1 / 19 目录 9月看点 ....................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 7 2.1 大湾区成交 .................................................................................................................................8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3土拍排行 .................................................................................................................................... 10 3、后市研判 .................................. 13 区域动态附录 ................................. 14 sRxOmMrQmRpOtNsPmRbR9RaQoMmMnPmMjMqRrRiNrQqObRmNnQxNrRoQuOmOrO 2 / 19 9月看点 1. 成交量攀升至年内峰值，节前广佛肇交投氛围提升显著 9月中下旬多城货量加推、节前抢开，湾区城市成交表现延续分化态势：特征一，广州及环广城市供求表现突出，广州供应大幅增长，带动成交同环比双涨，佛山中心区多个新盘入市，成交同环比实现双增，肇庆供应环比增幅超100%，核心区域特价房叠加渠道带动，成交氛围较好。特征二，深莞维持年内高位，但环比上月热度微降，深圳“金九打新”现象凸显，新房限价政策与高性价比新盘引导需求转向新房市场，成交同比涨幅超80%，环比涨幅收窄；东莞成交同比涨幅超40%，环比下降10%；特征三，惠州出现近3年最低供应“金九”，成交同环比均下降，市场逐渐恢复平稳；珠中江市场整体表现淡静。 2.大湾区土地市场供求呈现上升，惠州超越佛山成为土拍规模榜首 大湾区9月土拍供求回升明显，供应有所放量，成交同环比增长超20%，规模总量达年内次高峰。惠州跃居大湾区9城土拍规模榜首，月内成交443万㎡，为2018年以来最高值水平；佛山本月供应减少，成交规模回落，结束了连续两个月位列榜首的局面。广州月内成交10宗地块，规模达170万㎡，中心、近郊区域出让多宗优质地块。东莞火热延续，多宗地块封顶成交，溢价率高达50%。 3 / 19 1.1 全国视角 9月全国监测重点40城商品住宅成交3332万㎡，全国成交总量持续高位，同环比分别上升12%和3%。9月“翘尾”现象明显，供应上旬普遍推货节奏放慢，月末发力、节前抢开，加大促销活动，蓄力双节黄金周。 分区来看，海西区域表现显著好于去年同期，其中福州、厦门、泉州多城供应放量带动成交，成交同比涨幅近50%；华南地区热度延续，受供应上涨影响，广州及环广地区成交热度高，同比增长27%；成都成交热度高，带动西部地区成交同比增长21%；华北、华东地区同比增幅较上月有所收窄；东北地区受调控政策影响，成交同比下降6%，客户观望情绪浓厚。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 4 / 19 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 节前强势抢开，成交量上扬至年内峰值，创近两年内新高。 9月大湾区9城商品住宅成交面积737万㎡，环比上升4%，同比上升23%，成交延续上涨趋势，规模达2019-2020年内峰值水平，其中广佛肇成交表现突出。 广佛肇上涨势能持续，自7月同比涨幅扩大至本月59%，环比增长40%，成交量达年内峰值；深莞惠同比涨幅经历上月高位后回落至10%，其中惠州本月供求下降，市场渐稳；珠中江市场延续淡静，同比降9%。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 5 / 19 1.2.2. 大湾区9城表现 “双节”前夕抢开，广州表现亮眼、深莞热度延续但稍有回落。 供应端：整体呈现上涨，节前“发力”明显。广州供应为自2018年以来的峰值，同环比涨幅明显；肇庆月底加大推货，规模达年内最高位，环比涨幅超100%；惠州供应回落，供应同比下降25%，环比持平。 成交端：达年内最高位，广佛肇深同环比双涨。受到供应大幅增加影响，广州成交同环比分别上升96和57%；深莞延续年内高位，同比涨幅均超40%，但较上月热度有所回落，东莞成交环比下降10%，深圳环比涨幅收窄；肇庆供应带动成交，同环比涨幅均超30%；惠州市场供应为近3年来低位，成交同环比均下降，市场逐渐恢复平稳。 图：大湾区9城9月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区9城9月市场表现特征 广州 ⚫ 9月供求同环比“全线飘红”，月内“翘尾”现象明显，中下旬各区多项目开盘入市/加推（国庆期间以顺推为主），节 6 / 19 前抢开、提前锁客，来访成交提升显著；营销手段多样，包括多盘联动、首付分期、认筹/成交礼等方式促进成交。 ⚫ 分区来看，增城、黄埔和南沙交投活跃，供求双涨，灵山岛、万顷沙板块热度延续，恒大和中铁项目加推，低总价吸引客户；中心区价格坚挺，白云新货充足、竞争激烈，花都、从化市场平淡。 