1 / 19 目录 本期看点 ...................................... 2 1、新房市场 ................................... 3 1.1 全国客户看房热度指数 ............................................. 3 1.2 全国新房供求走势 .......................... 4 1.2.1全国供应 ....................................................... 4 1.2.2全国成交 ....................................................... 5 1.3 分线城市成交走势 .......................... 6 1.4 分区域城市成交走势 ........................ 7 2、土地市场 ................................... 9 2.1 全国土地成交走势 ................................................. 9 2.2 全国土地分线成交 ................................................ 10 2.3 全国土地分区域成交 .............................................. 11 2.4 城市土拍热度排行榜 .............................................. 13 3、地产金融环境 .............................. 14 3.1 典型房企融资量价监测 ............................................ 14 3.2 居民房贷量价监测 ................................................ 16 后市研判 ..................................... 17 jWbWiXtZbZpMsQnRsRbR9R9PoMoOsQqQjMrQmMfQpNtR6MrQsQwMoMnONZpOtP 2 / 19 本期看点 1、 “金九”成色不足、旺季不旺，月末呈现“翘尾” 9月全国客户看房热度指数与推货节奏相关，上旬供应放缓、交投平淡，看房指数回落，中下旬随着供应节奏加快，看房指数提升明显。全国监测40城商品住宅成交量环比小幅上升3%，同比上升12%，同比涨幅趋缓，节前蓄力抢开。7、8月“淡季不淡”，9月“旺季不旺”，市场交投氛围小幅下降。从国庆监控情况来看，整体市场氛围延续9月趋势，一线交投氛围热度高，二线城市表现平淡，三四线市场热度回落。 海西区域表现好于去年同期，福州供应放量带动成交上升，成交同环比双涨；华东区域热度有所回落，杭州调控升级后客户心态有所转向，成交同比下降22%；华南区域热度高企，创近两年内新高。广州供应带动成交，成交同环比分别上升96和57%；环广城市如佛山、肇庆热门区域供应放量，市场交投氛围提升明显。展望后市，调控影响持续发酵，客户预期渐变，四季度房企将加大抢收力度。 2、土地供求居年内次高位，华南、华北区域交投提升明显 全国重点55城宅地供求呈现上升，供应及成交同环比均实现双增，部分重点三四线城市供求回暖。华南土拍市场活跃，广州以揽金超270亿元位列榜首、领跑全国，惠州、东莞多宗地竞争激烈，溢价率高企；华北多城放量明显，土拍热度提升显著，天津土拍成交量达年内新高；中西部区域放量明显，华东区域热度维持，其中三四线热度上升明显。 3 / 19 3、9月房企融资规模连续两月收缩，融资新规影响渐现 根据45家上市房企公开口径监测，9月典型房企融资总量1269亿元，较8月环比回落68亿元，已连续2个月呈现回落态势。其中境外债发行规模锐减超180亿元.融资新规带来的影响逐渐显现。 近期有传言监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，后续影响有待观察。 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 9月全国客户看房热度指数与推货节奏相关，月末提升明显。 根据保利投顾研究院监测，9月全国客户看房热度指数为138，客户看房意愿主要受月内供应节奏影响：上旬供应放缓，交投气氛较为平淡，看房指数回落；中下旬推货力度加大，看房指数提升明显。 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。 4 / 19 1.2 全国新房供求走势 1.2.1全国供应 9月供应月末现高峰，中下旬推货节奏显著加快，备战“银十”。 9月重点40城商品房供应面积4222万㎡，环比上升44%，同比上升2%。供应呈现“先平后翘”的特征，月末房企加大推货力度，节前“抢开”现象明显，提前迎战“双节”黄金周。 华东区域供应呈现分化。上海延续年内供应高位，同比增长27%，规模超110万㎡，郊区成供货主力；南京、杭州供应井喷，两城同环比全线飘红；合肥已连续两个月供应同环比保持双涨，房企推货表现积极；常州调控升级后，推货节奏放缓，供应同环比分别下降15%和6%，供应同比为年内首次转负；宁波新政预售收紧导致供应不如预期，环比经过两个月负增长之后回正，但仍低于去年同期，同比下降16%。 华南区域本月供货积极，广州供应量为2018年以来的峰值，供应环比增幅翻倍，同比增长76%；深莞供应较上月有所回落，环比跌幅超20%，但仍好于去年同期水平，其中深圳新房市场新增供应活跃，不少热点刚需热盘集中入市，同比增长16%；佛肇月末加大推货力度，其中佛山多个新盘入市，环比增长22%，肇庆供应环比实现翻倍。 