东原仁知服务2024中期报告

目錄 頁次 公司資料2 財務摘要3 管理層討論與分析4 簡明綜合權益變動表33 簡明綜合現金流量表35 簡明綜合財務報表附註36 公 司 資 料 香港主要營業地點 非執行董事羅韶穎女士（主席）易琳女士 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 執行董事張愛明先生（副主席，僱員董事）范東先生（僱員董事） 法律顧問 有關香港法律：趙不渝馬國強律師事務所香港中環康樂廣場1號怡和大廈40樓 獨立非執行董事蔡穎女士王蘇生先生宋德亮先生 監事 有關中國法律：中倫律師事務所中國上海浦東新區世紀大道8號國金中心二期10層郵編：200120 楊洸先生毛盾先生譚亮女士 審核委員會宋德亮先生（主席）羅韶穎女士王蘇生先生 核數師 薪酬委員會王蘇生先生（主席）易琳女士蔡穎女士 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師香港干諾道中111號永安中心25樓 提名委員會羅韶穎女士（主席）蔡穎女士宋德亮先生 H股股份過戶登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 授權代表張愛明先生黃偉超先生 聯席公司秘書劉興先生黃偉超先生 主要往來銀行 中國建設銀行股份有限公司重慶南坪分行 股份代號2352 註冊辦事處及總部中華人民共和國（「中國」）重慶市南岸區南坪鎮白鶴路108號負1層商業206室 公司網址http://www.dowellservice.com/ 財 務 摘 要 東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）於截至2024年6月30日止六個月（「報告期」）的業績如下： 本公司2023年度財務資料追溯重列 本公司已於2024年6月21日收購上海常青社康養企業發展有限公司（「上海常青社」）約90.73%股權，並對本公司截至2023年12月31日止年度的財務資料進行追溯重列。有關該收購事項的詳情，請參閱(i)本公司日期為2024年4月19日及2024年4月29日的公告；及(ii)本公司日期為2024年6月3日的通函。詳情亦請參閱本中期報告簡明綜合財務報表附註中的附註1、2及24。 財務摘要 •本集團收益約為人民幣769.9百萬元，較2023年同期約人民幣727.7百萬元增加約5.8%。 •本集團業務分部產生的收益如下： －物 業 城 市 服 務 的 收 益 約 為 人 民 幣462.4百 萬 元，佔 總 收 益 約60.0%，較2023年 同 期 約 人 民幣413.5百萬元增加約11.8%；－美 好 生 活 服 務 的 收 益 約 為 人 民 幣115.5百 萬 元，佔 總 收 益 約15.0%，較2023年 同 期 約 人 民幣117.4百萬元減少約1.7%；及－涉 外、科 技、醫 療 等 綜 合 服 務 的 收 益 約 為 人 民 幣192.0百 萬 元，佔 總 收 益 約25.0%，較2023年同期約人民幣196.8百萬元減少約2.5%。 •毛 利 約 為 人 民 幣125.8百 萬 元，較2023年 同 期 約 人 民 幣131.2百 萬 元 減 少 約4.2%。毛 利 率 為 約16.3%，較2023年同期約18.0%減少約1.7個百分點。 •報 告 期 利 潤 約 為 人 民 幣25.2百 萬 元，較2023年 同 期 利 潤 約 人 民 幣24.9百 萬 元 增 加 約1.2%。本 公司股東應佔報告期利潤約為人民幣23.9百萬元，較2023年同期約人民幣24.5百萬元減少約2.1%。 •本 公 司 董 事（「董 事」）會（「董 事 會」）建 議 於 截 至2024年6月30日 止 六 個 月 派 付 中 期 股 息 每 股 人 民幣0.036元（含稅）（截至2023年6月30日止六個月：零）。 