国企央企成为本月融资主力，东原仁知服务完成IPO 房玲、羊代红、洪宇桁 2022-05 克而瑞研究中心 中国房地产资本月报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 355.9 544.0 0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0本月发行本月到期 本月关注： 代码 名称 4月涨跌幅 000736.SZ 中交地产 79.70% 002244.SZ 滨江集团 20.12% 600675.SH 中华企业 10.20% 002314.SZ 南山控股 7.59% 200011.SZ 深物业B 7.20% 代码 名称 4月涨跌幅 2370.HK 力高健康生活 54.83% 0846.HK 明发集团 42.31% 1628.HK 禹洲集团 38.27% 9909.HK 宝龙商业 34.83% 1238.HK 宝龙地产 30.43% ◼ 【政府表态维持房地产市场稳定发展，融资环境将继续优化】 4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，提出支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。18日央行和外汇局联合出台《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中提到要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。26日证监会发布《关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见》支持公募REITs的发展。整体看来，本月政府对房企融资在继续落实“房住不炒”的原则的基础上，重点表态要维持房地产市场的稳定，一定程度上支持了房企的合理融资需求，同时房贷的放松也有利于企业的回款，未来房企的融资环境可能会继续优化。 ◼ 【融资规模同环比均有所下降，融资成本保持在较低水平】 本月100家典型房企的融资总量为641.28亿元，环比下降25.2%，同比下降44.5%。其中债券发行了355.85亿元，环比上升4.0%，同比下降43.0%。本月房企融资成本3.17%，环比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境内融资成本3.14%，环比下降0.12pct，主要是因为发债主体仍然是集中在保利发展、华润置地、招商蛇口等国企央企；境外融资成本3.80%，为远洋集团发行的一笔绿色债券，成本较低。 ◼ 【东原仁知服务完成IPO，万物云首次申请上市】 本月东原旗下的物业公司东原仁知服务在通过聆讯后于29日快速完成了IPO，万科旗下的物业服务公司万物云也在4月1日正式向港交所申请上市。因此截至2022年4月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和22家。不过整体看来，2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，房企的热情也有所冷却。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 4月A股房企涨幅TOP5 4月H股房企涨幅TOP5 房企债券发行与到期（亿元） 克而瑞资本月报4月刊 国企央企成为本月融资主力，东原仁知服务完成IPO pOpRnPqNyRnQpPmPoPzQoO7N8Q8OsQmMsQoMiNrRqNlOrQoN9PoPuNMYoNtQwMsQuM中国房地产资本月报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 01. 债券发行：境内发债发行环比微升，境外债仅有远洋发行 2022年4月100家典型房企的融资总量为641.28亿元，环比下降25.2%，同比下降44.5%，融资量较往年千亿元以上的融资量来看较小。从融资结构来看，境内债权融资487亿元，环比下降15.8%，同比下降27.1%；境外债权融资13亿元，环比下降87.9%，同比下降91.5%；本月资产证券化融资141亿元，环比下降17.5%，同比下降36.1%，融资主体大部分是国企央企。 图：2019年4月-2022年4月100家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 4月发债355.85亿元，环比上升4.0%，同比下降43.0%。其中，境外发债约13亿元，环比下降86.9%，同比下降92.1%，仅有远洋集团发行了一笔2亿美元的绿色票据。境内发债342.8亿元，环比上升41.3%，同比下降25.3%，其中，公司债发行174.25亿元，环比上升279.6%，同比下降13.4%；中期票据发行80.5亿元，环比下降31.5%，同比下降56.9%；融资券发行88.0亿元，环比上升11.4%，同比上升44.3%，短期融资券发行力度有所上升。本月境内发债主体基本为央企国企。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） - 500.00 1,000.00 1,500.00 2,000.00 2,500.00股权融资境内债权融资境外债权融资永续债资产证券化 中国房地产资本月报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等 数据来源：企业公告、CRIC整理 2022年4月100家典型房企新增债券类融资成本3.17%，环比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境内融资成本3.14%，环比下降0.12pct，发债主体仍然是集中在保利发展、华润置地、招商蛇口等国企央企；境外融资成本3.80%，为远洋集团发行的一笔绿色债券，成本较低。