1 / 14 目录 分析概要 ...................................... 2 1．全国市场 ................................... 2 1.1 成交量 ........................................................................................................................ 2 2.2 成交价 ........................................................................................................................ 5 3．重点城市聚焦 ............................... 6 3.1 北京：成交回升至年内次高峰 ................................................................................ 6 3.2 上海：成交再次突破3万宗 .................................................................................... 7 3.3 广州：成交环比回落，但仍处较高位 .................................................................... 8 3.4 深圳：二手房成交继续回落，新房交投活跃 ........................................................ 8 3.5 南京：新房供应井喷，二手房成交再回落 ............................................................ 9 3.6 佛山：成交保持回升，连续3个月超6000宗 .................................................... 10 3.7 成都（主城）：新政下置换客观望，影响二手房成交 ........................................ 10 3.8 重庆（主城）：整体热度一般，成交继续回落 .................................................... 11 后市研判 ..................................... 12 qRrMoQrOwOwPoPtNoQnRmMbR8Q8OoMqQtRpPkPnMnNiNmOrM6MnMrRMYsRoONZmOrP 2 / 14 分析概要 ⚫ 长期对比：前9月累计成交基本追平去年同期；9月同比高位，较去年同期拉差较大； ⚫ 短期变化： 9月环比小幅回落但保持较高位；新房金九成色不足，二手成交占比提升； ⚫ 城市表现：过半城市成交优于去年同期，上海热度进一步提升，深圳调控影响持续； ⚫ 房价走势：70城房价涨幅保持稳定，上海环比上涨1%，深圳涨幅趋稳； ⚫ 后市研判：部分城市成交量已达近年高位，预计将回复平稳。以往四季度普遍出现“翘尾”现象，预计今年整体成交量或优于去年。 1．全国市场 1.1 成交量 1.1.1长期对比 累计成交基本追平去年同期，9月同比高位。 根据保利投顾研究院监测，1-9月重点城市二手住宅累计成交109.13万宗，基本追平去年同期水平，累计同比较上月收窄4个百分点。 3 / 14 9月成交15.65万宗，增长进一步提速，同比增长32%，主要是因为今年传统季节性走势被打乱，三季度成交量仍保持高位，对应往年同期淡季，成交拉差进一步加大，同比达近年峰值。 图：22城二手住宅累计成交及同比（万宗；%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.1.2短期变化 环比小幅回落但保持较高位，预计全年成交量优于去年。 9月成交量较8月小幅回落1%，整体仍处较高水平，已连续4月单月成交超15万宗。其中，疫情后核心城市房产价值凸显，一线成交同比保持高位，9月涨超5成；二三线城市逐步恢复，同比增幅扩大。 结合过往数据，二三季度淡季后，四季度普遍出现“翘尾”现象，而今年旺季后置，二手房成交仍在高位，预计今年整体成交量或优于去年。 图：22城二手住宅单月成交及占前9月比重（万宗；%） 4 / 14 数据来源：保利投顾研究院监测整理 新房金九成色不足，二手房成交占比进一步提升。 新房市场金九成色不足，而二手房市场成交保持，重点城市二手房市场份额达56%，高于过往同期水平。其中，南京、广州、合肥等热门城市二手市场升温明显，二手成交占比较去年水平均有所提升。 图： 2018-2020年监测重点城市一二手成交宗数（万宗） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 5 / 14 2.1.3 城市表现 过半城市成交优于去年同期，深圳调控影响持续。 根据监测重点22城表现，一半城市成交量较8月持平/上涨，17城单月成交同比为正，10城累计成交超去年同期水平，整体优于去年同期，热门城市合肥、上海、郑州同环比齐涨。 而政策调控影响分化：深圳调控影响延续，环比持续下降；杭州新房进一步倾斜无房家庭，二手房成交环比下降17%；东莞二手成交恢复至新政前8成水平（上月因系统调整成交腰斩）。 图：2020年9月22城二手住宅成交同比（%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 成交价 70城房价涨幅保持稳定，深圳涨幅趋稳。 