1 / 18 目录 本月看点 ...................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................2 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3土拍排行 .................................................................................................................................... 10 3、后市研判 .................................. 12 区域动态附录 ................................. 13 2 / 18 本月看点 1. 深圳楼市“开门红”触发调控、广州热度不减引房贷收紧 2020年底冲刺后，年初各大房企供应放缓，市场交投氛围呈现季节性回落，一线及部分二线市场火热触发调控加码；湾区楼市热度维持，核心城市热度高企，其中深圳需求强劲，外溢至中山及东莞临深，市场氛围提升：特征一，深中热度高企，供不应求下新盘表现亮眼。深圳热点项目集中入市带动成交量攀升，月内引发两次调控加码，此后投资客减少、中签率有所提升；中山临深热点区域马鞍岛供应放量明显，交投氛围提升显著、创近两年新高；特征二，广莞成交维持高位，珠海稳中向好。广州、东莞供应缩量下成交小幅回调，但仍处近一年高位，其中广州四大行上调房贷利率，稳定后市预期；珠海内生需求坚挺，叠加外溢及外省客逐步回流，市场稳中向好；特征三，多城市场热度呈现回落，供求有所下降。佛山、惠州房企推货积极性减弱，多项目续销为主；江肇市场表现平淡，供求处于低位。 2.土地市场年初处于淡季，惠州成交量领跑、广莞热度延续 大湾区1月土地供应减少，成交自然回落，总成交242万㎡，其中惠州以85万㎡领跑，肇庆、中山分列二三位，地块均为房企勾地竞得；广州出让老黄埔宅地，竞争激烈，达最高限价+最大配建面积，需通过摇号出让；东莞宅地均以最高限价成交。2月受春节假期影响，大湾区预计出让宅地规模将维持低位。广州、江门均有优质地块出让，值得关注。 3 / 18 1.1 全国视角 全国市场季节性回落，华南区域热度维持、其余区域均有不同程度下滑。 1月全国监测重点40城商品住宅成交3018万㎡，环比下滑16%，市场季节性回落至2020年疫情后均值水平；此外受去年同期疫情及春节基数较低影响，成交同比涨幅为62%。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华南、华东核心城市热度高涨，触发调控加码。华南广深需求强劲，市场热度高企，带动区域成交量同比大幅上涨超100%，环比较上月持平。其中深圳成交量创近三年高峰，引来调控两度加码；广州市场热度维持，月末银行信贷额度收紧、利率上调，后市调控压力较大；华东市场季节性小幅回调，但仍处近一年高位。其中核心城市涨幅明 4 / 18 显，上海同比涨幅超100%，杭州同环比实现双涨，成交量均达近半年高位，政府随即出台“组合拳”、加强限购等政策平抑楼市热度。 西部、海西区域呈现季节性回落，部分核心城市表现较好。西部市场表现冷热不均，核心城市如成都同环比均提升明显、成交量突破250万㎡，其他城市表现平淡；海西整体热度稳定，同比提升50%，环比受季节性影响小幅回落12%。 东北、华北和华中区域热度下滑明显，成交环比跌幅均超30%。东北大连、沈阳受疫情影响持续，热度下滑明显；华北石家庄受疫情反复影响，成交同环比双降超五成，同时北京学区房及核心地段热度高涨、引来监管层关注，成交量降至疫情后均值水平；华中长沙、郑州同环比双降，其中郑州市场本月成交现“腰斩”，环比下滑57%。 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 年底冲量后、市场季节性回落，核心城市热度延续 1月大湾区9城商品住宅成交面积777.9万㎡，环比下降9%，受去年疫情及春节基数较低影响，同比涨幅超100%。经历房企年底业绩冲刺后，当前市场回落至年底前正常水平，核心城市广深热度维持。 5 / 18 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 深中推新表现亮眼、热度提升显著，广莞成交维持高位 深圳市场热度不减，带动周边城市临深板块热度提升，本月中山临深区域表现突出；广州、东莞热度较上月有所回落仍维持高位。 图：大湾区9城1月商品住宅供求情况 备注：去年同期基数小。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 6 / 18 深圳市场供需两旺、热度高涨，成交量创近三年高峰，同环比分别上涨184%和61%。多个热点项目集中入市、需求表现强劲，调控两度加码后，当前投资客减少，中签率有所提升。中山在临深热点区域马鞍岛供应放量下，交投氛围提升明显，成交同环比双涨117%和125%，为自2019年以来最高位水平，深圳外溢客为成交主力。 广州市场热度维持，供求季节性回调，环比分别下滑69%和21%，月内成交主力由中心区向南部转移，交替支撑市场热度；月末信贷额度收紧、利率上调下，后市有望平抑市场热度。东莞供求环比分别下降28%和11%，但仍维持高位。其中区域分化显现，主城及临深板块持续火热，其他区域热度有所降低。