房地产行业：2023年10月全国百城二手房市场

58安居客研究院研究观点： 10月，全国百城二手房景气度指数出现小幅回落，市场依旧维持在冰点徘徊，其原因主要是受到购房者持续观望，其购房决策和交易周期拉长相关。当前，在众多利好政策的影响之下，购房者线上找房和线下看房的热度有所回升，不过其买房的进度并未受到政策的刺激而加速。首先，房价在持续调整的情况下，房东和购房者之间的价格偏差在持续加大，从而无法快速达成价格的共识，影响购房效率；其次，对未来收入的预期相对悲观，影响其持续加大家庭负债的意愿，从而增加购房者的决策周期；并且，经济相对活跃和人口持续流入的城市房价仍然在下跌，那么广大的三四线城市购房者信心更是缺失。因此，二手房市场更难以在短期内走出低迷行情。 从城市来看，10月，一线城市的表现相对二三四线城市会更差一些，其中以上海和北京的表现会更差。在9月执行认房不认贷政策之后，一线城市激发了一波需求入市，不过政策并未凭空增加有效需求，仅仅是缩短了一部分需求的决策期，加速其入市步伐，因此该政策对市场回暖起到的作用有限。不过，政策却激发了房东的卖房意愿，我们看到各类城市都出现了挂牌量激增的情况，认房不认贷政策之下，卖房是为了让自己成为首套房的购房者，从而能享受低首付和低利率，并且能够得到更好的改善或者减少家庭的负债水平，从而抵御经济下行周期。 一、全国二手房相关政策解读.....................................................4 1.全国性政策........................................................................................................................................42.地方性政策........................................................................................................................................4 二、全国百城二手房市场..............................................................7 1．全国百城二手房在架房源量.......................................................................................................72．全国各城市百城二手房在架量...................................................................................................73．全国各线城市百城二手房挂牌时长...........................................................................................94．全国各城市百城二手房挂牌时长...............................................................................................95．全国百城各线城市二手房找房需求热度指数.......................................................................116．全国百城各城市二手房找房需求热度....................................................................................117．全国百城各线城市二手房新增挂牌........................................................................................138．全国百城各线城市二手房挂牌价格走势................................................................................139．全国百城各城市二手房挂牌价同环比走势...........................................................................14 一、全国二手房相关政策解读 1.全国性政策 2023.10.12 住建部：超大特大城市城中村改造将分三类实施已入库162个项目 据住房和城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。 城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟需实施改造。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 点评：超特大城市的城中村项目集聚度会较高，人口密度也会相对较高，其改造难度大，成本也会较高，各地都希望借助国家的力量来加快城中村的改造，因此在短短两个月时间内就有162个项目集中入库。城中村的改造过程中最主要的是带来巨大的新的住房需求的释放，在改造过程中，不论是留、改、拆，需要改善居民的居住环境，增加配套设施，解决城中村的安全隐患，必然会有一部分居民需要动迁，那么这部分需求也会进入到商品房市场，带来新的需求释放，从而利好房地产市场。