1 / 21 目录 本期看点 ...................................... 2 1、新房市场 ................................... 4 1.1 全国客户看房热度指数 ............................................................................................ 4 1.2 全国新房供求走势 ........................... 5 1.2.1全国供应 .................................................................................................................. 5 1.2.2全国成交： .............................................................................................................. 6 1.3 分区域城市成交走势 ......................... 7 2、土地市场 .................................. 10 2.1 全国土地成交走势 .................................................................................................. 10 2.2 全国土地分区域成交 .............................................................................................. 11 2.3 城市土拍热度排行榜 .............................................................................................. 13 3、地产金融环境 .............................. 14 3.1 典型房企融资量价监测 .......................................................................................... 14 3.2 居民房贷量价监测 .................................................................................................. 16 后市研判 ..................................... 18 rQnQtQtNtRoRzQpRnNxOrRaQaO7NoMqQpNmNkPrRtNfQpNmN8OrQsOxNnOuMwMqMvM 2 / 21 本期看点 1、“五一”节后供需现回落，成交下滑幅度小于供应，部分城市地市火热传导至楼市需求 经历4月底抢开后，全国客户看房热度指数较“银四”小幅下滑。5月房企推货积极性减弱，五一节点后自然回落较明显，成交下滑幅度小于供应且呈现分化态势。其中一线供应不足限制成交放量；二线成交呈现分化，“两集中”下部分城市受土拍带动明显；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。 华东市场整体维持火热，热度持续向外围传导，引发苏州、湖州等调控加码；华南城市在政策影响下热度环比小幅回落，但仍好于去年同期；西部核心城市热度走高，重庆土拍带动下量价齐涨；中部核心城市市场向好，武汉中下旬供应攀升带动成交；海西、华北热度提升，厦门土拍高热带动漳州、泉州临厦板块热度上涨，北京、青岛受土拍带动部分板块热度上升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。 展望后市，全国楼市持续轮动，范围由一线向强二线、强二线向弱二线、强三线扩散。目前部分一线城市政策短期效果初现，未来二三线城市热度或在全国趋势带动下有所提升。 同时，本月重提房地产税，未来将有望先在试点城市进行改革。同时，限价限签影响持续深化，进一步重塑城市价格体系。 2、“两集中”首轮供地持续，华东全线、华南及西部核心地市高热， 3 / 21 华北升温 全国重点55城宅地供求量环比表现稳定，受多城集中供地影响，供应量略微高于近三年同期水平。华东核心城市集中供地下成交热度高企，三四线预期不减热度延续；华南深莞惠地市热度维持高位，江门热度有所回升；中西部成交集中于弱二线及三四线城市，溢价率下降明显；海西厦门两集中热度高企；华北北京、青岛等城两集中热度分化，市区及热点板块热度高企。上海、武汉、成都和长沙首轮供地将在6月进行，随着首批“两集中”逐渐落幕，第二轮土地出让即将挂牌，部分城市在首轮中地市表现过热的，不排除后续将会进行土拍条件的升级加码。 3、房企融资持续收紧、资金压力凸显，房贷利率维持上行态势 房企端，5月房企融资总量同环比持续下行，资金面偏紧态势持续，房企融资总量维持下行趋势，部分房企资金压力较大。境外债券融资占比大幅提高，近期人民币升值，房企境外融资意愿有所增加；居民端，首二套房贷利率连续四月上升，广深、部分二线城市利率上行明显。 5月，中央要求不得新设资管计划投资购房尾款资产，同时窗口指导叫停房地产供应链非标业务。未来房企将加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道。近期广深等地继续严查资金违规流入楼市，融资担保、小额贷款公司等均被监管约谈，严查“赎楼贷”、“过桥贷”等行为，银保监会表示当前资金过度流入房地产市场的问 4 / 21 题得到初步扭转，下一步将继续保持对违规业务的高压态势。 