2021年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com158安居客房产研究院 2021年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com2目录一、政策回顾——二手市场已成为2021楼市调控主战场....................................31.限购、限售等“打补丁”频繁...........................................................................................32.二手房指导价横空出世.......................................................................................................43.市场整治全覆盖...................................................................................................................64.交易监管系统方心未艾.......................................................................................................7二、2021年全国二手房市场总结.............................................................................71.在架房源分析.......................................................................................................................71.1全国在架房源量——连续8个月下滑，当前在架量为近10个月新低...............71.2各区域在架房源量——华南区域受重创，部分城市在架量同比腰斩.................82.供需分析...............................................................................................................................92.1新增上架、下架房源对比——新增上架量已现环比上扬，呈现复苏苗头.........92.2代表城市网签量——一二线城市年末翘尾幅度较大.............................................92.3全国二手房成交周期——12月成交周期为57天，已连续9个月上扬............123.价格分析.............................................................................................................................143.1全国二手房挂牌均价——全年均价16829元/平米，8月已出现拐点..............143.2各区域均价对比——华北东北地区房价受挫最重...............................................153.3.全国二手房房价地图...............................................................................................163.4.全国二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜..............................................................184.购房者线上活跃度——临近年末，买卖双方心态发生微妙变化................................19三、2022年全国二手房市场预判...........................................................................2158安居客房产研究院 vXiWuWaZvZdWpXbYrV6MdN8OsQoOsQsQjMpPoPiNsQxOaQqRtRwMoMnQvPsRwO2021年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com3一、政策回顾——二手市场已成为2021楼市调控主战场2021年以来，全国楼市调控多达400余次，其密集程度依然刷新历史纪录。试点22个城市从供地源头实现房地联动，从新房、二手房，物业管理方面覆盖房地产的全生命周期，建立长效机制。而从二手房角度看，更容易成为炒房客的“摇篮”，成为了2021年楼市调控的主战场，各地楼市调控政策不断“打补丁”，精准打击炒房乱象，坚决堵住楼市炒作漏洞。58安居客房产研究院对2021年全年重点二手房政策进行了盘点，将重点政策内容归为四大类，分别为交易难度、二手房价格参考机制、交易监管系统、市场整治范围。2021年二手房调控政策全景图1.限购、限售等“打补丁”频繁在2021年3月份两会政府报告的指导下，各地从需求端加大购房交易难度，以达到对市场热度降温的作用，其中，就包括了覆盖面较广的限购、限售。限购包含扩大限购年限、扩大限购人群范围两大举措。2021年，在打击通过“假离婚”、“假赠予”来获得“房票”，或是打击通过购买原先不限购的法拍房来进入市场等方面，各城市纷纷出台限离、限赠予、法拍房纳入限购等“打补丁”政策，来堵住原先政策的漏洞。这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场58安居客房产研究院 2021年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com4出现明显升温的城市。而这些受调控城市的主要表现为，在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索，如深圳“深房理”事件等。市场的迅速升温尤其是房价的再度快速上扬会使购房者对房价出现继续上涨的预期，不利于市场向稳定健康的方向发展，更不符合2019年中央经济会议就已提出的“稳地方、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。因此，通过限制需求和打击投机，达到稳房价和稳预期的终极目标，避免房价上涨引发资金过度进场造成金融性风险。此轮调控涉及城市也从最初的一二线热点城市向三四线城市所蔓延。2021年出台需求端收紧政策的主要涉及城市政策分类涉及省市收紧全市限购、限贷杭州、南京、宁波、西安、成都、绍兴、衢州、惠州、银川收紧全市限售杭州、宁波、西安、大连、成都、湖州、绍兴、金华、衢州、惠州、义乌、银川、芜湖、西宁限制离婚后购房上海、北京、长沙、西安、成都限制法拍房交易（12月份全国法拍房都纳入限购）上海、杭州、厦门、东莞限制赠予交易上海、成都限制企业购房东莞、衢州取消人才购房优惠/提高入户门槛广州、深圳、杭州、海南增值税免税年限增加广州、东莞、衢州2.二手房指导价横空出世二手房指导价是调控二手楼市的利器，第一个“吃螃蟹”推出二手房指导价的是深圳市。截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市出台二手房指导价，其他热点城市也有跟进和效仿的可能。但从已出台指导价的城市看，覆盖范围和执行力度不一。从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布；而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房58安居客房产研究院 2021年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com5源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布；上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客；而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。原因主要就在于其调控力度大，不仅对市场预期产生较大影响，“三价合一”使首付支出方面的大增也将很多购房者拒之门外，直接导致市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，那么对整个市场的调节功能是相当有限的。各地二手房指导价政策发布时间涉及城市具体内容2月8日深圳发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格挂牌价格必须在参考价格范围波动以此作为按揭贷款的参考依据4月27日宁波发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况（以按揭贷款成交案例为基准）先行发布9个热点学区范围内，112个小区参考价5月28日成都已发布两批共487个交易活跃度较高的楼盘的参考价格，后续原则上每半年更新一次。及时将挂牌价格高于对应小区参考价格的存量房源予以下架按合同网签价、房屋评估价、参考价，三价最低值，计算公积金贷款额度7月8日西安已发布第一批102个小区、第二批103个小区的二手房参考价，适时增加发布其他热点小区的二手住房成交参考价格下架价格虚高的二手住房房源涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期7月9日上海将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布合同网签价、贷款评估价、计税评估价，三价最低值，计算贷款额度7月23日绍兴在重点、热点区域先行试点，首批已发布23个小区，并适时在全市范围内推广商业银行应严格按照二手住房成交参考价格发放住房贷款7月26日无锡首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格，后续将根据房地产市场变化情况，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。原则上每一年更新一次。58安居客房产研究院 2021年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com68月2日金华热点区域二手住宅交易参考价格发布试点落实交易参考价在金融信贷等方面的应用8月7日衢州在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，已发布第一批4个小区价格8月23日温州重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测落实交易参考价格在金融信贷等应用8月24日合肥发布16个双学区房涉及的174个小区参考价8月31日广州成交活跃的热点区域小区在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素不得发布价格虚高的二手住房房源9月30日北京海淀区房地产经纪协会发布的行业内部自律倡议发布29个小区的二手房指导价，号召中介公司自10月8日起，不再挂牌高于指导价的房源10月8日东莞今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围，首批发布218个活跃小区价格不得对外发布明显高于参考价格的挂牌价格二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一11月22日三亚挂牌房源必须进行房源核验，其中住宅类房产还要进行价格审核，未获取二维码的房源一律不得挂牌上市11月发布30个住宅小区参考价，每月公开发布超出参考价格的，不得办理交易网签手续