2021年截至4月100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，较2021年全年下降0.94个百分点，其中境外债券融资成本7.72%，较2021年全年上升0.69个百分点，境内债券融资成本3.19%，较2021年全年下降0.88个百分点。 图：2019-2022年4月各月房企发债成本 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，4月发债量最高的企业是华润置地，发债总量约80亿元人020040060080010001200140016002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月境内发债境外发债0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.4境外发债境内发债 中国房地产资本月报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 民币，完成了60亿元公司债发行，以及20亿元的中期票据的发行。本月发行债券的企业有16家，发债企业个数环比增长2家。从发债年限来看，最长的为7年，为保利发展发行的公司债。从债券发行利率表现来看，华润置地发行的10亿元3年期公司债利率2.79%最低，另有保利发展、保利置业、中海地产、华侨城、以及金融街发行了利率不超过3.50%的债券。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 华润置地 80 保利发展 35 厦门国贸 30 中国海外发展 30 金隅集团 25 数据来源：企业公告、CRIC整理 02. 债券期限：本月到期债券类544亿元 本月房企有32笔债券到期，金额共计544亿元,环比下降15.1%，到期债券只数环比减少9只。力高集团就企业存续期境外债提前完成了部分债券的交换要约，2022年4月到期的部分债券到期时间已经成功延期，新票据期限为1年。 提前关注到2022年5月将有24笔债券到期，合计约351亿元，环比下降35.4%，偿债压力有所下降。单笔金额最高为富力地产2016年发行的46亿元的公司债。 表：本月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 金额（亿） 货币单位 到期 宝龙地产 2021/4/14 境外优先票据 2.00 美元 2022/4/14 碧桂园 2019/1/17 境外优先票据 5.50 美元 2022/4/25 碧桂园 2021/4/5 境外债券 1.58 人民币 2022/4/5 德信中国 2020/1/23 境外优先票据 2.00 美元 2022/4/23 富力地产 2016/4/7 公司债 19.50 人民币 2022/4/7 弘阳地产 2019/4/9 境外优先票据 3.00 美元 2022/4/9 花样年控股 2019/4/17 境外优先票据 3.00 美元 2022/4/17 华发股份 2021/10/28 超短融 3.50 人民币 2022/4/25 华夏幸福 2019/4/11 境外债券 3.50 美元 2022/4/8 佳兆业集团 2019/4/1 境外优先票据 3.50 美元 2022/4/1 佳兆业集团 2019/7/2 境外优先票据 2.00 美元 2022/4/2 金科股份 2020/10/27 其他债券 3.19 人民币 2022/4/27 中国房地产资本月报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 金隅集团 2021/8/10 超短融 25.00 人民币 2022/4/10 力高集团 2021/4/14 境外优先票据 2.20 美元 2022/4/14 龙光集团 2018/4/2 公司债 20.00 人民币 2022/4/2 绿城中国 2018/4/13 公司债 5.00 人民币 2022/4/13 绿地控股 2019/4/12 公司债 5.00 人民币 2022/4/12 绿地控股 2020/10/23 境外债券 2.50 美元 2022/4/23 厦门国贸 2021/12/6 超短融 5.00 人民币 2022/4/1 厦门国贸 2022/1/25 超短融 10.00 人民币 2022/4/26 时代中国控股 2017/4/19 境外优先票据 2.25 美元 2022/4/19 时代中国控股 2021/4/22 境外优先票据 2.00 美元 2022/4/22 首创置业 2019/4/8 公司债 15.00 人民币 2022/4/8 新城控股 2017/4/13 中期票据 15.00 人民币 2022/4/13 旭辉控股集团 2019/7/17 境外优先票据 16.00 人民币 2022/4/23 阳光城 2019/4/12 公司债 8.00 人民币 2022/4/12 远洋集团 2019/1/31 境外优先票据 5.00 美元 2022/4/30 中国恒大 2019/4/8 境外优先票据 12.50 美元 2022/4/8 中国恒大 2019/4/15 境外优先票据 2.00 美元 2022/4/15 中国金茂 2013/8/21 境外债券 2.00 美元 2022/4/21 中骏集团控股 2017/4/20 境外优先票据 3.00 美元 2022/4/20 中南建设 2020/4/11 定向工具 3.00 人民币 2022/4/11 注：数据范围为100家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月没有新增房企曝出实质性违约，但是整体来看仍有不少房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。 表：2021年以来部分房企债务违约情况 房企 时间 主要内