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 全国客户看房热度指数较“银四”现回落 根据保利投顾研究院监测，5月全国客户看房热度指数为141，较“银四”呈现小幅回落，接近去年9月水平，主要由于多项目4月底抢开，5月整体推货节奏放缓，客户看房热情小幅下滑。 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。 5 / 21 1.2 全国新房供求走势 1.2.1全国供应 “五一”后房企推货积极性减弱，华东表现分化、华中供应稳定，其他区域节后供货积极性均有所下降 5月重点40城商品住宅供应面积2301万㎡，同环比均有所下滑，同比下降23%，环比下降34%。“五一”节前房企抢开现象明显，5月推货积极性减弱，供应呈现收缩态势。 图：全国40城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东区域供应表现分化，同环比分别回落32%和28%。其中上海4月集中放量后本月供应回落明显，环比腰斩；湖州、嘉兴等三四线城市节后推货积极性减弱，同环比均下滑超6成。合肥受土拍带动下市场向好，房企推货积极性高，供应放量明显。 华南区域节后供应下降明显，环比降幅超6成，供应规模为近三 6 / 21 年最低位。其中广州经历4月房企抢开、供应大幅放量后，本月供货节奏大幅放缓，同环比双降，环比降幅超7成，但仍好于去年同期水平；深圳供货量较上月基本持平；东莞前三月受新政影响供应低位运行，本月放量明显，同环比涨幅超4成。 华中区域供应稳定，同环比均较上期基本持平。其中武汉中下旬供应量攀升，同比大幅上涨46%；长沙供应稳定；三四线城市如岳阳、衡阳等4月供应放量后本月呈现自然小幅下降。 西部区域供应量同环比降幅超3成，其中重庆供货持续，其他城市均呈现小幅下滑；海西区域供应环比降幅明显，但超2019年同期水平，其中福州、漳州较2019年同期上涨超6成；华北、东北区域供应环比降幅约2成，其中石家庄、长春较上月小幅提升，但均不及去年同期。 1.2.2全国成交： 五一节点后自然回落较明显，成交下滑幅度小于供应 5月重点40城商品住宅成交面积3283万㎡，同比微涨5%，较2019年同期增加11%。5月房企推货积极性减弱，供应同环比均下滑超两成。全国城市成交呈现分化态势，其中一线供应不足限制成交持续放量；二线成交现分化，整体表现稳定；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。“两集中”持续进行下，部分城市受土拍热度带动影响显著。 7 / 21 图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.3 分区域城市成交走势 华东热度持续向外围传导；华南政策效果初现；中西部核心城市热度走高；海西、华北受土拍热度带动。 各区域成交呈现分化。其中华东节后市场维持火热，热度持续向外围传导；华南核心城市政策影响下热度同环比小幅回落；中西部核心城市热度走高；海西、华北土拍带动下部分城市热度提升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。 8 / 21 图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东区域节后市场维持火热，轮动范围扩大、热度向外围传导，引发调控加码。其中上海受供应不足影响成交量有所下降；杭州市场维度维持，土拍热度带动下楼市预期提升，部分区域出现涨价、业主反价等，同时热度传导至远郊临安区域；南京整体楼市热度继续分化，土拍热度高企下带动部分板块热度提升，并传导至近郊溧水等部分区域，出现首付提升等情况；宁波、合肥新政后核心区域投资客流失、预期回落，客户向近远郊转移，带动外围市场热度提升；苏州、湖州等三四线城市受土拍热度带动，市场维持高位，引发调控持续加码。 华南核心城市政策影响下热度小幅回落。广州房贷利率提升、严查首付款等政策持续发酵，叠加市区限价下供应紧缺，热度稳中微降，成交环比下降11%，但仍处近三年同期高位；深圳供应不足下成交同环比呈现下滑，新房表现平稳，二手持续低迷。月内深圳政策多次加码，房贷利率上调、限价趋严及落户门槛提高，政策收紧态势不改。 9 / 21 佛山临广板块强限价下供应不足、维持续销，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压。东莞房企推货节奏加快带动成交环比提升明显；惠州节后供应收缩，信贷政策收紧下成交量维持低位运行；珠海回升势能强劲，内部热度由金湾向唐家北围转移，深莞客持续增加。 华中区域城市整体热度向好。其中武汉中下旬供应攀升带动市场热度提升，成交量同比上涨80%，武昌滨江两大高端纯新盘入市日光；长沙供应稳定下月内呈现“前高后低”态势，节后成交有所下滑，整体较去年同期下降20%；基本面较好三四线城市如洛阳、赣州五一节迎来返乡潮，市场热度小幅提升。 西部核心城市热度持续高涨。重庆土拍带动市场量价齐涨，成交量同环比涨幅超4成，连续多周供不应求，多项目回收折扣、暂停渠道、开盘即罄，远郊亦受土拍及小阳春带动下市场热度提升；成都整体热度稳定，市区热度扩散，近郊刚需项目开盘即罄，首付提高政策下部分改善客入市放缓；西安整体热度维持，主城供应短缺下日光盘频现，热度向周边西咸新区外溢；兰州市场表现稳定，同环比较上期基本持平，主城量价平稳，近郊竞争激烈下低价走量。 华北、海西土拍带动下热度提升。华北北京核心区域土拍热度高企，带动近郊热度提升，通州、昌平、大兴等近郊区域部分项目价格调涨、去化理想。青岛土拍后主城项目回收折扣，叠加节后供应放量带动成交，市场有所回暖，成交量同比上涨8%。海西厦门土拍热度高涨，带动漳州角美和泉州石井等临厦板块热度提升，其中漳州同比涨 10 / 21 幅达96%，泉州虽仍不及去年同期但环比提升15%。东北整体表现平稳，沈阳、长春首次集中土拍表现平淡，客户预期无明显变化。 2、土地市场 2.1 全国土地成交走势 “两集中”下土地供求环比表现稳定，整体溢价率微降 5月全国监测55城土地市场宅地供求量环比表现稳定，受多城集中供地影响，供应量略微高于近三年同期水平