業務回顧 2024年上半年概要及回顧 2024年上半年，面對複雜嚴峻的外部環境和愈發激烈的市場競爭，本集團在深耕傳統優勢領域的前提下，堅持全面創新，垂直綜合非住領域，發展特色技能，不斷佈局新業務進行戰略聚焦，不僅對自身服務內 容 進 行 升 級 迭 代，更 賦 能 推 進 物 業 企 業 發 展 的 全 面 革 新，與 整 個 行 業 共 同 向 新 而 盛。於2024年6月30日，本集團於中華人民共和國（「中國」）的74座城市經營及管理589個物業項目，總在管建築面積（「建築 面 積」）約 為58.3百 萬 平 方 米（「平 方 米」）。於2024年6月30日，本 集 團 已 訂 立 合 約，管 理78個 城 市 總建築面積約68.1百萬平方米的649個物業項目。 本集團始終堅持以「為安心的每一刻」為服務理念，以「成為受人尊敬的有獨特業務價值的城市綜合服務商」為願景，以「大物業•全價值」為發展戰略，以多元業態服務為發展特色，佈局「住宅綜合服務、國 際 綜 合 服 務、醫 療 綜 合 服 務、城 市 綜 合 服 務」四 大 領 域，覆 蓋「西 南 區 域、華 南 區 域、華 西 區 域、華中區域、華東區域、華北區域」六大區域，服務於住宅、高端商寫、政府公建、工業園、產業園、使領館、醫院、學校和城市服務等眾多業態，形成了住宅與非住雙賽道並舉，IFM（整合設施管理服務）專業賦能的綜合服務優勢。2024年4月，本集團榮獲中國指數研究院認可為「2024中國物業服務百強企業」之一，且行業綜合實力排名較2023年提升1位至第15位。 我們的業務模式 本集團是一家歷史悠久的物業管理服務提供商，在中國為許多物業項目提供綜合的服務。本集團通過三條主要業務線提供多元化服務： (i)向住宅及當地非住宅物業提供物業管理服務，包括安保服務、清潔服務、園藝服務、設施管理服務及維護服務（統稱「物業城市服務」）； 管 理 層 討 論 與 分 析 (ii)美好生活服務，包括（其中包括）： (a)為住戶及物業開發商籌辦活動（「社區活動策劃服務」）；(b)提供(i)停車位管理服務（包括但不限於進出管控、清潔、監控及收取停車費）；及(ii)停車位及物業銷售服務（包括但不限於為位於源自迪馬集團（定義見下文）及聯屬公司（定義見下文）（包括迪馬集團的聯繫人）的物業項目的停車位及物業提供營銷及銷售服務）（「管理及代理服務」）；(c)公用設施維護服務；及(d)其他美好生活服務（統稱「美好生活服務」）；及 (iii)向外資企業、外國大使館、國際學校、醫院和醫療設施提供的服務，以及其他綜合服務，包括（其中包括）： (a)向外資企業、外國大使館、國際學校、醫院和醫療設施提供物業管理服務，包括安保服務、清潔服務、設施管理服務及維護服務（「涉外、醫療服務」）；(b)協助物業銷售活動，包括訪客接待、清潔、安保檢查、維護及其他客戶相關服務（「協銷服務」）；(c)提供整體項目設計及規劃以及售前活動協調方面的顧問服務（「前期規劃服務」）；(d)數字化及智能化技術服務；(e)維護及整改服務；(f)提供養老綜合服務，包括居家社區、養老機構、護理康復機構及專科機構的醫療及康養服務（「養老綜合服務」）；及(g)其他相關綜合服務（統稱「涉外、科技、醫療等綜合服務」）。 管 理 層 討 論 與 分 析 本集團認為，物業城市服務業務線是本集團創造收益、擴展業務規模及增加美好生活服務及涉外、科技、醫 療 等 綜 合 服 務 客 戶 的 基 礎。本 集 團 持 續 深 耕 涉 外、科 技、醫 療 等 綜 合 服 務，建 立 廣 泛 的 服 務 能 力，以與物業開發商建立及培養業務關係，令本集團在取得物業城市服務業務委聘方面具有競爭優勢。本集團全面的美好生活服務業務線有助於本集團加強與所管理物業項目的客戶及居民的關係，從而提高他們的滿意度及忠誠度。董事認為，該三條業務線相輔相成，將繼續助力本集團獲得更大的市場份額並擴展其在中國的業務版圖。 物業城市服務 概覽 本集團管理源自迪馬集團及聯屬公司的住宅及非住宅物業。