东原仁知服务2023中期报告

目錄 頁次 公司資料2 財務摘要3 管理層討論與分析4 企業管治及其他資料20 簡明綜合權益變動表33 簡明綜合現金流量表35 簡明綜合財務報表附註36 Ⱇ ぀ 须 俲 香港主要營業地點 非執行董事羅韶穎女士（主席）易琳女士 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 執行董事張愛明先生（副主席）范東先生 合規顧問國泰君安融資有限公司香港皇后大道中181號新紀元廣場低座27樓 獨立非執行董事蔡穎女士王蘇生先生宋德亮先生 法律顧問 有關香港法律：趙不渝馬國強律師事務所香港康樂廣場1號怡和大廈40樓 監事王駿先生毛盾先生譚亮女士 審核委員會宋德亮先生（主席）羅韶穎女士王蘇生先生 有關中國法律：北京大成（重慶）律師事務所中國重慶江北區江北城聚賢岩廣場9號國華金融中心大廈A幢27–29層郵編：400024 薪酬委員會王蘇生先生（主席）易琳女士蔡穎女士 核數師 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師香港中環干諾道中111號永安中心25樓 提名委員會羅韶穎女士（主席）蔡穎女士宋德亮先生 H股股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 授權代表張愛明先生黃偉超先生 聯席公司秘書劉興先生黃偉超先生 主要往來銀行中國建設銀行股份有限公司重慶南坪分行 註冊辦事處及總部中華人民共和國（「中國」）重慶市南岸區南坪鎮白鶴路108號負1層206室 股份代號2352 公司網址http://www.dowellservice.com/ 頿 ⹡ 䶰 銴 東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）於截至2023年6月30日止六個月（「報告期」）的業績如下： 本公司截至2022年6月30日止六個月及截至2022年12月31日止年度財務資料追溯重列 於2023年1月31日，本公司透過共同控制實體的業務合併取得上海眩海科技有限公司99%股權，並對本公司截至2022年6月30日止六個月及截至2022年12月31日止年度之財務資料進行追溯重列。詳情請 參閱本中期報告簡明綜合財務報表附註1、2及24。 由於有關上述收購事項之所有適用百分比率低於5%，且總代價低於3百萬港元，故上述收購事項獲全面豁免遵守香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）第14章及第14A章項下之申報及公告規定。 財務摘要 •本集團收益約為人民幣706.4百萬元，較2022年同期約人民幣606.4百萬元增加約16.5%。 •本集團業務分部產生的收益如下： •物 業 管 理 服 務 的 收 益 約 為 人 民 幣510.9百 萬 元，佔 總 收 益 約72.3%，較2022年 同 期 約 人 民幣366.3百萬元增加約39.5%；•社 區 增 值 服 務 的 收 益 約 為 人 民 幣120.3百 萬 元，佔 總 收 益 約17.0%，較2022年 同 期 約 人 民幣114.0百萬元增加約5.6%；及•非業主增值服務的收益約為人民幣75.2百萬元，佔總收益約10.7%，較2022年同期約人民幣126.1百萬元減少約40.4%。 •毛 利 約 為 人 民 幣127.6百 萬 元，較2022年 同 期 約 人 民 幣145.7百 萬 元 減 少 約12.4%。毛 利 率 約 為18.1%，較2022年同期約24.0%減少約5.9個百分點。 •報告期利潤約為人民幣33.2百萬元，較2022年同期利潤約人民幣55.1百萬元減少約39.7%。本公司股東應佔報告期利潤為人民幣32.0百萬元，較2022年同期約人民幣54.0百萬元減少約40.8%。 •於2023年6月30日，本 集 團 有552個 合 約 物 業 管 理 項 目，合 約 建 築 面 積（「建 築 面 積」）為 約65.8百萬平方米，較2022年6月30日的合約建築面積約62.3百萬平方米增加約5.5%。該等項目包括在管項 目511個 及 在 管 建 築 面 積 約53.0百 萬 平 方 米，較2022年6月30日 的 在 管 建 築 面 積 約47.4百 萬 平方米增加約11.9%。 •本公司董事（「董事」）會（「董事會」）不建議就截至2023年6月30日止六個月派付任何中期股息。 盘 椚 㾵 鎣 锸 莅 ⴕ 區 業務回顧 2023年上半年概要及回顧 2023年上半年，本集團深耕住宅存量市場的同時，堅持市場化轉型，積極佈局非住業態相關業務鏈擴張，創新服務模式，構建差異化競爭優勢。截止2023年6月30日，本集團於中國的68座城市經營及管理511個物業項目，包括208個住宅項目及303個非住宅項目，總在管建築面積分別約為33.5百萬平方米（「平方米」）及約19.5百萬平方米，並已簽訂管理在73個城市總建築面積約65.8百萬平方米的552個合約物業管理項目。 本集團始終堅持以「為安心的每一刻」為服務理念，以「成為受人尊敬的有獨特業務價值的城市更新服務商」為願景，以「大物業•全價值」為發展戰略，以多元業態服務為發展特色，佈局「住宅綜合服務、國際綜合服務、醫療綜合服務、城市綜合服務」四大領域，形成了住宅與非住雙賽道並舉，增值產業鏈賦能的綜合服務優勢。2023年4月，本集團榮獲中國指數研究院認可為「2023中國物業服務百強企業」之一，且行業綜合實力排名較2022年提升2位至第16位。 我們的業務模式 本集團是一家歷史悠久的物業管理服務提供商，在中國為許多物業項目提供綜合的服務。本集團通過三條主要業務線提供多元化服務： (i)就以下服務對象的物業種類提供物業管理服務，包括安保服務、清潔服務、園藝服務、設施管理、維護及保養服務： •物業開發商、業主及住戶的住宅物業；及 •業主或在有關場所經營的企業的非住宅物業，例如商業物業、醫院、政府樓宇及學校； (ii)社區增值服務，主要包括： •停車位管理服務；•停車位及物業銷售服務；•公共資源管理服務；•物業代理服務；•社區活動策劃服務； 盘 椚 㾵 鎣 锸 莅 ⴕ 區 •公用事業維護服務；及•裝修廢品處理服務。 (iii)非業主（主要為物業開發商）的增值服務，其中包括： •協銷服務；•保養及裝修服務；•前介諮詢及檢驗服務；及•額外定製服務。 本集團認為，物業管理服務業務線是本集團創造收益、擴展業務規模及增加社區增值服務及非業主增值服務客戶基礎的基礎。本集團提供的非業主增值服務使本集團及早取得物業項目，並與物業發展商建立及培養業務關係，令本集團在取得物業管理服務業務委聘方面具有競爭優勢。本集團全面的社區增值服務業務線有助於本集團加強與所管理物業項目的客戶及居民的關係，從而提高他們的滿意度及忠誠度。董事認為，該三條業務線相輔相成，將繼續助本集團獲得更大的市場份額並擴展其在中國的業務版圖。 物業管理服務 概覽 本集團管理源自迪馬集團（定義見下文）及聯屬公司（定義見下文）的住宅及非住宅物業。此外，本集團透過積極參與招投標及併購，不斷擴展業務規模，增加自獨立第三方（定義見下文）取得的住宅物業及非住宅物業的數量。於報告期內，本集團的物業管理服務收益約人民幣510.9百萬元，較2022年同期增加 約39.5%，這 主 要 是 由 於(i)本 集 團 業 務 持 續 擴 張，在 管 建 築 面 積 由 於2022年6月30日 的47.4百 萬 平 方米 增 加 約11.9%至 於2023年6月30日 的53.0百 萬 平 方 米；(ii)2022年6月 末，本 集 團 收 購(a)浙 江 中 都 物 業管理有限公司；及(b)湖南金典物業管理有限公司，導致報告期內物業管理服務收益相應增加。詳情請參閱本公司日期為2022年6月23日的公告。 盘 椚 㾵 鎣 锸 莅 ⴕ 區 業務規模持續增長及物業組合擴大 本集團利用多種渠道鞏固市場地位及擴大物業組合和業務規模，包括有機增長、戰略收購和投資。