1 / 16 目录 本月看点 ...................................... 2 1、楼市动态 ................................... 3 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市 .................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 8 2.1 全国及大湾区成交 ....................................................................................................................8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3土拍排行 .................................................................................................................................... 11 3、后市研判 .................................. 13 2 / 16 本月看点 1. “年中冲刺”后自然回落，核心城市稳中微降、外溢分化加剧 年中节点冲刺后，7月全国市场供应放缓、成交延续，湾区市场迎来“传统淡季”，供需呈现自然回落。核心城市政策下稳中微降，外溢城市分化明显：特征一，政策收紧下广深市场稳中微降，成交趋于理性。广州受限价、人才及信贷政策持续收紧影响，房企供货积极性减弱、热度小幅回落，其中南沙人才政策预期收紧下，月内成交表现为前高后低。深圳政策高压下，需求受抑，新房市场稳中微降，二手维持低位。特征二，外溢城市分化加剧，佛中维稳，莞惠有所降温。佛山平稳走量，临广部分项目受土拍热度传导、价格跳涨，去化承压，三水受恒大降价项目拉动成交表现良好；中山热度聚焦东部马鞍岛板块。东莞调控加码下市场预期走弱；惠州信贷政策高压下持续低迷。特征三，内生城市年中节点后呈现自然回落。江肇年中节点效应明显，市场自然回落，项目多以续销为主，部分项目以价换量但效果一般。 2.土拍节奏放缓，佛莞出让规模过半 大湾区7月土地在年中节点后自然回落，总成交建面285万㎡，佛莞土地出让体量较大，佛山出让6宗宅地共151万㎡，占湾区成交规模过半；东莞以56万㎡紧随其后，整体热度仍在，但部分地块热度有所下降，后续政策加码或将传导至土地市场。 3 / 16 1、楼市动态 1.1 全国视角 7月供应整体放缓，成交维持回调趋势，但整体表现较强劲。 7月重点40城商品住宅成交面积3030万㎡，环比下降6%，较2020年和2019年同期分别下降9%和微升3%。销售淡季整体供应收缩下，成交延续 “小阳春”后的回调态势，但成交规模仍高于去年月均水平。华南、华中、东北供应高位回落、环比降幅均超3成。分线来看，一线供需表现平稳；二线供应回落下成交维持相对强劲，环比基本持平；三四线热度持续回落，不及近两年同期。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 分区域来看，华东整体热度延续、需求强劲，受供应拖累，成交 4 / 16 表现回落；华南热度延续小幅回落，严调控下广州有所降温、深圳维持平淡；中部和西部核心城市热度维持，武汉、成都成交明显放量，长沙、重庆受土拍带动明显；华北、海西自然回落，天津、青岛客户入市理性、价格敏感度高，福州成交有所下降；东北供应几近腰斩、市场明显回落。 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 年中冲刺后成交自然回落，政策持续发酵，市场热度趋于平淡 7月大湾区9城商品住宅成交面积为490万㎡，由于多城政策收紧，成交趋于冷静，同比下降27%；同时年中节点冲刺后供货节奏放缓，成交自然回落，环比小幅下降8%。预计政策收紧影响持续发酵下，热度有所下滑，成交量将维持低位。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 5 / 16 1.2.2. 大湾区9城表现 核心城市热度稳中微降，佛中表现平稳，莞惠热度有所下滑 广州受人才、信贷政策持续收紧影响，热度稳中微降，成交量同环比分别下滑17%和12%；中心及黄埔区域供应不足、成交低位；南沙人才政策预期收紧下，月内成交表现前高后低；增城分化明显，热点板块去化表现良好。深圳政策高压下，需求受到抑制，新房市场稳中微降，二手持续低迷，持续两月成交不超4000套（2020年下半年月均超8000套）。 图：大湾区9城7月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 佛山市场表现平稳，临广三山新城、陈村等部分项目受万科三山新城地块热度传导，价格跳涨但去化一般；三水受恒大降价项目拉动成交表现良好。东莞热度有所下降，政策持续加码下，市场存调整压力；惠州市场持续下滑，成交量达年内次低位。受信贷政策高压影响， 6 / 16 供需同比回落明显，分别下降46%、55%。中山表现平稳，东部马鞍岛仍为成交热点。 珠海市场热度稳中微降，受疫情影响全市客户量有所下降，斗门供应增加下竞争激烈，客户观望情绪加重，唐家湾多项目停渠后深莞客减少，市场热度下滑。