国家统计局公布的房价指数显示， 9月70城二手住宅价格环比微涨0.3%，连续4个月保持稳定，呈现环比上涨城市增多，而涨幅收窄企稳的特征。 重点城市走势分化，上海9月二手房价环比上涨1%，整体涨幅 6 / 14 小幅扩大；深圳价格涨幅趋稳，报价上调房源占比小幅回落；广州、北京涨幅有所回落，北京非核心区存在议价空间，广州部分活跃片区要价仍较坚挺。 图：70个大中城市二手住宅价格情况（个；%） 数据来源：国家统计局、保利投顾研究院监测整理 3．重点城市聚焦 大部分重点城市同比仍处高位，北京、上海等城成交同环比齐涨；广州、深圳、南京等环比回落，同比上升。 3.1 北京：成交回升至年内次高峰 根据保利投顾研究院监测，北京1-9月二手住宅成交11.7万宗，同比上升7%；9月成交1.7万宗，同比上升4成。二次疫情影响消退，成交量结束连续两个月的环比回落，并升至年内次高峰。其中外围区域昌平、通州等区成交量同比涨幅较大，达6成以上。 7 / 14 图：北京二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3.2 上海：成交再次突破3万宗 根据保利投顾研究院监测，上海1-9月二手住宅成交19.6万宗，同比上升12%；9月成交3万宗，同比上升75%。继2016年9月以来，成交量再次突破3万宗，并在连续4个月超2.7万宗的高位下再次扩大同比涨幅，主要因为置换链条带动了二手房供求，同时中高端改善型成交也有所增多。 图：上海二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 8 / 14 3.3 广州：成交环比回落，但仍处较高位 根据保利投顾研究院监测，广州1-9月二手住宅成交8.1万宗，同比上升46%；9月成交近1.4万宗，同比上升73%。整体保持热度，二手房成交受新房促销分流、议价空间有所收窄等影响，结束环比连涨6个月的趋势，但相对仍处较高位。 图：广州二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3.4 深圳：二手房成交继续回落，新房交投活跃 根据保利投顾研究院监测，深圳1-9月二手住宅成交7.8万宗，同比上升近5成；9月成交8820宗，同比上升24%。新政后一二手市场分化明显，二手房成交量环比回落超2成，而新房供应增多带动成交量上行，光明等部分片区一二手价格倒挂，吸引刚需“打新”。 9 / 14 图：深圳二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3.5 南京：新房供应井喷，二手房成交再回落 根据保利投顾研究院监测，南京1-9月二手住宅成交9万宗，同比上升近4成；9月成交1.2万宗，同比上升近3成。受新房供应井喷影响，一方面部分客户被分流，另一方面客户对比一二手房增多，拉长了成交周期，二手房成交继续小幅回落。 图：南京二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 10 / 14 3.6 佛山：成交保持回升，连续3个月超6000宗 根据保利投顾研究院监测，佛山1-9月二手住宅成交4万宗，同比下降2%；9月成交6840宗，同比上升超5成。成交量自3月以来持续回升，连续3个月保持在超6000宗的水平，超2018年月均水平。 图：佛山二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3.7 成都（主城）：新政下置换客观望，影响二手房成交 根据保利投顾研究院监测，成都1-9月二手住宅成交3.9万宗，9月成交4303宗，同比均下降超5成。新政后客户有所分化，刚需积极入手新房，带动高性价比项目去化；而卖一买一置换客户趋于观望，进一步影响二手房成交。 11 / 14 图：成都（主城）二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3.8 重庆（主城）：整体热度一般，成交继续回落 根据保利投顾研究院监测，重庆1-9月二手住宅成交8.9万宗，同比上升26%；9月成交近1.3万宗，同比上升31%。市场整体热度一般，成交量在年中冲高后再次回落，但相对仍高于去年三季度以来水平。 12 / 14 图：重庆（主城）二手住宅成交量价（宗；元/㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 后市研判 传统四季度“翘尾”效应，或将带动全年成交量超去年水平。 展望后市，部分城市成交量已达近年高位，预计将回复平稳。但由于今年二手房市场旺季后移并在三季度延续，叠加传统四季度“翘尾”效应，或将带动全年成交量超去年水平。 13 / 14 备注： 市场重点监测22城：北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、杭州、合肥、苏州（主城）、扬州（主城）、金华（主城）、佛山、东莞、江门、郑州（主城） 、成都（主城）、重庆（主城）、青岛、大连（主城）、南宁（主城）、北海、岳阳（主城）。来源于保利投顾研究院监测。 免责声明： 本报告使用的一切资料及数据基于保利投顾研究院的监测以及来源于对公开数据信息整理，如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。本报告仅作参考之用，不构成市场交易和投资建议，不构成保利投顾研究院对发布内容担保。保利投顾研究院对本报告保留一切版权，未经许可擅自转载及将本报告内容用于商业或者非法用途须承担相应法律后果。 ——·报告完毕·—— 14 / 14