1 / 16 目录 本月看点 ...................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3土拍排行 .................................................................................................................................... 10 3、后市研判 .................................. 13 2 / 16 本月看点 1. 核心城市广深高热引调控，临广临深城市承接外溢需求热度提升 春节后，各大房企为迎接“小阳春”积极备货，部分热点城市购房需求释放，市场交投氛围攀升触发调控；湾区楼市热度不减，核心城市高热下调控升级，周边城市承接外溢需求热度提升：特征一，深圳市场“小阳春”特征明显，广州热度攀升引发调控。深圳成交同环比涨幅均超50%，广州节后热度攀升，热度传导至近郊，引发4月初调控再加码；特征二，临广临深板块市场升温。佛山临广板块承接广州外溢需求，热度较年前明显回升；中山、珠海临深板块深圳客户量增加、价格上涨，市场热度提升；东莞供应不足叠加调控升级下成交锐减，创近1年新低（除春节）；特征三，内生城市需求平稳，部分城市延续以价换量。惠州、江门供求表现平稳；肇庆低位运行，四会、大旺以价换量，效果不明显。 2.土地市场逐步恢复，惠州成交量领跑大湾区 大湾区一季度土地市场成交量季节性回落，显著好于往年同期水平。3月土地供应逐步恢复，成交小幅上升，总成交338万㎡，惠州、佛山楼面价记录被刷新。其中，惠州土拍市场热度上升，成交92万㎡，领跑湾区9城，东莞、肇庆分列二三位，东莞热度不减，多宗地块达到最高限价进入竞配建阶段。 3 / 16 1.1 全国视角 3月成交量显著提升，“小阳春”显现，为近三年同期最高位。 一季度重点40城商品住宅成交面积8421万㎡，同比增长93%，较2019年一季度增长27%，市场整体景气度较高，成交规模显著高于近三年同期水平，其中华东、华南成交增量明显，核心城市带动区域热度维持，西部次之。 3月重点40城商品住宅成交面积3370万㎡，环比增长74%，同比增长66%，“小阳春”热度初现，为近3年同期最高水平。在全国整体供应提高下，市场延续2020年下半年热度，成交规模接近去年3季度月均水平。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 各区域成交同环比普涨，其中华东、华南热度延续，都市圈二三 4 / 16 梯队城市热度较高；华中热度提升，核心城市武汉预期改善；西部核心城市热度延续，核心城市成都、西安表现亮眼；海西表现平稳；东北、华北市场表现平稳，石家庄、长春等回归去年月均水平。 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 湾区市场热度延续，政策高压下外溢板块热度提升 一季度大湾区9城商品住宅成交面积1810.7万㎡，较2019年同期上涨43%，成交均较近两年呈现上涨态势，创近三年同期最高位。其中核心城市广深同比涨幅最为明显，较2019年同期分别增长87%和130%。 3月大湾区9城商品住宅成交面积649.8万㎡，受春节基数低影响，环比上涨78%，同比上涨62%，较2019年同期基本持平。受核心城市政策升级影响，周边城市外溢板块热度有所提升。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 5 / 16 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 深圳呈现“小阳春”，广州热度传导至近郊，佛中珠成交向好 深圳市场热度延续，项目开盘去化表现较好；广州热度攀升引发政策加码；佛中珠外溢板块热度提升带动成交向好。 图：大湾区9城3月商品住宅供求情况 备注：去年受疫情影响基数小，同比2019年同期。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 深圳“小阳春”特征明显，成交量同环比涨幅均超50%；二手市场在政策重压下低位运行。广州市场热度攀升，政策收紧预期下客户抓紧窗口期入市，成交同比2019年提高38%。中心区域断供下，热度传导至近郊的黄埔及番禺，近郊区番禺万博项目涨价，外围增城部分项目涨价，表现一般。 佛山受广州外溢影响，市场热度提升，成交量较年前明显回升，超过2020年下半年均值水平，迎来“小阳春”。珠海、中山市场向 6 / 16 好，成交量分别较2019年同期上涨14%和21%，深圳强调控下临深外溢板块热度高企，深圳客户量增多，价格小幅上涨。 东莞限价趋严下，供应不足导致成交锐减，较2019年同期下降38%，客户交易趋于理性。惠州整体供求平稳，其中，仲恺区成交增幅较为明显。 江门市场表现平稳，供应缩量下成交维持节前水平。肇庆供求低位运行，大旺持续以价换量，效果一般。 表：大湾区9城3月市场表现特征 广州  市场维持高位运行，需求强劲，成交同比较2019年上升38%，环比受春节基数较小影响增幅明显，供应较年初基本持平。  分区域来看，政策收紧预期下，近郊区番禺部分项目涨价、热度高企，房企为加快资金回笼要求刚需户型一次性付款等；外围增城多项目涨价加推，去化一般。