海西、华中区域供应放量明显，福州新房市场新增供应活跃，供应同环比增幅均翻倍；漳州结束连续两个月供应同环比负增长，本月实现回正；长沙节前抢开，供应同环比涨幅分别为54%和85%。 东北区域供应持续低迷，长春受调控新政影响，房企整体推货意 5 / 19 愿较弱；大连供应环比小幅上升，但同比下降66%，降幅明显。 图：全国40城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2全国成交： 旺季不旺，“金九”成色不足，月末呈现“翘尾” 9月重点40城商品房成交面积3332万㎡，环比小幅上升3%，近三个月表现持平，同比上升12%，涨幅趋缓。7、8月“淡季不淡”，9月“旺季不旺”、节日效应较淡，市场交投氛围小幅下降。月内迎来“翘尾”行情，上旬普遍推货节奏放慢，供求表现平淡，中下旬加大推货、节前抢开，供求提升明显。 6 / 19 图：全国40城商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.3 分线城市成交走势 延续分化态势，一线交投热度高、三四线热度回落。 一线城市9月成交507万㎡，环比上升28%，同比上升77%。广州供应大幅放量，带动成交上升，成交同比涨幅达96%，深圳热度延续，新房限价政策与高性价比刚需新盘将客户导向新房市场，“金九打新”现象明显；上海月末供应放量促进成交提升，成交集中于热门项目和郊区刚需盘；北京供应经历两个月负增长之后回正，节前集中供应，供应拉动成交走高。 二线城市9月成交1943万㎡，环比上升5%，同比上升10%。市场呈现区域化差异：福州供应大幅增长，交投氛围提升，叠加外围区域个别项目大幅降价促销，成交较去年同期翻番；南京月末多个项目集中入市，但受调控政策影响，表现两级分化：主城热门项目一房难求，热门板块的边缘项目、外围板块等，受价格预期回落影响，去化乏力；宁波成交同比上升49%，主城限购导致客户外溢，奉化等外围 7 / 19 区域成为热点区域。 重点三四线城市9月成交883万㎡，环比下降11%，同比下降3%。整体市场热度回落，各城表现分化。惠州热度经历高位后呈现回落，市场回归平稳，成交量同环比均转负，分别下降16%和56%；佛山加快新盘入市步伐，月末推货力度加大，主要集中于禅南顺热门区域，成交同环比分别上升33%和16%；无锡受调控政策升级影响，供求两端同环比均负，市场持续平稳。 图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.4 分区域城市成交走势 海西区域表现好于去年同期；华南区域广州及环广地区热度高企；华东区域调控政策影响延续，市场热度有所回落。 海西区域成交同环比分别增长46%和52%，涨幅明显。其中福州、泉州、漳州多城供应放量带动成交，福州成交供应放量，叠加外围区 8 / 19 域个别项目大幅降价影响，成交同比涨幅达84%，环比增长49%；泉州下旬迎来推货高峰，成交同环比分别增长4%和2%；漳州本月推货积极，供应带动成交，成交同环比涨幅近30%。 华南区域：成交量同比27%，成交量为年内峰值，创近两年内新高。广州供应带动成交，成交同环比分别上升96和57%；环广城市如佛山、肇庆热门区域供应放量，市场交投氛围提升明显，两城同环比均双增；深圳新增供应主要集中在外围区域，多个热点刚需盘集中入市，“金九打新”热情高涨；东莞中心城区、松山湖和滨海湾片区等热门区域月底加推，带动成交同比涨幅上升41%。 华东区域：调控影响延续，市场热度回落。杭州调控升级后客户心态有所转向，供应放量下客户选择增多，供应井喷并未明显拉动成交，成交同比下降22%；常州调控影响持续显现，同比增幅较上月收窄至7%，环比降幅扩大至36%；合肥房企推货积极拉动成交，部分区域加大优惠力度吸引刚需客，市场热度有所提升。 西部区域：受成都市场高热度带动，同环比双涨，分别为21%和17%。成都“914”新政利好刚需，性价比项目去化率及热度高，成交同比增幅扩大至59%。 华中区域：表现较弱，成交同环比为负。其中，武汉通过加大供应叠加大力度促销活动，带动成交同环比小幅回正，分别为3%和2%。 9 / 19 图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2、土地市场 2.1 全国土地成交走势 土地季节性回升，居年内次高位，溢价率呈现小幅回落 9月全国土地市场宅地供求量均有所回升，同环比双增。土地供应8690万㎡，同环比分别上升16%和10%；成交8151万㎡，同环比分别上升36%和26%。 本月溢价率呈现回落，55城平均溢价率为14%，较上月下降3个百分点。 10 / 19 图：全国55城住宅用地供求价走势 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 全国土地分线成交 2.2.1一线城市土地供求有所回升，溢价率回落 一线城市9月供求较8月有所上升，供应环比增长59%、成交环比增长31%，但整体溢价率回落13个百分点。北上广多幅宅地因起拍价相对较高，多以底价成交，拉低整体溢价率。 2.2.2二线城市供应回落，成交持续上涨 二线城市土地市场供应较上月回落，环比下降8%，同比持平；成交量延续8月上涨态势，同环比增幅扩大，分别增长27%和7%，溢价率基本持平。部分城市表现亮眼，贵阳土拍出让为近年峰值，出让建面达467万㎡；天津的滨海新区、西安的西咸新区、高新开发区出让积极。 2.2.3重点三四线城市供求回暖，部分城市表现亮眼 11 / 19 重点三四线城市土地供应同环比增长超50%，成交同环比分别增长67%和78%，整体溢价率较8月下降8个百分点。部分城市间表现亮眼，惠州9月土拍火力全开，出让达近年峰值，同环比涨幅明显，新单价地王诞生。遵义、眉山等城市放量明显，本月出让建面均进入全国top20，表现亮眼。 表：9月全国各线城市住宅用地供求 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.3 全国土地分区域成交 华南、华北交投氛围提升明显，