在棚改旧改时期，就是通过拆迁的方式来把三四线城市的库存快速去化，缓解了当时的房地产市场的库存大的主要矛盾，当前，通过城中村的改造，能够解决一二线城市房地产市场持续低位调整态势。 2.地方性政策 北京--2023.10.8 商品房销售明码标价规定实施细则公开征求意见 10月8日，北京市市场监管局起草的《北京市商品房销售明码标价规定实施细则》近日向社会公开征求意见。针对“网络售房”，征求意见稿特别提出，通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价。 征求意见稿提出，商品房经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平、诚实信用的原则，不得利用价格手段侵犯消费者和其他经营者的合法权益、扰乱市场价格秩序。商品房销售明码标价应当根据行业特点等实际情况，做到真实准确、货签对位、标识醒目。 点评：商品房明码标价需要从新房和二手房两个市场进行区分开来。首先，从新房市场的明码标价来看，各地都在执行的一房一价的政策是值得关注的，这一措施实际上就是明码标价的一种体现，并且也有相关规定要求房企实行价格公开的政策。不过，对于房企在进行预售前必然需要在政府相关部门进行价格等相关信息备案，那么这部分信息政府也可以作为公开的内容适当在相关对外渠道公示，多数信息购房者是没有能力主动获取到，应该依靠政策制度和政府的主动才能满足购房者的需求。对于二手房的明码标价，实际上行业协会和地方主管部门也一直在执行“一房一价”的工作，只是政府在自身信息公开的工作做得相对滞后，对于房东和经纪企业在进行价格备案和最终对外展示的过程中造成了较大的信息偏差，最终在购房者群体中形成了价格混乱的情况，因此更需要相关部门主动实施一些便民措施来实行明码标价动作。 海宁--2023.10.13 支持企业或员工团购商品房鼓励以旧换新 2023年9月27日至2024年9月26日期间（以网签合同时间为准），企业或员工在海宁市团购5套及以上新建商品房的，享受购房补贴。企业团购或组织员工团购商品房，多家企业不得合并计算，以营业执照为准。为鼓励房企收购意向购房人的存量房，解决部分改善性购房人因首付不足或为享受首套房优惠利率而产生的先卖房再买房的迫切需求，即鼓励以旧换新。 点评：此次海宁的楼市刺激新政的亮点是再次提到“以旧换新”，这一楼市政策在今年各地出台的刺激政策中也多次被其他地方政府提出，不过原先存量房收购的主体是地方政府，而此次是鼓励房企收购存量房支持购房者支付房源。个人认为房企进行“以旧换新”的可能性几乎不存在。首先，当前房企资金紧张是最主要的问题，他们拿了那么多存量房根本无法变现，更谈不上解决资金的问题；其次，房企拿了存量房后的用途是什么？出租还是出售，个人认为都不太可能，本来这部分存量房就是购房者无法变现最 终房企收购，房企收购之后也不可能短期内变现，出租也会占用房企大量资金成本，并且一旦房企集中出租也会影响到租金收益。因此，这件事还是政府做比较靠谱，收购的存量房可以作为保障房出租，因为他们也有保障房的建设指标和资金，直接市场上收购还能够加速保障房的筹措。 2023.10.10 上海：上线存量房交易资金监管平台 为进一步解决存量房交易资金安全问题，市房地产交易中心持续推进本市存量房资金监管业务开展，扩大覆盖面，不断提升存量房交易资金监管服务水平，并在各区房地产交易中心资金监管专窗为市民提供资金监管服务，保障存量房市场交易资金安全，促进房地产市场健康有序发展。 点评：资金安全问题一直是存量房交易过程中最关键的一环，也是二手房买卖过程中出现的最为重大的问题，一旦资金出现问题也是购房者最为难以接受的，因此资金监管也是二手房交易中的重中之重。上海市房地产交易中心在推动存量房资金监管，从一定程度上能够减少资金安全的问题，不过，在存量房交易过程中，由于出售方房产会存在多方面不确定因素，多数购房者也清楚资金的支付可能存在一定风险，但是由于一些优惠导致其愿意承担如此大的风险去发房款直接支付给出售方，因此我们不单单需要从资金监管方面减少购房风险，也需要对违法违规的房东进行从重处罚来杜绝其此类行为的发生。 二、全国百城二手房市场 1．全国百城二手房在架房源量 据58安居客研究院统计数据显示：2023年10月，一线城市二手房平均在架房源为21.41万套，环比增加3，4%，二线城市二手房平均在架套数为8.38万套，环比增加4.1%，三四线城市二手房平均在架套数为3.01万套，环比增加3.3%。 数据来源：58安居客研究院 2．百城二手房在架量 从全国100个二手房热点城市来看，二手房在架套数环比上涨的城市有86个，相比上月增加5个。从整体来看，多数城市的二手房挂牌量依旧处于持续上涨的态势，尤其是二三四线城市，当前的二手房挂牌量已创出历史最高值。三四线城市二手房仅有挂牌，没有成交，在这部分低能级城市中，产业空心化和人口的减少，房产极有可能会成为消费品。 3．全国百城二手房挂牌时长 2023年10月，一线城市的二手房挂牌时长为84.9天，环比上涨1.3%；二线城市的二手房挂牌时长为81.4天，环比上涨3.4%；三四线城市的二手房挂牌时长为85.9天，环比上涨1.2%。二手房挂牌时长的再次上涨，表明购房者观望意愿依旧强烈，短期的楼市刺激政策并不能增加需求，只是利好部分确定的需求减少犹豫期。 数据来源：58安居客研究院 4．百城二手房挂牌时长 2023年10月，全国百城二手房挂牌时长出现回落的城市为21个，相比上月出现了大幅减少，多出城市出现上涨。一线城市中，仅有广州出现小幅回落，其中上海出现了明显的上涨，表明当前上海的楼市刺激政策效果并不显著。 5．全国百城二手房找房需求热度指数 2023年10月，全国二手房找房热度出现了明显的分化，一线城市以往相对表现较好的情况出现大反转，各类城市中仅有一线城市找房热度出现5.5%的回落，其他城市都出现了上涨。 数据来源：58安居客研究院 6．百