郑州房地产市场研究报告（2025年4月刊）

3.203.403.603.804.004.204.40坚持稳中求进工作总基调，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性。并加紧实施更加积极有为的宏观政策，适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济l2025年以来，以习近平主席为核心的党中央加强对经济工作的全面领导，各地区各部门聚力攻坚，各项宏观政策协同发力，经济呈现向好态势，社会信心持续提振，高质量发展扎实推进，社会大局保持稳定。4月25日，中共中央政治局召开会议提炼及解析：LPR近三年变化1、要坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局。u统筹国内经济工作和国际经贸斗争，坚定不移办好自己的事，坚定不移扩大高水平对外开放，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性。2、要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。u加快地方政府专项债券、超长期特别国债等发行使用。兜牢基层“三保”底线。适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济。创设新的结构性货币政策工具，设立新型政策性金融工具，支持科技创新、扩大消费、稳定外贸等。强化政策取向一致性。3、要提高中低收入群体收入，大力发展服务消费，增强消费对经济增长的拉动作用。u尽快清理消费领域限制性措施，设立服务消费与养老再贷款。加大资金支持力度，扩围提质实施“两新”政策，加力实施“两重”建设。4、要多措并举帮扶困难企业。u“加强融资支持。加快推动内外贸一体化。培育壮大新质生产力，打造一批新兴支柱产业。持续用力推进关键核心技术攻关，创新推出债券市场的“科技板”，加快实施“人工智能+”行动。大力推进重点产业提质升级，坚持标准引领，规范竞争秩序。5、要持续用力防范化解重点领域风险。u继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。政策动态|中共中央政治局会议提出要适时降准降息 4.304.304.204.203.953.953.853.853.603.603.602022/8/12022/10/12022/12/12023/2/12023/4/12023/6/12023/8/12023/10/12023/12/12024/2/12024/4/12024/6/12024/8/12024/10/12024/12/12025/2/1近三年LPR利率走势图LPR(%) 近日，国家税务总局12366纳税服务平台针对“二套转首套”房贷利息能否享受个税专项附加扣除做出最新解答，明确表示满足相关条件的“二套转首套”房贷，可按照规定享受住房贷款利息个人所得税专项附加扣除，每年最高可享受1.2万元税前扣除额纯商业贷款Ø完成“二套转首套”，其商业住房贷款部分已执行首套住房贷款利率，符合规定且之前未享受过住房贷款利息专项附加扣除的，可以自按照首套住房贷款利率开始还款的当月起享受住房贷款利息专项附加扣除。组合贷Ø其中商贷部分已执行首套住房贷款利率的，符合规定且之前未享受过住房贷款利息专项附加扣除的，也可以自按照首套住房贷款利率开始还款的当月起享受住房贷款利息专项附加扣除。婚前各自购买首套房Ø婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的50%享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的100%享受，另一方不再享受。Ø婚前月份发生的利息支出可以各自按照扣除标准的100%扣除。政策动态|国税总局明确“二套转首套”可抵扣个税 政策动态|央行发布10项措施，货币政策“三箭”齐发2025年5月7日国新办举行新闻发布会，一行两局介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，货币政策“三箭”齐发、降准降息。此次支持的强度、适配性和精准性明显提升。在总量层面，货币政策“双降”实现量价双重支持，有助于中国经济的稳定增长；在结构层面，重点支持科技创新、服务及养老消费、涉农小微及民营企业、资本市场等领域，同时通过降低居民购房成本，促进房地产市场止跌企稳三大类：一是数量型政策，通过降准等措施，加大中长期流动性供给，保持市场流动性充裕。二是价格型政策，下调政策利率，降低结构性货币政策工具利率，同时调降公积金贷款利率。三是结构型政策，创设并加力实施结构性货币政策工具，支持科技创新、扩大消费、普惠金融等领域。下一步，人民银行将继续认真贯彻党中央、国务院的各项部署，实施好适度宽松的货币政策，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，持续做好货币政策调控，并加强与财政政策的协同配合，推动经济高质量发展。共计十大项目一、降准等数量型政策降低存款准备金率0.5个百分点预计将向市场提供长期流动性约1万亿元二、完善存款准备金制度阶段性将汽车金融公司、金融租赁公司的存款准备金率，从目前的5%调降至0%三、降息等价格型政策下调政策利率0.1个百分点即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个四、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点包括：各类专项结构性工具利率、支农支小再贷款利率，均从目前的1.75%降至1.5%；抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%五、降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整六、结构性货币政策增加3000亿元科技创新和技术改造再贷款额度由目前的5000亿元增加至8000亿元，持续支持“两新”政策实施七、设立5000亿元“服务消费与养老再贷款”引导商业银行加大对服务消费与养老的信贷支持八、增加支农支小再贷款额度3000亿元与调降相关工具利率的政策形成协同效应，支持银行扩大对涉农、小微和民营企业的贷款投放九、优化两项支持资本市场的货币政策工具将证券、基金、保险公司互换便利5000亿元和股票回购增持再贷款3000亿元额度合并使用，总额度8000亿元十、创设科技创新债券风险分担工具央行提供低成本再贷款资金，可购买科技创新债券，并与地方政府、市场化增信机构等合作，通过共同担保等多样化的增信措施，分担债券的部分违约损失风险，为科技创新企业和股权投资机构发行低成本、长期限科创债券融资提供支持 