体持稳。 ⚫ 五一期间受供应限制，成交一般，楼盘现场冷热不均，客户趋向理性谨慎；五一节后，供应从中旬开始回升，各片区网签随之回暖，其中小金口、马安板块较热。 珠海 ⚫ 5月供应持平上月，但同比下降72%，仍在供应低位。成交仍在修复通道中，同比下降28%，降幅收窄12个百分点；但环比热度有所回升，增幅为44%。 ⚫ 斗门、金湾片区推货频繁，典型项目去化率超75%，部分项目外地客户有回流的情况。 中山 ⚫ 5月成交有所恢复，同环比上升7%和20%。 ⚫ 整体续销为主，常规折扣优惠包装，价格平稳。 江门 ⚫ 5月供应不足，同环比降幅为60%-70%。成交同环比上升8%和14%，前期积压需求释放，市场热度较高。 7 / 15 ⚫ 五一带动成交“小阳春”，推货以小步快跑为主，成交集中在中心两区及台山片区。 2、土地动态 全国土地市场热度持续上升，监测的55城中5月供求同环比下降2%-12%，但楼面价持续走高至近年新高。大湾区5月土地成交环比回落，但同比增长明显，整体“集中出靓地”的特征较明显。 2.1 大湾区成交 大湾区9城5月共成交43宗土地，规划建面达566万㎡，同比增长65%，环比回落24%。其中： 广佛肇：成交374万㎡，同比增幅119%，处于较高位水平；环比下滑30%，因4月成交531万㎡，已接近2019年月度成交峰值552万㎡。 深莞惠：成交140万㎡，同比微降6%，维持较高水平；环比下滑22%，因4月成交180万㎡，超过2019年成交次峰值水平。 珠中江：供应小幅放量，成交52万㎡，同比上涨122%，环比亦增长40%。 8 / 15 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 备注：标黄为年度峰值 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 5月广州以成交宅地12宗、规划建面215.1万㎡，位列9城土拍总量之首。其中，番禺、南沙各1宗，白云、黄埔、从化各2宗，增城4宗，恒大、融创、越秀、奥园、佳兆业等房企均有斩获。越秀以74.92亿元总价拿下了番禺汉溪大道地块，加之3月获取的汉溪大道北侧地块与去年获取的里仁洞旧改项目，越秀在广州南部区域新增不少土储。 佛山以成交宅地9宗、规划建面150.1万㎡紧随其后。其中，高明、南海各三宗，顺德2宗，禅城1宗，中海、世茂、金科、佳兆业 9 / 15 等房企落子。5月成交地块平均溢价率达21%，敏捷所获禅城地块、世茂所获顺德陈村地块平均溢价率均超40%，房企拿地意愿较为强烈。 东莞、深圳、江门、惠州5月成交处30-100万㎡区间。其中：深圳一地难求。经过百轮竞价，龙光以最高限价115.97亿元竞得前海第二宗限价地，规划建面18.36万㎡，配建人才房4.1万㎡，成交楼面价63165元/㎡。 江门成交35.5万㎡，同比增长232%，环比增长460%，蓬江3宗、新会、鹤山、恩平各1宗，骏景湾拿下其中蓬江2幅地块。 珠海与肇庆仅成交1宗宅地。其中珠海地块位于金大湾区航空新城，粤海以溢价率35%、总价22.95亿元斩获。 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 10 / 15 2.3 土拍排行 Top10总价排行榜中，广州上榜7宗，深圳、佛山、东莞各一宗。 从地块总价门槛看，榜单仅2地块总价超50亿元，分别为深圳前海地块116亿元、广州番禺汉溪大道北地块总价75亿元。 从拿地企业看，恒大拿下3宗，总价76.9亿元；龙光斩获2宗，总价145.8亿元。 表：5月大湾区9城总价TOP10地块排名 数据来源：保利投顾研究院监测整理 企业竞价热情高涨，Top10门槛溢价率为25%。中型房企如龙光、敏捷、粤海、花样年等竞价积极。 11 / 15 表：5月大湾区9城溢价TOP10地块排名 备注：已剔除个人购置小体量高溢价地块 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3、后市研判 （1）供求端：630半年重要冲刺节点在即，房企推货意愿明显增强，5月底广佛肇已见抢先加推，深圳6月计划入市项目亦有增加，湾区城市大概率迎年内供求高峰。 （2）价格端：预计大湾区整体价格稳定，节点营销活动将增多。环深市场预期平稳，广州黄埔、佛山禅桂核心板块个别项目有涨价预期，外围市场较冷的板块或加大渠道动作和调价力度。 （3）土地端：大湾区6月多城均挂牌多幅优质宅地，其中莞惠出让密集，广佛土拍将延续。 12 / 15 区域动态附录 央行出台金融政策支持大湾区发展，研究设立广州期货交易所；广州黄埔区人才购房政策落地，花都区限购放松政策收回；深圳严厉查处二手房挂牌价虚高行为，坚决打击“喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等行为；东莞重申2年限售政策。 城市动态 类别 城市 具体动态 城乡融合 广东 发布城乡融合发展措施：①推动形成落实“一核一代一区“区域发展新格局、健全都市圈率先发展，科学制定广州、深圳、珠江口西岸等发展规划，推进”人地钱技“等生产要素城乡双向自由流动。②全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制（包括珠三角城市中的中山、肇庆、珠海）；③推动农村承包土地经营权流转，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。 金融支持 大湾区 央行发布金融