於報告期內，憑藉與本公司控股股東之一迪馬集團（定義見下文）的密切關係，源自迪馬集團的項目的在管 建 築 面 積 為 約15.8百 萬 平 方 米，較2022年6月30日 增 加 約8.6%。此 外，本 集 團 擴 大 向 獨 立 第 三 方 採購的在管物業項目。源自獨立第三方的項目的在管建築面積為約33.7百萬平方米，較2022年6月30日增加約15.2%。 按物業項目來源劃分： 下表載列本集團於報告期及2022年同期按本集團取得相關物業項目來源劃分的物業管理服務總收益、在管建築面積及項目數目。 盘 椚 㾵 鎣 锸 莅 ⴕ 區 附註： 1.上述提供物業管理服務產生的收益明細乃基於本集團獲取相關物業項目的來源，而非本集團獲得收益的來源。例如，就源自迪馬集團的一個物業項目而言，本集團可能於不同階段從迪馬集團、業主及業主委員會獲得收入，而所處階段則取決於住宅物業是否已交付予業主及業主委員會是否已成立等因素。2.迪馬集團指重慶市迪馬實業股份有限公司（「迪馬」）及迪馬及╱或其附屬公司與其他獨立第三方（定義見下文）設立而迪馬於其中持有控股權益的公司。3.聯屬公司指委聘本集團提供服務及(i)由迪馬集團（包括本集團）與獨立第三方成立而迪馬集團於其中並無擁有任何控股權益且並非為迪馬集團的綜合實體的公司；及(ii)直接由羅韶宇先生、重慶東銀控股集團有限公司、趙潔紅女士及重慶碩潤石化有限責任公司（本集團及迪馬集團除外）持有的公司。4.獨立第三方指並非迪馬集團或聯屬公司旗下的企業，包括（其中包括）第三方開發商、業主委員會及個人業主。5.其 中 包 括 由 本 集 團 持 有 非 控 股 權 益 的 實 體 所 提 供 的 物 業 管 理 服 務 所 佔 建 築 面 積。於2023年6月30日，由 本 集 團 持有非控股權益的實體管理的物業項目的總在管建築面積為約2.6百萬平方米。 我們管理多樣化物業項目組合，包括(i)住宅物業；及(ii)非住宅物業（例如辦公樓宇及商場、學校、政府設施、公共服務設施、位於國內的外國大使館、工業園及醫院）。 於2023年6月30日，本集團住宅物業的在管建築面積為約33.5百萬平方米，佔本集團在管建築面積的約63.2%。住宅物業於本集團在管建築面積的佔比較2022年同期增長約1.7個百分點。 於2023年6月30日，本集團非住宅物業的在管建築面積為約19.5百萬平方米，佔本集團在管建築面積的約36.8%。非住宅物業於本集團在管建築面積的佔比較2022年同期減少約1.7個百分點。 盘 椚 㾵 鎣 锸 莅 ⴕ 區 地理版圖持續擴展 按地理分佈劃分： 於2023年6月30日，本集團擁有552個合約物業管理項目及合約建築面積約65.8百萬平方米，較2022年6月30日的合約建築面積約62.3百萬平方米增加約5.5%。該等項目包括511個在管項目及在管建築面積約53.0百萬平方米，較2022年6月30日的在管建築面積約47.4百萬平方米增加約11.9%。 下表載列本集團於報告期及2022年同期物業管理服務的總收益、在管建築面積及項目數目： 盘 椚 㾵 鎣 锸 莅 ⴕ 區 社區增值服務 本集團向在管業主及住戶提供社區增值服務，主要包括：(i)停車位管理服務；(ii)停車位及物業銷售服務；(iii)公共資源管理服務；(iv)物業代理服務；(v)社區活動策劃服務；(vi)公用設施保養服務；及(vii)裝修廢品處理服務。 於報告期間，社區增值服務產生的收益較去年同期約人民幣114.0百萬元增加約5.6%至約人民幣120.3百萬元，主要由於報告期內在管建築面積增加，導致停車位管理服務、停車位及物業銷售服務產生的收益增加。於報告期間，來自社區增值服務的收益佔總收益約17.0%。 非業主增值服務 本集團提供非業主增值服務，主要包括(i)協銷服務；(ii)保養及裝修服務；(iii)前介諮詢及檢驗服務；及(iv)額外定製服務。 於報告期間，非業主增值服務產生的收益較去年同期的約人民幣