内容影响百分点 行业动态|全国五一|一线城市节日效应显著，二线城市热度分化本周受五一节假日影响，全国典型城市新房成交量整体热度有所回升，同环比涨幅均超20%，其中一线城市节日效应显著，周度环比以40.5%领跑各能级城市，二线城市中，厦门、苏州、宁波、济南等节假日热度有明显提升，其他城市表现较为平淡l2025年第18周全国30个典型城市新房成交量环比+22.9%、同比+26.2%，其中一线城市环比+40.5%、同比+32.6%，二线城市环比+9.2%、同比+28.1%，三线城市环比+31.4%、同比+15.7%。城市成交面积：万㎡环比同比典型30城207.4+22.9%+26.2%一线城市65.8+40.5%+32.6%二线城市91.9+9.2%+28.1%三线城市49.6+31.4%+15.7%2025年第18周各能级城市新房成交一览表城市典型30城一线城市二线城市三线城市2025年1-18周各能级城市累计新房成交一览表数据来源：wind、央行，第18周统计周期为2025.4.28-2025.5.4能级一线城市二线城市典型城市北京上海广州深圳杭州武汉宁波成都青岛第18周成交量：万㎡10.231.9185.84.517.13.323.712.4环比10.5%87.0%24.0%-5.0%-19.3%-4.4%39.9%10.7%-7.5%同比-5.5%47.3%46.8%16.5%-50.6%196.8%-5.1%25.6%2.0%1-18周累计成交量：万㎡177.9361.3230.2121.9139.933090.9422.5199.2累计同比-1.2%10.2%29.0%58.1%-7.0%42.8%14.1%1.7%-25.1%2025年第18周/1-18周典型一二线城市新房成交一览表 成交面积：万㎡同比3462.6+8.4%891.3+16.8%1653.1+3.3%918.2+10.7%苏州济南厦门大连710.57.63.450.1%27.6%54.3%0.0%41.3%19.1%63.5%262.8%120.1181.257.960.57.8%-11.5%28.8%39.9% 郑州楼市|访交|同比来访总量下降12%，新盘首开带动成交回升客户量同比去年有所降低，4月来访总量环比下降5%，同比下降12%；成交总量受龙湖中原颂、润府二期优秀首开支撑，环比提升17%，但同比仍跌9%；单盘数据来看，热销项目成交集中性增强，单盘成交同环比均有提升2024-2025年4月郑州市区+近郊住宅项目月度来访成交总量走势246101500300045006000750024.123456789101112成交总量（套）来访总量0204060801001201401601W2W3W4W1W2W春节4W1W2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W5W5W5W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W3W24.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2024-2025年4月郑州市区+近郊住宅项目周度单盘周均访交走势单盘来访量单盘成交量4月来访成交数据来源：泰辰市场监控中心，实际监控，数据周期3.31-4.27，合计4周4月盘均来访盘均成交总量单盘 1927225002000040000600008000025.12340.02.04.06.08.010.012.014.04W1W2W3W4W春节2W3W4W5W1W2W3W4W1W2W3W4W25.1月2月3月4月36630组，环比-5%，同比-12%2250套，环比+17%，同比-9%59.4组，环比-5%，同比+12%3.7套，环比+16%，同比+17% 郑州楼市|供销|供应增量明显，创新四代优秀首开增加市场机会4月供应增量明显，合计取证5765套，同比+27%；其中龙湖中原颂、润府二期均已取证并于当月推售，凭借创新改善产品力+核心区位背书，首开效果火爆，客户认可度高4538576501500300045006000750024.12345678910111225.1234住宅取证套数2024-2025年4月郑州市区+近郊住宅取证套数（月）0.00.20.40.60.81.00.0500.01000.01500.02000.02500.01W2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 5W 1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 1W25.1月2月3月4月5月2025年4月郑州市区+近郊住宅取证套数（周）住宅取证套数首个品质四代宅首开试水火爆（龙湖中原颂）户型推出去化小高129四室两厅两卫7264高层129四室两厅两卫2520高层143四室两厅两卫7561此次推售合计1721451-3层非标层，没有露台，均价14000-15000左右，此次去化仅剩少量非标+顶底热销原因：资源（核心地段背书+板块供应窗口期+实景兑现前置）+产品力驱动去化（中原区首个四代宅红利）①热门板块供应稀缺，三环内政务区地段，互助路小学学区，位置稀缺且无直接竞品，中海/电建一期均已接近清盘②区域首个四代宅，产品创新度+稀缺性高，得房率最高达到115%，明显优于区域普高产品③开盘价低于市场预期，释放毛坯均价2-2.3万/㎡,实际开盘均价1.95万/㎡，远低于预期SIC超级总部中心·润府二期首开表现热销原因：资源（核心地段背书+板块供应窗口期+品牌+学区加持）+产品力驱动去化（高铁片区首个四代宅红利）①高铁东区位，郑东新区中原超级总部基地内第