珠海市场稳中向好，内生需求坚挺，叠加外溢及外省客逐步回流，成交有望持续放量。 佛山市场热度回落明显，房企推货积极性减弱，项目以续销为主。惠州热度持续回落，供求处近一年来低位，其中仲恺外区成交降幅大；惠城需求表现稳定。江肇供求低位运行，市场表现平淡。 表：大湾区9城1月市场表现特征 广州  市场热度维持，供求季节性回调，环比分别下滑69%和21%，同比受基数小影响增幅明显。月内区域热度交替支撑，上旬中心区域新盘入市，供应稀缺下去化亮眼，带动交投氛围高涨；下旬南沙多项目集中加推，成交热度维持高位。  本月央行收紧信贷额度，四大行上调首套及二套房贷利率，黄埔吹风限购收紧，调控收紧信号明显，需警惕调控加码风险。 佛山  市场供求有所回落。房企推货积极性减弱，供应同环比双降7%和70%，项目多续销为主，本月成交量略低于2020年成交均值水平。其中南顺为交投主力，平稳放量；外围区域以消耗库存为主，三水恒大项目表现亮眼。 7 / 18 肇庆  市场表现平淡，供求低位运行。经历年底放量后，1月市场量缩，供求环比分别下滑47%和38%，部分项目于月末集中入市。其中，端州热度稳定，鼎湖大盘竞争加剧，大旺持续走冷。 深圳  市场热度高涨、需求强劲，成交量创近三年新高。多个热点项目入市，带动市场热度上升，叠加集中网签，成交量同环比分别上涨184%和61%。  分区域来看，成交主力为宝安、龙华低价刚需盘；南山区前海热点楼盘入市，供不应求叠加一二手倒挂，开盘即罄。  本月深圳热度攀升后引来两轮调控加码，调控后投资客减少，中签率有所提升，后市调控效果将逐步显现、市场回归理性。 东莞  热度小幅下滑，但仍维持高位。环比分别小幅下降28%和11%，但仍好于去年同期；主城及临深热点区域需求高涨，热度不减。 惠州  热度持续回落，供求处近年低位。1月供求缩量明显，供应同环比双降23%和70%，成交走弱，市场热度下滑明显。其中仲恺外区持续放量；惠城需求支撑下表现稳定。 珠海  市场稳中向好，当前以续销为主。供应缩量，同环比分别下降45%和66%；内生需求坚挺，叠加外溢及外省客逐步回流，成交量稳中向好。  其中金湾、斗门仍为成交主力，内生需求充足，表现稳定；唐家湾北围板块受深珠通道利好，深莞外溢客持续流入；横琴新区外省客回流，热度有所提升。 中山  市场热度提升显著。临深板块马鞍岛集中放量带动成交量大幅上涨，同环比分别上涨117%和125%，创近两年新高，深圳外溢客为成交主力。  市场热度仍集中于主城西区、东部马鞍岛及火炬开发区。其中马鞍岛临近深中通道，主打深圳外溢客，前期持续供不应求下、本月新盘入市带动市场热度提升。 江门  市场热度回落，整体量缩价稳，成交环比下滑11%，价格较12月基本持平，市场仍以续销和去库存为主。中心两区部分折扣 8 / 18 回收，成交呈现小幅回落；新会热度下降、鹤山量价企稳。 2、土地动态 2.1 全国及大湾区成交 全国土地供求季节性回落，溢价率微升至14% 全国土地市场重点监测55城1月宅地供求环比自然回落，年初政府供地意愿不强，整体成交相对平淡，溢价率微升至14%；分区来看，华东三四线热点城市土拍持续火热，温州、徐州、湖州等城市土拍溢价率高企。 大湾区土地市场年初处于淡季，广莞地市热度延续 大湾区1月总成交242万㎡，年初为土地市场传统淡季，供应减少，成交自然回落，溢价率小幅下行至12%。 图：大湾区9城1月宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 9 / 18 2.2 城市表现 惠州成交面积领跑湾区9城，但基本以底价成交；肇庆、中山分列二三位，地块均为房企勾地竞得；广州出让老黄埔优质宅地，房企竞争异常激烈；东莞地市热度持续高企，均为最高限价成交。 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 广州、东莞热点区域土拍持续火热。广州本月共成交1宗宅地，位于黄埔区，建面8.4万㎡，由卓越以最高限价+最大配建面积摇号竞得，折合楼面价超27000元/㎡，溢价率45%，另有1宗相邻地块也达到最高限价+最大配建面积，待摇号出让、房企预期较高。 东莞本月共成交2宗宅地，揽金15亿元，均为最高限价成交。其中招商以最高限价竞得东莞凤岗宅地一宗，成交楼面价约24021元/㎡，溢价78%，为东莞楼面地价排名第十。 惠州成交体量领跑大湾区，规模达85万㎡。本月共成交4宗宅 10 / 18 地，惠城、博罗、仲恺及惠东各1宗，总收金19亿元，多以底价成交。其中，招商蛇口以4.58亿元竞得惠城区高新科技产业园商住地一宗，溢价0.2%，建面10.86万㎡，折合成交楼面价4278元/㎡。 肇庆、中山紧随其后。肇庆出让2宗商住用地，总建面56万㎡，总金额10.4亿元。均位于鼎湖区，与此前肇庆万达地块相邻，本次再度由万达底价摘得，将用于度假区项目建设。目前万达已竞得鼎湖区6宗涉宅地，总建面147万㎡。 中山底价成交一宗东区巨无霸商住地块综合用地，由宝龙竞得，总建面53.8万㎡（住宅29万㎡），成交楼面价5114元/㎡，需自持不少于40%商业建筑面积20年。 2.3土拍排行 Top10总价排行榜中，惠州包揽3宗地块，肇庆2宗，其余中山、广州、东莞、珠海、佛山各一宗。 从总价门槛来看，由于出让地块较少，1月TOP10门槛仅为3.7亿元；其中中山巨无霸地块总价超27亿元，广州黄埔化工厂地块总价超19亿元。 从拿地企业看，宝龙、万达分别拿下中山、肇