江肇年中节点效应明显，市场呈现自然回落，项目多以续销为主，部分项目以价换量但效果一般。 表：大湾区9城7月市场表现特征 广州  受限价、人才、信贷政策持续收紧影响，市场稳中微降，成交量同环比分别下滑17%和12%。核心及热点区域项目去化仍表现亮眼，外围相对平淡。  分区来看，中心区域及黄埔项目缺货；远郊南沙上旬传闻取消人才购房，项目加速网签带动成交攀升，下旬网签受限、成交锐减；外围增城分化明显，核心板块热点项目去化良好，其他表现冷淡。  今年以来广州人才政策持续收紧，继4月提高人才社保门槛后，8月初黄埔取消人才购房、南沙人才政策预期进一步收紧下，市场承压，同时随着黄埔部分项目逐步接受限价入市，预计供应量有所增加。 佛山  供应明显缩量，成交表现平稳。年中冲刺后房企推货意愿下降，供应环比锐减近6成，需求平稳，与去年同期持平。  分区来看，成交仍集中于临广片区，其中三山新城、陈村等部分项目受万科三山新城地块热度传导，部分项目价格上涨10%，但去化表现一般；禅城维持平稳走量；三水受恒大多个降价项目带动，成交量有所提升；高明维持平稳。  7月佛山非限购区首付比例升至5成，强信贷政策下未来区域市场压力将有所上升。 7 / 16 肇庆  节点后市场呈现自然回落。6月年中冲刺房企大幅放量后，本月房企以续销为主，供应同环比降幅超8成；成交自然回落，环比下降17%。  分区来看，鼎湖受新区龙光项目加大促销及渠道力度影响，区域成交降幅有限；四会部分项目小幅降价升佣，但效果不佳；大旺持续冷淡，恒大以价换量抢占市场份额。 深圳  新房热度微降，二手维持低位。供应逐步放量，创年内新高，政策严控下，需求相对冷静；二手市场低位运行，成交量持续两月不足4000套（2020年下半年月均超8000套）。  分区来看，本月的成交热点仍集中于龙岗、坪山刚需板块，成交占比超全市5成，中心区域受供应不足影响成交低位。  7月深圳相继出台政策引导租赁住房，同时提出拟推行大学区招生、完善二手房价格引导机制等举措，预计未来调控愈加全面化、精细化。 东莞  市场预期走弱，热度小幅回落。供应稳定放量，年中冲刺后客户量有所消耗，成交同环比回落44%和17%。叠加政策持续收紧，客户预期有所下降。  分区来看，成交集中于东部产业园片区，临深片区供应增加，但去化表现一般；其他区域热度均有所回落。  继7月初东莞加强限价后，8月初再度从限购资格及范围、限售、土拍规则、二手限价等方面加码调控，预计受政策高压影响，新房市场短期仍存进一步调整压力。 惠州  热度持续下滑，成交量达年内次低位。受房贷利率持续高企影响，惠州需求走弱明显，成交同比下降55%。信贷影响下客户观望浓厚，前期热点项目去化率有所下降。  分区来看，全市供需集中在惠城区，其中金山新城马安片区为成交主力；临莞仲恺、博罗表现平稳；临深大亚湾供应不足下成交维持低位。  7月底住建部约谈惠州等5城，未来市场调控政策或有加码风 8 / 16 险，预计整体市场将维持冷淡。 珠海  市场热度稳中微降。年中节点后供应回落，受疫情反复及项目停渠影响，珠海市场客户量下降，热度有所回落，成交受部分项目集中网签影响同环比小幅上涨2成。  分区来看，中心区域受恒大项目集中网签带动，成交大幅提升；斗门供应放量下成交带动有限，市场竞争激烈、客户观望情绪增加；唐家湾多个项目停渠，深莞投资客减少，市场热度有所下滑。  预计随着8月全国疫情反扑，全市投资客持续减少下成交量或有所下滑。 中山  市场表现平稳。年中冲刺后供应放缓、成交回落，供求环比下滑均超5成。  分区来看，成交主要集中于西区和东部片区，其中马鞍岛受深中通道带动热度持续，成交表现亮眼。 江门  供应趋缓，需求有所回落，成交同环比分别下降33%和14%。  7月江门整体以续销为主，江海部分项目以价换量但成效一般，其他区域多以常规促销手段实现去化。  今年以来江门多次上调房贷利率，额度紧张，放款周期拉长，部分银行如招行、交行、农商行等，目前已暂停二手房贷业务。 2、土地动态 2.1 全国及大湾区成交 首轮“两集中”基本结束，55城宅地供求自然回落 全国土地市场重点监测55城7月宅地成交同比下降6成，溢价率维持平稳，微涨1个百分点至13%。首批两集中出让基本结束，7月为土地市场相对空窗期，供求自然回落，环比分别下降59%、66%； 9 / 16 分区来看，多个区域成交环比降幅超50%，华北相对平稳。 大湾区土地市场整体平淡，佛山出让占比过半 大湾区9城7月总成交285万㎡，半年节点后供应减少，成交自然回落，本月仅佛山、肇庆、东莞、惠州、江门有宅地成交；整体溢价率16.4%，较6月小幅回升；佛山本月出让积极，共成交151万㎡，占湾区总成交超5成，临广及禅城片区成交维持热度；东莞以56万㎡紧随其后，道滘镇、麻涌镇等优质另外，从东莞发布的2021年供地计划来看，整体供应上升幅度较大，或将部分缓解土地供求紧张的关系。 图：大湾区9城7月宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 佛山以151万㎡成交面积领跑，共成交6宗宅地，成交总金额超103亿元，其中顺德区3宗，禅城区2宗，南海区1宗，南海桂城地 10 / 16 块、顺德容桂地块竞争相对激烈，溢价率超20%，房企积极拿地，万科、保利、绿地等房企均有所斩获。 东莞本月共成交4宗宅地，总成交建面56万㎡，揽金71亿元。房企拿地热情依然高涨，华侨城16.3亿斩获麻涌镇宅地，折合楼面价14008元/㎡，创区域新高；中海以溢价27.6%竞得道滘镇宅地，折合楼面价18678元/㎡。但8月初调控政策再次升级，后续对土地市场或