1 / 18 目录 7月看点 ....................................... 2 1、楼市动态 ................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................2 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................3 2、土地动态 ................................... 7 2.1 大湾区成交..................................................................................................................................7 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................8 2.3 土拍排行 ................................................................................................................................... 10 3、后市研判 .................................. 11 区域动态附录 ................................. 13 2 / 18 7月看点 1. “715”深圳调控加码，阶梯式辐射湾区市场 7月深圳月内呈现“前高后低”走势，调控加码后市场呈现回落，单月商品住宅成交环比持平。湾区市场联动特征明显，深圳调控升级对周边城市形成梯级影响：第一梯队，莞惠环深市场承接政策外溢需求，莞惠成交同比增幅分别为61%、30%，延续年中高位水平；第二梯队，广州南沙受青睐，叠加供应增加影响，整体来访、成交环比上升约20%，中山临深片区客户入市迫切性提升；第三梯队，肇庆以渠道牵引客户来访。 2. 大湾区土拍持续高位运转，广佛中成交达年内峰值 大湾区7月土地持续放量，同比上升92%，广佛中达到今年以来最高位，同比翻番：佛山土拍规模居湾区9城榜首，高总价、高溢价“双高”特征明显；广州以底价成交9宗宅地，揽金超百亿；中山马鞍岛地块为历史成交总价最高的地块。 1、楼市动态 1.1 全国视角 7月全国监测重点40城商品住宅成交3363万㎡，环比下降4%，同比上升10%，好于去年同期，年中节点冲刺后市场呈现“淡季不淡”特点，成交势能表现佳。 分区来看，7月华南区域核心城市及周边城市表现较好，成交同 3 / 18 比增长幅度最高，达26%；华东区域热度不减，带动全国市场持续回暖，成交同比增长近20%；华中区域成交仍处于修复通道，整体热度有待回升。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 成交量迎来近3年最高值，同比上升16%。 7月大湾区9城商品住宅成交面积636万㎡，环比回落2%，同比上升16%，成交处于近3年来同期最高位，其中广州、东莞、惠州和中山成交表现好于去年同期。 4 / 18 成交量环比方面，深莞惠成交增幅最大，为13%，主要受深圳政策收紧影响，需求外溢至周边城市；广佛肇环比下降11%；珠中江环比下降9%。 成交量同比方面，深莞惠同比上升32%；广佛肇同比上升5%；珠中江同比上升12%，增速再回正。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 深莞广供应量同环比双涨，临深区域成交量同比飘红。 供应端：经过5-6月供应紧缩后，深圳7月放量明显，而东莞、广州同比涨幅均超60%。其余城市7月供应量同比为负，肇庆供应同比下降42%，珠海供应仍有待恢复。 5 / 18 成交端：莞惠广同比表现亮眼，涨幅超30%。深圳受政策收紧影响，市场表现“前高后低”，7月成交量环比持平，同比降幅约3%，市场回归平静。佛山、江门、肇庆年中节点热度褪去，成交热度有一定降温。 图：大湾区9城7月商品住宅供求情况 备注：深圳供应、中山成交较去年同期基数小，导致同比增幅偏大。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区9城7月市场表现特征 广州 ⚫ 供应“淡季不淡”，7月供应达年内高峰，新增商品住宅供应超100万㎡，同环比分别增长62%和5%，黄埔、番禺、南沙明显放量。成交受供应带动同比增长30%，比6月高位微降5%，库存继续抬升，但去化周期缩短至约15个月。 ⚫ 区域分化明显，中心区持续走强，中心区部分项目加推小幅涨价，外围黄埔、增城多以特价房、一口价等促销走量。深莞新政利好南沙，叠加供应放量，南沙整体来访、成交环比上升约20%。 佛山 ⚫ 7月整体市场以平稳出货为主，供求同环比表现均有回落，其中供应同比下降7%，成交同比下降6%。 ⚫ 区域持续分化，核心区南海供应仍未跟上，限制成交；禅 6 / 18 顺供应充足带动成交同比增长超30%，顺德容桂大盘月成交超600套；外围三水供应有限，但6-7月成交同比增速超10%，高明供过于求、市场承压。 肇庆 ⚫ 7月市场供求遇冷，供求同比分别下降42%和18%，环比均下降约20%，价格战与渠道战持续。 ⚫ 肇庆新区典型项目在深莞限购政策后，东莞客成交比例提升10%；大旺整体市场较冷、渠道为王；四会促销力度不减，但成交回落。 