1 / 17 目录 10月看点 ...................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 7 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................8 2.3土拍排行 .......................................................................................................................................9 3、后市研判 .................................. 12 区域动态附录 ................................. 13 oPtQpOrOxOtRmMnPtNmQqO8OdN8OpNpPmOmMlOnMmNkPnMoP9PoPnNwMoNsQvPoPoO 2 / 17 10月看点 1. “银十“稳健收官、成交量冲高回落，核心城市及周边表现较好 九月末抢开叠加十月“双节”效应，月初市场整围提升，中下旬呈现回落；湾区核心城市及周边市场需求韧性较佳，其他城市表现较为平稳：特征一，核心城市广深表现亮眼。广州月内多个热门高性价比项目入市带动成交，成交同比涨幅达50%；深圳供求好于去年同期，但经过调控后环比已连续多月回落，成交表现分化，多集中于性价比高的刚需盘，本月中签率有所提升，高价盘入市成交遇冷；特征二，周边城市佛莞热度延续。佛山受今年多新盘入市和折扣包装力度加大影响，成交同比增长39%；东莞受预售新政及节点加推影响，供应处于近三年内最高位，叠加深莞深度合作区利好，成交同比上升34%。特征三，多城普遍加大促销力度、刺激成交，肇庆、珠海尤为明显。 2. 广州土拍收金位居全国榜首，惠州蝉联土拍规模榜首 大湾区10月土拍供求环比回落但仍处于年内高位，同比增幅分别为15%和334%。广州成交9宗宅地，规模达141万㎡，海珠区核心板块高溢价成交2宗优质地块；深圳结束连续两个月“零供求”局面，本月4宗宅地均以最高限价成交，共计揽金49.4亿元。惠州蝉联大湾区9城土拍规模榜首，月内成交180万㎡，为年内较高水平。 3 / 17 1.1 全国视角 10月全国监测重点40城商品住宅成交2695万㎡，全国成交高位回落，同环比分别下降4%和21%。今年市场节奏与往年有所差异，7-8月处于市场高位，9-10月旺季特征不明显，成交呈现回落态势。 分区来看，华南区域成交热度维持，核心城市及周边市场需求韧性较强，华南区域成交同比增长17%，广佛、深莞热度较上月回落但仍明显好于去年同期；海西区域经历上月高位后增速自然回落至8%；华东地区自下半年后增速首次由正转负，常州、绍兴、无锡等城受调控后，同环比均有不同程度下降，上海核心区域延续热度，成交同比增长19%； 华北、西部等部分核心城市表现平稳，但三四线仍延续弱势行情；本月仅华中区域成交环比呈现正增长，市场逐渐向好；东北区域核心城市调控加码后，市场交投氛围减弱明显。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 4 / 17 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 9城成交量冲高回落，“银十”节点效应较弱。 10月大湾区9城商品住宅成交面积623万㎡，环比下降15%，同比上升15%。成交量经历前期高位后，叠加节假日出行影响，本月呈现回落态势。 广佛肇成交回落但仍高于去年同期，同比涨幅缩窄至32%，其中广佛较去年同期表现亮眼；深莞惠同比涨幅为8%，其中深莞热度维持；珠中江市场表现淡静，同环比较上月基本持平。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 核心城市广深表现亮眼，周边城市佛莞热度延续。 5 / 17 广州月内多个热门高性价比项目入市带动成交，成交同比涨幅达50%；深圳供应环比回落，成交显著好于去年同期，表现有所分化，成交多集中于性价比高的刚需盘，高价盘入市成交遇冷； 佛山受今年多新盘入市和折扣包装力度加大影响，成交同比增长39%。东莞受预售新政及节点加推影响，供应处于近三年内最高位，叠加深莞深度合作区利好，成交同比上升34%。江门市场分化延续，台山高佣金刺激成交，热度有所提升，成交同环比实现小幅上升。 图：大湾区9城10月商品住宅供求情况 备注：广州、东莞去年同期供应基数小。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区9城10月市场表现特征 广州 ⚫ 供应呈现“前翘后平”，9月末及10月初节点供货力度加大，月内中下旬供货节奏有所放缓，供应环比下降57%；成交环比回落但仍保持年内高位，成交同比增长50%；优质个盘表现突出特征明显。 ⚫ 区域市场结构分化，黄埔、番禺新盘入市提升区域热度，项目凭借价格优势及较好区位去化表现佳；中心区热度维持，荔湾高性价比项目表现亮眼；南沙前期集中加推多，当前项目主要平稳出货；从化、花都以续销为主，整体表现淡静。 6 / 17 佛山 ⚫ 经历8-9月市场高位后有所下降，但仍好于去年同期，受今年多新盘入市和折扣包装力度加大影响，成交同比增长39%。 ⚫ 禅城绿岛湖片区项目积极加推，热度维持；南海临广片区表现亮眼，三山板块新盘入市，热度提升；顺德热门大盘持续走量；三水、高明国庆期间部分项目加大低价促销力度，去化效果不及预期。 肇庆 ⚫ 供求较上月冲高回落，供应同环比呈现双降，成交同环比分别下降6%和7%，市场主要依靠“低总价+首付分期+渠道分销”刺激市场持续走量。 ⚫ 分区来看，鼎湖供应放量，成交主以低价吸引，渠道成为常态化竞争手段；大旺、肇庆新区以广佛及东莞外溢客为主导；四会持续以价换量，前期客户基数消耗较大，当前成交遇瓶颈。 深圳 ⚫ 新房市场热度维持，调控影响延续供求环比呈现回落，但同比增幅明显，供应以刚需盘为主，成交为近三年来同期高位； ⚫ 分区来看，光明、龙岗和龙华区为供货主力，区域内仍以“打新”为主，但热度较8-9月份有所降低，中签率明显提高；南山、宝安区新盘入市，因价格偏高，成交遇冷。 ⚫ 二手市场“入冬”，自新政发布以来已连续4个月呈现下降态势，本月环比下降42%，降幅持续扩大。 东莞 ⚫ 本月供应放量显著，受预售新政及节点加推影响，同环比涨幅均超80%；成交维持年内高位，同比增长34%； ⚫ 市场热度主要集中在松山湖片区，受深莞合作区政策利好影响，大岭山、寮步等区镇热度提升，成交占全市近3成。 惠州 ⚫ 市场延续平稳态势，本月房企推货节奏放缓，供应同环比均有不同程度的下降，成交同环比分别下降16%和4%，已两个月呈现回落。 ⚫ 成交集中在大亚湾和惠城区，临深区域大亚湾热度不褪，成交量处于年内高位；惠城区的金山新城为主要成交区域，带动区域热度提升。 7 / 17 珠海 ⚫ 假期节点加大推货，叠加各开发商通过“首付分期+来访成交礼+特惠房+折扣优惠”促销组合拳影响，本月交投氛围小幅提升，成交同环比分别增长9%和1%； ⚫ 成交集中于唐家、斗门，主要以低总价吸引客户。 中山 ⚫ 整体国庆期间热度不及去年同期，供求同环比分别有不同程度下降； ⚫ 成交集中于东部火炬开发区和西区，主要以去化余货为主；石岐主城新盘入市，区域热度有所提升。 江门 ⚫ 市场延续分化，成交同环比分别增长5%和19%：中心二区多盘齐销，竞争激烈，滨江板块部分项目促销效果不明显；台山高佣刺激成交，市场热度小幅提升；新会持续低价走量。 2、土地动态 2.1 全国及大湾区成交 全国土地供求回落至平均水平，溢价率持续回落 全国土地市场热度有所下滑，监测55城10月宅地供求环比回落，同比仍处高位，溢价率连续两个月下滑。其中，一线城市表现较稳，二线城市成交同比增幅超1成，西部及东北核心城市有所放量；重点三四线城市“熄火”降温，溢价率连续下挫。 大湾区10月土地市场热度维持，广深惠表现亮眼 大湾区10月总成交613万㎡，受广深核心地块成交影响，溢价率小幅抬升至14.2%。其中，广州核心区域地块出让拉动热度升温，成交9宗地共收金212亿元位列大湾区成交总价榜首；惠州以成交180万㎡蝉联本月土拍规模榜首；深圳时隔两月再供地，其中可售商 8 / 17 品房地块竞争激烈，4宗地块最终均以最高限价成交。 图：大湾区9城10月宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 10月惠州蝉联大湾区9城土拍规模榜首，共成交15宗宅地、规划建面180万㎡，收金34.7亿元。其中，惠阳区7宗，惠城区4宗，博罗县2宗，大亚湾、惠东县各1宗。地块多为底价成交，华润以楼面价4264元/㎡拿下大亚湾西区28万㎡大体量地块；星河拿下惠阳淡水街道地块，楼面价6211元/㎡，成为惠阳新晋地王。 广州紧随其后，共成交9宗宅地，规划建面141万㎡，成交总金额212亿元，位于全国城市成交总价排行榜榜首，为本月唯一出让金超200亿元的城市。除2宗中心城区的海珠区地块外，其余均为远郊地块，花都、南沙、增城各2宗，从化1宗。海珠区2宗宅地均位于优质核心板块，成交总价均超40亿元，由保利、中海分别拿下，成 9 / 17 为本月大湾区高总价地块TOP2。 深圳结束连续两个月“零供应”的局面，土地市场热度显著提升，本月共成交4宗宅地（2宗可售人才住房地块+2宗可售商品住房地块），龙华、龙岗、坪山、南山各一宗，总规划建面仅27万㎡， 4宗地均以最高限价成交，总收金49.4亿元。 珠海本月成交2宗涉宅地，规划建面56万㎡，为年内成交次高峰（峰值为6月的59万㎡），其中高新区北围片区出让39万㎡大体量综合地块。 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.3土拍排行 Top10总价排行榜中，广佛包揽7宗地块，其余深圳、珠海、 10 / 17 中山各一宗。 从总价门槛来看，10月TOP10门槛为18.8亿元，较9月的22.5亿元有所下降；其中2宗地总价超40亿，分别为广州海珠区新港东路地块、广州海珠区南洲路以北东晓南路以西地块。 从拿地企业看，中海、保利发展各摘得2宗总价TOP 10地块。其中，本月中海在大湾区发力明显，除竞得上榜的广州、深圳地块外，亦以48%高溢价竞得东莞大岭镇地块。 表：10月大湾区9城总价TOP10宅块排名 数据来源：保利投顾研究院监测整理 Top10门槛溢价率为29%，较上月的36%小幅下滑。高溢价地块集中在深圳、东莞、佛山，中海、龙光、深圳人才安居集团等房企均 11 / 17 有斩获。 表：10月大湾区9城溢价TOP10宅地排名 数据来源：保利投顾研究院监测整理 12 / 17 3、后市研判 （1）市场端：大湾区楼市延续分化格局，核心城市及周边市场交投热度较好，