郑州房地产市场研究报告（2025年1-2月刊）

核心观点

• 中央政策稳楼市：中央政治局会议重申“稳住楼市”，预计后续政策将完善以推动市场回稳。
• 郑州市场低量价稳：郑州住宅市场供应量价同比回升，但成交量价涨幅有限，市场整体呈现“低量价稳”特征。
• 区域分化明显：金水区、惠济区活跃度较高，刚需及刚改类项目恢复明显，高改类项目表现平淡。
• 访交转化率偏低：节后市场复苏力度偏弱，客户转化效率偏低，新客仍需持续转化。
• 供应结构性矛盾：市场供应结构性矛盾加强，刚需供应不足，改善集中超供应，各类项目分化持续加大。
• 土地市场热度提升：核心区土拍溢价显著，优质低容地块仍受房企追捧，未来优质地块持续入市，预计土拍市场将进一步回暖。

关键数据

• 市场成交：2025年1-2月郑州市区商品住宅累计成交55万㎡，同比+16%，均价14901元/㎡，同比+1%。
• 土地供应：2025年1-2月大郑州累计供应7宗住宅地，合计建面41.1万方；成交5宗住宅地，合计建面34.9万方。
• 土地成交溢价：中海以87%溢价摘得司法警官学院老校区地块，通派地产以24%溢价摘得龙湖中原颂二期。

研究结论

• 当前郑州市场呈现“低量价稳、刚需修复、改善承压”特征，土拍热度与二手房活跃度成为关键变量。
• 房企需强化产品迭代与精准营销，应对结构性分化与竞争加剧趋势。
• 建议各项目积极把握上半年窗口期，捕捉竞争空隙，尽早出政策，落袋为安。