深圳 ⚫ “715”政策升级下，7月成交呈现前高后低，过热的市场有所平抑，旺盛的需求外溢到临深区域。 ⚫ 整体市场数据亮眼，供应近60万㎡，环比翻倍；成交34万㎡，持平6月。 东莞 ⚫ “725”调控加码对新房影响尚未显现，7月市场热度仍高企，供应同环比分别增长81%、45%，成交同比增长61%，环比基本持平。 ⚫ 整体去化情况良好，临深、城区板块热度高，新政影响暂未体现，但对客户入市热情有一定打击。 ⚫ 东莞“725”新政前二手房市场长期不限购，“715”深圳调控加码后二手市场成交出现短暂的小幅上涨。 惠州 ⚫ 深圳限购加码，客户外溢，惠州市场热度攀升。惠州7月供应有限，但成交跃升至年内高位，全市住宅成交超150万㎡，同环比均增长约30%。 ⚫ 惠阳、大亚湾等临深片区受深圳带动较大，深圳客在临深区域成交占比较去年提升约10个百分点。 珠海 ⚫ 7月供应有限，仍在恢复中，同环比分别下降8%和20%；成交环比回升19%，为年内最高，但不及去年同期。 ⚫ 受深圳限购和深珠通道规划利好影响，唐家湾新入市低价项目成交热度提升，斗门、金湾以本地客为主，表现平稳。 ⚫ 珠海拟发布落户与人才新政，客户对下阶段市场预期有所 7 / 18 提升。 中山 ⚫ 整体市场仍在修复中，成交环比量价企稳。 ⚫ 深莞限购以后，存在部分深圳客户外溢，入市迫切性提升，临深南朗近期有涨价预期。 江门 ⚫ 整体市场较6月有所回落，市场营销动作减少，推货节奏放缓，成交同环比分别下降10%和23%。 2、土地动态 全国土地市场热度有所回落，监测的55城中7月供应同环比双降，成交呈现回落。大湾区7月土地市场表现活跃，成交同比增长92%，佛山、中山、惠州等城优质地块频出。 2.1 大湾区成交 大湾区9城7月共成交42宗土地，规划建面达833万㎡，同比增长92%，环比回落20%。其中： 广佛肇处于今年以来次高位水平，成交402万㎡，同比增幅112%，环比亦上涨33%。 深莞惠较6月高位回落明显，成交158万㎡，同比增幅123%，环比下滑70%。 珠中江为2018年以来最高位，成交273万㎡，同比增幅58%；环比增幅36%。 8 / 18 图：大湾区9城7月宅地成交建面（万㎡） 标黄为年度峰值 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 7月佛山土拍总量位列9城之首，成交10宗宅地、规划建面202.9万㎡，收金189亿元。其中，顺德5宗，南海3宗，禅城2宗，时代、保利、卓越等房企落子。整体特征为高总价、高溢价，如南海区大沥创客小镇超60万㎡巨无霸地块，总价65.1亿元，位列佛山史上第4；佛山容桂规划建面28.6万㎡地块，溢价超50%，是本月大湾区溢价率最高的宅地。 中山土拍总量紧随其后，以底价成交2宗大体量综合用地，总规划 9 / 18 建面175.6万㎡，揽金60.6亿元。其中，马鞍岛地块成交总价38.8亿元，为中山历史成交总价最高的地块，由雅居乐联合体竞得。 广州成交9宗宅地，规划建面146.6万㎡，多以底价成交，收金168亿元。其中，增城5宗，黄埔、南沙各2宗，时代、阳光城、中海等房企均有斩获。时代以底价67.8亿元竞得广州黄埔科学城两宗宅地，又以34.3亿元竞得南沙黄阁地块，持续扩充广州土储。 惠州成交9宗宅地，规划建面120.6万㎡，收金29.8亿元。其中，惠城、惠阳各3宗，惠东2宗，仲恺1宗，以本地房企拿地为主。 东莞成交2宗宅地，分别位于谢岗镇、凤岗镇，成交建面规模较小，但平均溢价率达35.8%，领跑湾区9城。 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 10 / 18 2.3土拍排行 Top10总价排行榜中，佛山上榜3宗，广州、中山各2宗。 从地块总价门槛看，2宗地总价超50亿元，分别为佛山南海地块65.5亿元、广州黄埔区开源大道地块57亿元，拿地方均为时代中国。 从拿地企业看，时代中国本月表现活跃，总价TOP10地块中拿下3宗，总价156.9亿元，多为已提前介入的旧改地块；保利斩获2宗，总价52.2亿元。 表：7月大湾区9城总价TOP10宅块排名 数据来源：保利投顾研究院监测整理 11 / 18 企业竞价热情高，Top10门槛溢价率为31%。高溢价地块主要集中在佛山、东莞和珠海，中建三局联合体、信业、招商蛇口等房企竞价积极。 表：7月大湾区9城溢价TOP10宅地排名 备注：已剔除个人购置小体量高溢价地块 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3、后市研判 （1）市场端：“715”深圳调控加码，预计市场趋于冷静，“725”东莞政策收紧，对新房市场影响有待观察，后市预期偏稳；深莞政策调控利好惠州等环深城市；广州持续分化，中心区域及南沙市场支撑力较好，外围增城、从化延续调整压力；中珠后市供求将在持续恢复通道 12 / 18 中。 （2）土地端：经历年中高位后，预计后市土拍进程有所放缓。8月土地供应主要集中在广佛地区，其中广州地块涉及区域包括增城、南沙、番禺等，佛山地块挂牌主要位于顺德区。 13 / 18 区域动态附录 7月深莞行业调控升级。“715”深圳调控加码、“新八条”细则出炉，精准打击市场投资需求，随后迎来“725”东莞新政出台，进一步稳定市场预期；广州、江门和珠海以人才形式边际放松落户，东莞出台人才安居办法，切实落实市民安居需求。 大湾区多城加快实现产业结构优化升级，广州黄埔发力文旅项目、“腾讯云”落户江门人才岛；同时，推进交通基础设施建设，提升内部通达度，联通深圳-江门的珠江口隧道