1 / 18 目录 8月看点 ....................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................2 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................3 2、土地动态 ................................... 7 2.1 大湾区成交..................................................................................................................................7 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................8 2.3土拍排行 .......................................................................................................................................9 3、后市研判 .................................. 12 区域动态附录 ................................. 13 rQtNqNnOsNnMpNmPqPpPtNaQdN8OpNqQtRmMlOnNuNlOoPnRaQpOnONZsRtRuOqRoR 2 / 18 8月看点 1. 年内成交量再创新高，“金九银十”预热战悄然打响 8月新政满月，深莞仍维持高位但吸纳率有所走低，核心城市韧性表现强劲。湾区城市成交在供应改善下继续走高，市场热度形成差异化表现：第一梯队，深莞惠供应大幅增长，带动新房成交上升，同比涨幅逐月持续攀升至62%，其中：深莞受调控影响，整体吸纳率有所下降，深圳较上月的吸纳率0.58下降至本月0.44，东莞较上月吸纳率1.29下降至本月1.02；深圳“打新现象”明显，部分区域现低价“日光盘”，东莞二手房受新政影响凸显，成交量呈现“腰斩”，惠州热度高企；第二梯队，广州呈现结构性上涨，南沙受深莞外溢和土拍热度影响，市场预期较好，项目加推去化理想；佛山、珠海市场向好，成交同比增速为疫情后首次回正；第三梯队，中山受深莞外溢影响减弱，成交环比下降9%。 2.大湾区土地市场相对淡静，佛山、东莞维持热度 大湾区8月土拍规模高位回落，成交环比下降59%，同比下降6%。佛山已连续2个月成为大湾区9城土拍规模榜首，临广片区成交活跃；东莞2宗地块竞价激烈，溢价率领跑湾区9城；广州南沙火热，2宗地块需进行“最高限价+最高配建+摇号”拍出。 1.1 全国视角 8月全国监测重点40城商品住宅成交3234万㎡，全国成交呈现 3 / 18 季节性回落，环比下降4%，但总量处于年内高位，同比上升14%。8月下旬各地推货积极，抢跑“金九银十”。 分区来看，华北区域表现显著好于去年同期，其中北京多个项目集中备案，成交环比增长41%，同比增长75%。华南地区市场热度上升，成交同比涨幅较上月有所扩大，成交环比上升9%；华东区域受调控影响，上行势头略有放缓，成交环比下降6%，但成交表现仍较好，同比增长27%；其他区域表现平稳，部分城市呈现季节性小幅回落。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 “金九银十”抢开造势，成交量刷年内新高，同环比双涨。 4 / 18 8月大湾区9城商品住宅成交面积688万㎡，环比上升8%，同比上升20%，同比涨幅持续扩大，成交延续上涨势能，创年内新高。其中深莞惠、广州表现亮眼，成交同比均处于扩张区间。 成交量环比方面，深莞惠成交延续火热，增长13%，深圳供应大幅增加，带动成交上升，莞惠受外溢驱动力影响不减；广佛肇环比持平；珠中江环比上升8%，珠海已连续2个月处于正区间。 成交量同比方面，深莞惠同比上升62%，涨幅逐月持续攀升；广佛肇同比上升14%；珠中江同比下降18%，珠海成交同比增速为疫情后首次转正。 图： 9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 “金九”前夕蓄势待发，深莞惠广供求量同环比上涨。 5 / 18 深莞惠供应大幅增长带动成交上升，成交同环比呈现双涨，深圳供应量为2019年以来的峰值，多个低价新盘入市，开盘即罄；莞惠成交维持高位，外溢势能延续，惠州成交同环比分为上升64%和15%；广州成交显著好于去年同期，同比增长50%，环比增长12%，主要受南沙成交热度带动影响；佛山较7月供应节奏加快，带动成交升温，成交同比上升4%，为疫情后首次转正；珠海成交向好，成交同比增速回正；中山受深莞外溢影响渐弱，成交环比下降9%；肇庆土拍市场多地块流拍，市场持续走冷，客户观望情绪浓厚，同环比降幅均超30%。 图：大湾区9城8月商品住宅供求情况 备注：深圳供应因去年同期基数小，导致同比增幅偏大。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区9城8月市场表现特征 广州 ⚫ 8月供应量环比下降23%，同比增长41%，月内呈现“前低后高”，供应主要集中于南沙、番禺，中心区月末有所放量，天河珠江花城强势加推，抢开“金九”现象明显。 ⚫ 市场延续向好态势，成交同比增长50%，环比增长12%，深莞外溢持续拉动南沙湾板块及低总价盘出货，南沙恒大阳光半岛大开大合，当天去化超千套，其中深莞客占比达4成。 6 / 18 佛山 ⚫ 相较上月，8月供应节奏加快，供应环比增长31%，中心区南禅顺加推积极，提前备战“金九”。供应带动成交升温，成交同比增长4%，疫情后增速首次回正。 ⚫ 区域持续分化，禅城新盘入市，提升市场热度；南顺为成交主力，延续热度；三水靠低价刺激成交；高明启动渠道，量价呈现平稳态势。 肇庆 ⚫ 整体市场需求低迷，土拍市场多地块流拍，客户观望情绪浓厚，成交同环比降幅均超30%。 ⚫ 市场成交主要集中低价盘；鼎湖多盘新货入市，低价高佣配合吸引渠道，抢占市场份额；大旺与四会市场热度持续下降。 深圳 ⚫ 8月供应量为2019年以来的峰值，超90万㎡；局部区域新房与二手房之间价格形成剪刀差，新房市场延续火热，成交同环比分别增长21%和42%。 ⚫ “打新”现象明显，频现日光盘。新盘加推集中在光明新区、宝安区，以低总价为主；公寓成交创年内新高，成交达8.5万㎡，同环比双涨。 东莞 ⚫ 受备案新政影响和多项目集中加推，供应同比增长87%。供应带动成交上升，成交同比增长67%，延续上月高位水平。 ⚫ 725新政影响显现，二手市场降温显著，成交呈现“腰斩”，成交环比下降51%。 惠州 ⚫ 市场供应持续放量，供应环比增长44%。深莞外溢势能延续，成交量同环比分别上升64%和15%，临深临莞片区成交继续领跑。 ⚫ 分区来看，惠阳、大亚湾、仲恺热度保持高位，部分楼盘备案价有所上调，市场预期向好。 珠海 ⚫ 8月供应同环比均降，分别下降33%和20%，市场以续销为主。 ⚫ 成交表现向好，同环比增长分别为10%和8%，主要集中在斗门、金湾和唐家湾，斗门和金湾主要为本地客户，以项目性价比打动客户，唐家湾持续吸纳深莞外溢客户。 7 / 18 中山 ⚫ 市场成交动能略显不足，成交环比下降9%，外溢影响逐渐消退。 ⚫ 分区来看，成交主要集中在火炬开发区、南朗等临深片区。 江门 ⚫ 整体市场平稳出货，供应同环比分别下降44%与15%。成交集中于中心三区与台山片区，以余货销售为主。 2、土地动态 全国土地市场热度维持，监测的55城中8月供应同环比有所上升，成交同比上升10%，环比下降17%。大湾区8月土地市场相对淡静，成交经历年中高位自然回落，深圳、珠海本月无成交，佛山、东莞热度相对较高。 2.1 大湾区成交 大湾区9城8月共成交24宗土地，规划建面345万㎡，同环比分别下降6%和59%。其中： 广佛肇高位回落，成交207万㎡，环比下降49%，同比上升4%。 深莞惠较6月冲高后成交呈现自然回落，但仍明显高于去年同期，成交130万㎡，同比增幅59%，环比下降18%。 珠中江供应减少，8月仅成交8万㎡，中山、江门仅1宗宅地成交。 8 / 18 图：大湾区9城8月宅地成交建面（万㎡） 标黄为年度峰值 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 8月佛山已连续2个月成为大湾区9城土拍规模榜首，共成交9宗宅地、规划建面133万㎡，收金116亿元。其中，禅城、顺德各3宗，南海2宗，高明1宗，临广区域热度较高。龙光禅城地块以楼面价17569元/㎡创禅城土拍单价新高，美的、越秀等均有落子。 惠州紧随其后，共成交6宗宅地，规划建面110万㎡，以底价成交为主。其中，惠城区3宗，惠东县2宗，龙门县1宗，仲恺大道沿线旧改组团集体出让，时代、佳兆业、鸿荣源均有所斩获。 广州共成交5宗宅地，规划建面74万㎡。南沙土拍火热，2宗地块均达最高限价+最大配建面积，需通过摇号确定竞得方。 9 / 18 东莞土拍溢价率仍然高企，成交2宗宅地，分别位于凤岗镇、望牛墩镇，平均溢价率达34%，领跑湾区9城。 图：大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.3土拍排行 Top10总价排行榜中，广佛包揽9宗地块，其余1宗为东莞地块。 从总价门槛来看，8月TOP10门槛为12亿元，较7月的17亿元有所下降；其中3宗地总价超30亿，分别为广州南沙横沥岛地块、东莞凤岗镇地块以及广州白云湖地块，拿地方分别为深业置业、润恒以及保利。 从拿地企业看，越秀在广佛各摘得1宗总价TOP 10地块，深业置业、山东鲁能以最高限价+配建+摇号分别竞得广州南沙2宗宅地。 10 / 18 表：8月大湾区9城总价TOP10宅块排名 数据来源：保利投顾研究院监测整理 Top10门槛溢价率为14.5%，较上月的31%有所下降。高溢价地块主要集中在佛山、东莞，龙光、中梁等房企均有斩获。 11 / 18 表：8月大湾区9城溢价TOP10宅地排名 备注：已剔除个人购置小体量高溢价地块 数据来源：保利投顾研究院监测整理 12 / 18 3、后市研判 （1）市场端：东莞购房者加快入市步伐，环深城市短期热度维持，预计后市具体细则出台后，市场整体预期偏稳定；广州分化明显、局部火热，南沙市场受土拍热度影响，当前市场预期较高；佛山供应端改善，未来有望继续放量；中山受深莞外溢影响减弱，市场需求有待补位。 （2）土地端：大湾区第三季度重点城市将供应持续，受穗莞深、深惠城际铁路等规划利好影响，广莞惠土拍市场将维持热度。9月土地供应主要集中在广州、东莞和惠州地区，其中广州有超10宗地待拍。 13 / 18 区域动态附录 8月行业精准调控，对商品房销售对象、形式进行引导和管控；广州和东莞以人才形式边际放松落户，助力市场平稳发展。 大湾区多城加快经济转型步伐，优化城市