此外，本集團透過積極參與招投標及併購，不斷擴展業務規模，增加自獨立第三方（定義見下文）取得的住宅物業及非住宅物業的數量。報告期，本集團的物業城市服務收益約為人民幣462.4百萬元，較2023年同期增加約11.8%，主要由於較去年同期在管建築面積擴張約7.3%所致。 業務規模持續增長及物業組合不斷擴大 本集團利用多種渠道鞏固市場地位及擴大物業組合和業務規模，包括有機增長、戰略收購和投資。於報告期內，憑藉與本公司控股股東之一迪馬集團（定義見下文）的密切關係，源自迪馬集團的項目的在管建築面積為約17.5百萬平方米，較2023年6月30日增加約11.0%。源自獨立第三方的項目的在管建築面積為約28.5百萬平方米，較2023年6月30日增加約4.8%。 管 理 層 討 論 與 分 析 按物業項目來源劃分： 下 表 載 列 本 集 團 截 至2023年 及2024年6月30日 止 六 個 月 的 物 業 城 市 服 務 總 收 益 及 本 集 團 於2023年 及2024年6月30日按相關物業項目來源劃分的在管建築面積及項目數目： 源自迪馬集團的物業項目(1) (2)源自聯屬公司的物業項目(1) (3)源自獨立第三方的物業項目(1) (4) 附註： 1.提供物業城市服務產生的收益明細乃基於本集團獲取相關物業項目的來源，而非本集團獲得收益的來源。例如，就源自迪馬集團的一個物業項目而言，本集團可能於不同階段從迪馬集團、業主及業主委員會獲得收入，而所處階段則取決於住宅物業是否已交付予業主及業主委員會是否已成立等因素。2.迪馬集團指重慶市迪馬實業股份有限公司（「迪馬」）及迪馬及╱或其附屬公司與其他獨立第三方（定義見下文）設立而迪馬於其中持有控股權益的公司。3.聯屬公司指委聘本集團提供服務及(i)由迪馬集團（包括本集團）與獨立第三方成立而迪馬集團於其中並無擁有任何控股權益且並非為迪馬集團的綜合實體的公司；及(ii)直接由羅韶宇先生、重慶東銀控股集團有限公司、趙潔紅女士及重慶碩潤石化有限責任公司（「重慶碩潤」）（本集團及迪馬集團除外）持有的公司。4.獨立第三方指並非迪馬集團或聯屬公司旗下的企業，包括（其中包括）第三方開發商、業主委員會及個人業主。5.其 中 包 括 由 本 集 團 持 有 非 控 股 權 益 的 實 體 所 提 供 的 物 業 城 市 服 務 所 佔 建 築 面 積。於2024年6月30日，由 本 集 團 持有非控股權益的實體管理的物業項目的總在管建築面積為約3.7百萬平方米。 按物業項目種類劃分： 本集團管理多樣化物業項目組合，包括(i)住宅物業；及(ii)非住宅物業（例如辦公樓宇及商場、學校、政府設施、公共服務設施及工業園）。 於2024年6月30日，本集團住宅物業的在管建築面積為約38.7百萬平方米，佔本集團物業城市服務在管建築面積的約77.5%。住宅物業於本集團物業城市服務在管建築面積的佔比較2023年同期增長約5.5%。 於2024年6月30日，本集團非住宅物業的在管建築面積為約11.2百萬平方米，佔本集團物業城市服務在管建築面積的約22.5%。非住宅物業於本集團物業城市服務在管建築面積的佔比較2023年同期減少約5.5%。 下 表 載 列 本 集 團 截 至2023年 及2024年6月30日 止 六 個 月 的 物 業 城 市 服 務 總 收 益 及 於2023年 及2024年6月30日的在管建築面積及項目數目： 地理版圖持續擴展 按地理分佈劃分： 於2024年6月30日，本集團於中國各地經營及管理363個物業項目，於中國58個城市的總在管建築面積為約49.9百萬平方米，並已訂約管理在63個城市總建築面積約58.4百萬平方米的389個物業項目。 管 理 層 討 論 與 分 析 下 表 載 列 本 集 團 截 至2023年 及2024年6月30日 止 六 個 月 的 物 業 城 市 服 務 總 收 益 及 於2023年 及2024年6月30日的在管建築面積及項目數目： 美