佛山 ⚫ 9月新房推货力度加大，供应环比增长22%，主要集中在禅南顺，成交同环比分别上升33%和16%。 ⚫ 分化延续，禅城放量明显，城北板块为热点区域，保利、恒大纯新盘扎推供应，去化理想；南海土拍热度传导至楼市，里水新盘入市、热度提升，桂城平稳出货；顺德多盘迎来首开，交投氛围较好；三水恒大多项目联动优惠促销，降价走量效果明显；高明楼市较淡，供求双跌。 肇庆 ⚫ 多个项目抢在国庆中秋前取得预售，供应量大增，环比增幅超100%，其中供应主力为鼎湖，占比28%，其次是四会及端州。核心区域特价房叠加渠道带动，成交氛围较好，成交同环比分别上升39%和67%。 ⚫ 分区来看，鼎湖及四会来访成交表现亮眼，其中鼎湖新区的东莞等外区投资客仍为主导，四会以价换量；大旺热度维持冷淡。 深圳 ⚫ 9月新增供应主要集中在外围区域，多个热点刚需盘集中入市，供应同比上升16%。“金九打新”现象凸显，新房限价政策与高性价比新盘引导需求转向新房市场，成交同环比分别上升82%和20%。 ⚫ 分区来看，成交集中于龙岗、龙华和光明三区，市场打新热情高涨，刚需盘走俏，光明区多盘因低总价均现“日光”。 ⚫ 二手市场延续低位运行，带看量和成交量双降，成交环比下降22%，已连续两个月呈现负增长。 东莞 ⚫ 9月延续年内热度，供应同比上升45%，环比上月高位有所回落，“抢开”现象明显，中心城区、松山湖和滨海湾片区月底 7 / 19 加推，带动成交同比涨幅上升41%，环比有所回落。 ⚫ 深莞合作示范区规划对临深板块利好，客户整体预期向好；公积金新政对楼市影响有限。 惠州 ⚫ 市场9月供应同比下降25%，成交同环比分别下降16%和36%，市场逐渐恢复平稳。 ⚫ 分区来看，临深片区大亚湾、惠阳去化平稳，仲恺、惠城区域供货不足，主城热度一般。 珠海 ⚫ 9月市场表现平淡，节前推货明显，供应环比上升32%，需求疲软，成交环比下降7%，同比持平。 ⚫ 各开发商均以价换量，加推低总价新货吸引客群流量，投资客户减少，本地刚需、刚改客户增多。 中山 ⚫ 市场维持平稳，成交同环比分别下降13%和2%，各盘为迎接黄金周大力度降价促销。 ⚫ 成交集中于临深的东部板块，依靠标杆项目支撑，本月板块热度下降，成交同环比降幅超10%，表现平淡；主城区依靠低价盘吸引成交。 江门 ⚫ 月底加大供应，环比上升9%，新会供应量居首位；节前各开发商加大促销力度，市场表现一般，成交同比分别下降10%和21%，成交主要集中在中心两区及新会，台山鹤山节日包装促销促进成交。 2、土地动态 全国土地市场延续热度，监测的55城中9月供求回升，供应同环比分别上升16%和10%，成交同环比分别上升36%和26%。大湾区9月土地市场热度维持，其中惠州土拍火热规模达2018年以来峰值，广州、东莞热度相对较高。 8 / 19 2.1 大湾区成交 大湾区9城9月共成交58宗土地，规划建面881万㎡，同环比分别上升112%和155%。其中： 广佛肇成交252万㎡，同环比分别上升2%和22%，其中广州表现亮眼，佛山受供应影响成交下降。 深莞惠中莞惠土拍热度不减，成交量为近三年来单月最高值水平，成交546万㎡，同环比增幅明显。 珠中江成交73万㎡，环比增幅明显，同比下降34%，仍低于去年同期水平，其中中山翠亨新区成交大体量宅地，占31万㎡。 图：大湾区9城9月宅地成交建面（万㎡） 标黄为年度峰值 数据来源：保利投顾研究院监测整理 9 / 19 2.2 城市表现 9月惠州迎来2018年以来土拍规模峰值，跃居大湾区9城土拍规模榜首，共成交27宗宅地、规划建面443万㎡，收金98.5亿元。其中，惠城区12宗，仲恺高新区6宗，惠阳区2宗，博罗县6宗，龙门县1宗。博罗县、惠城江北区域竞争激烈，多宗地块高溢价成交，泰丰惠城区地块以楼面价7784元/㎡创惠州土拍单价新高。仲恺大道沿线土地出让积极，以旧改宅地为主，多以底价成交。 广州紧随其后，共成交10宗宅地，规划建面170万㎡，中心、近郊区域出让较多。其中，番禺、白云、黄埔、增城各2宗，越秀1宗，花都1宗，番禺区宅地溢价较高，广州南站地块溢价率25%，新造地块溢价近11%，多宗土地均附带出让条件，如出资建设重点市政工程等。 东莞共成交10宗宅地，规划建面104万㎡，土地市场持续火热，溢价率高企，平均溢价率达25%，除华为以底价竞得4宗定向用地外，多宗优质地块封顶成交，溢价率高达50%。 佛山9月土拍出让减少，成交回落，共成交4宗宅地，规划建面82万㎡，其中临广区域土拍竞争激烈，南海、顺德两宅地溢价率超35%。 10 / 19 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.3土拍排行 Top10总价排行榜中，广佛包揽8宗地块，其余东莞、中山各一宗。 从总价门槛来看，9月TOP10门槛为22.5亿元，较8月的12亿元明显上升；其中4宗地总价超30亿，分别为广州番禺新造地块、白云亭岗站地块、佛山顺德陈村镇地块以及中山南朗镇地块。 从拿地企业看，保利发展在广州摘得2宗总价TOP 10地块，奥园联合体以67.8亿竞得番禺新造综合地，中海以最高限价28.6亿元竞得东莞松山湖优质地块。 11 / 19 表：9月大湾区9城总价TOP10宅块排名 数据来源：保利投顾研究院监测整理 Top10门槛溢价率为36%，较上月的14.5%上升明显。高溢价地块集中在惠州、东莞、佛山，华宇