中心区在新房供应紧缺下，二手补位，量价齐升。  3月广州市场热度攀升引发4月初楼市调控加码，目前影响仍待显现。未来政策将维持收紧预期，从土拍端加强管控，部分区域设置“限房价、竞地价”土拍机制；加强指导价管理；金融强监管政策延续，购房资格收紧，引导市场预期回归理性。 佛山  市场热度提升，供求均超年前水平。房企推货维持年初水平，成交表现较年前明显回升，超过2020年下半年均值水平，迎来“小阳春”。  区域分化延续，临广区域金沙洲、三山新城等板块受广州热度传导及政策收紧预期影响，市场交投氛围明显提升，多盘价格上涨、去化亮眼；禅城高性价比项目平稳走量；外围高明、三水高佣渠道下降价走量。 肇庆  市场表现平淡，供求低位运行。供应同比2019年下降66%，成交表现不及节前。城区鼎湖热度平稳，大旺多项目持续折扣 7 / 16 促销、以价换量，效果不明显。 深圳  市场“小阳春”特征明显。节后房企推货积极性有所下降，供应同环比均下滑超50%；市场热度延续，成交量同环比涨幅均超50%。二手市场在政策重压下低位运行。  分区域来看，市区供应稀缺、需求强劲，南山、罗湖部分项目开盘即磬；外围宝安、龙岗、光明等低价刚需项目平稳走量。  本月深圳政策环境维持高压，并率先建立季度滚动排查涉房资金流向机制，逐步搭建房地产金融宏观审慎管理体系。后市强监管、稳房价政策基调或将延续。 东莞  市场供求回落。因限价趋严，房企推货节奏放缓；供应不足叠加调控升级下成交量锐减，创近1年新低（除春节），成交量较2019年同期下降38%。多项目加大推广及渠道力度，东南临深片区仍为成交主力。  近期东莞楼市热度高涨，随后迎来调控加码、房贷收紧。调控后市场观望情绪加重，房企推货节奏放缓，房贷收紧下客户交易周期拉长、成交趋于理性。 惠州  整体供求平稳。3月成交量不及19年同期水平，多数项目拿证后直接推货，开盘当天去化效果一般。其中，仲恺区成交增长明显。 珠海  市场热度小幅提升，供应维持低位，成交表现向好，同比2019年上涨21%，价格小幅上扬。  其中金湾、斗门等内生需求表现平稳；外溢板块热度较高，其中高新区唐家、北围缺货，区域内其他板块热度高企，以深圳投资客为主，占比达7成。 中山  东部临深板块带动下市场热度有所提升，供求同比2019年分别上涨35%和14%。受深圳政策高压影响，临深板块深圳外溢客户量增加，部分项目涨价降佣，投资客仍为成交主力。 江门  市场表现平稳，供应缩量，成交维持节前水平，整体仍以续销和去库存为主。信贷收紧下，3月江门利率普遍上调，其中中 8 / 16 心区部分项目升佣降价维系市场热度，以价换量效果较好，台山平稳走量。 2、土地动态 2.1 全国及大湾区成交 全国土地供求小幅回升，溢价率升至20% 全国土地市场重点监测55城一季度整体供求环比季节性回落，同比小幅回落，供应、成交均创近4年来同期新低。东北、华北、西部土地成交同比下降明显。 全国土地市场重点监测55城3月宅地供求环比小幅上升，供应环比回升14%，但受土地“两集中”影响，同比下降4%；成交环比上升23%，溢价率升至20%；分区来看，华东、华南三四线热点城市土拍持续火热，溢价率有所上行，东北、华北相对平淡。 大湾区土地市场逐步恢复，惠州成交体量相对较大 大湾区9城一季度宅地成交面积824.5万㎡，较去年4季度季节性回落近66%，但对比去年同期上涨32%，较2019年同期亦上升14%，东莞、惠州、中山创近3年来一季度土拍成交面积新高。 大湾区3月总成交338万㎡，各城土地供应逐步恢复，成交小幅上升，溢价率上行至23%，惠州、佛山楼面价记录被刷新。其中，惠州成交92万㎡，出让面积领跑湾区9城，溢价率达34%，上升明显；东莞、肇庆分列二三位，其中东莞热度持续高企，平均溢价率36%,房企竞争激烈，肇庆2宗地块均以底价成交。佛山成交超43万㎡，紧 9 / 16 随其后。 图：大湾区9城3月宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 惠州土拍市场热度上升，以92万㎡成交面积领跑，本月共成交9宗宅地，其中惠城6宗、博罗3宗，总收金33亿元。博罗临莞区域地块竞争激烈，3宗地块均以超50%溢价率成交，其中奥晨以总价5.8亿拿下博罗县石湾镇宅地，楼面价8572元/㎡，刷新惠州楼面价记录。 东莞土拍持续火热。本月共成交5宗宅地，总成交建面71.5万㎡，揽金近109亿元。厚街、虎门、寮步、大朗、清溪镇各一宗，多宗地块达到最高限价进入竞配建阶段，中海、万科、保利等房企均有所斩获。 10 / 16 肇庆出让2宗商住用地，总建面55万㎡，成交金额11亿元。均位于鼎湖区肇庆新区，与此前肇庆华侨城地块相邻，本次再度由华侨城底价摘得，将用于其项目后续开发。 佛山成交4宗宅地，总建面43.8万㎡，揽金超37亿。 临广板块维持火热，当代置业以总价3.9亿，楼面价20013元/㎡竞得南海大沥黄岐7844㎡江景宅地，刷新佛山楼面价新高。 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.3土拍排行 Top10总价排行榜中，东莞包揽4宗地块，广州2宗，其余中山、佛山、珠海、惠州各一宗。 从总价门槛来看，1月TOP10门槛为9.6亿元；其中东莞大朗、 11 / 16 虎门镇地块总价分别为36亿元、32亿元，广州白云生物医药健康产业基地地块总价超24亿元。 从拿地企业看，万科拿下东莞、中山两宗高总价地， 中海、绿地、花样年、龙光等均有所斩