目錄頁次公司資料2財務摘要3管理層討論與分析4企業管治及其他資料20簡明綜合損益及其他全面收入表30簡明綜合財務狀況表31簡明綜合權益變動表33簡明綜合現金流量表34簡明綜合財務報表附註35 東原仁知城市運營服務集團股份有限公司2公司資料 非執行董事易琳女士（主席）陳涵先生執行董事衡清達先生范東先生獨立非執行董事蔡穎女士王蘇生先生宋德亮先生監事王駿先生毛盾先生譚亮女士審核委員會宋德亮先生（主席）易琳女士王蘇生先生薪酬委員會王蘇生先生（主席）陳涵先生蔡穎女士提名委員會易琳女士（主席）蔡穎女士宋德亮先生授權代表衡清達先生黃偉超先生聯席公司秘書劉興先生黃偉超先生註冊辦事處及總部中華人民共和國（「中國」）重慶市南岸區南坪鎮白鶴路108號負1層206室香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓合規顧問國泰君安融資有限公司香港皇后大道中181號新紀元廣場低座27樓法律顧問有關香港法律：趙不渝馬國強律師事務所香港康樂廣場1號怡和大廈40樓有關中國法律：北京大成（重慶）律師事務所中國重慶江北區江北嘴聚賢岩廣場9號國華金融中心大廈A幢27–29層郵編：400024核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司香港中環干諾道中111號永安中心25樓H股股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖主要往來銀行中國建設銀行股份有限公司重慶南坪分行股份代號2352公司網址http://www.dowellservice.com/ 財務摘要 32022年中期報告東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱為「本集團」）於截至2022年6月30日止六個月（「報告期」）的業績如下：1. 本集團收益約為人民幣605.1百萬元，較2021年同期約人民幣537.8百萬元增加約12.5%。2. 本集團業務分部產生的收益如下：(a) 物業管理服務的收益約為人民幣366.3百萬元，佔總收益約60.6%，較2021年同期約人民幣298.3百萬元增加約22.8%；(b) 社區增值服務的收益約為人民幣114.0百萬元，佔總收益約18.8%，較2021年同期約人民幣116.4百萬元減少約2.1%；及(c) 非業主增值服務的收益約為人民幣124.9百萬元，佔總收益約20.6%，較2021年同期約人民幣123.1百萬元增加約1.5%。3. 毛利約為人民幣144.9百萬元，較2021年同期約人民幣135.1百萬元增加約7.3%。毛利率約為24.0%，較2021年同期約25.1%減少約1.1個百分點。4. 報告期利潤約為人民幣56.4百萬元，較2021年同期利潤約人民幣48.9百萬元增加約15.3%。本公司股東應佔報告期利潤為人民幣55.4百萬元，較2021年同期約人民幣47.9百萬元增加約15.7%。5. 於2022年6月30日，本集團有521個合約物業管理項目，合約建築面積（「建築面積」）為 約62.3百萬平方米（「平方米」）， 較2021年6月30日的合約建築面積約38.7百萬平方米增加約61.0%。該等項目包括在管項目447個及在管建築面積約47.4百萬平方米，較2021年6月30日的在管建築面積約24.2百萬平方米增加約95.9%。6. 本公司董事（「董事」）會（「董事會」）不建議就截至2022年6月30日止六個月派付任何中期股息。 管理層討論與分析 東原仁知城市運營服務集團股份有限公司4業務回顧2022年上半年概要及回顧本集團為一家滿意度領先並快速成長的全價值鏈整合物業管理服務商。2022年4月，本集團榮獲中國指數研究院認可為「2022中國物業服務百強企業」之一，且行業綜合實力排名較2021年提升2位至第18位。於2022年6月30日，本集團於中國各地經營及管理447個物業項目，於中國58個城市的總在管建築面積為約47.4百萬平方米，並已訂約管理在73個城市總建築面積約62.3百萬平方米的521個物業項目。本集團的業務全面覆蓋住宅、商寫、城市綜合體、政府公建、產業園、外國使領館、醫院、學校和城市服務等多元物業種類。本集團秉承「為安心的每一刻」的服務理念，以「成為受人尊敬的有獨特業務價值的城市更新服務商」為願景。本集團佈局「大物業•全價值」的品牌發展戰略，始終秉承簡單信任、客戶為本、追求卓越、彼此成就的價值觀，專注於解決人與城市的全生命週期需求，以滿足客戶需求為核心，持續升級服務品質，為多元客戶提供更細緻、周全、貼心、高效的物業服務和增值服務。我們的業務模式本集團是一家歷史悠久的物業管理服務提供商，在中國為許多物業項目提供綜合的服務。我們通過三條主要業務線提供多元化服務：(i) 就以下服務對象的物業種類提供物業管理服務，包括安保服務、清潔服務、園藝服務、設施管理、維護及保養服務：• 物業開發商、業主及住戶的住宅物業；及• 業主或在有關場所經營的企業的非住宅物業，例如商業物業、醫院、政府樓宇及學校；(ii) 社區增值服務，主要包括：• 停車位管理服務；• 停車位及物業銷售服務；• 公共資源管理服務；• 物業代理服務；• 社區活動策劃服務； 管理層討論與分析 52022年中期報告• 公用事業維護服務；及• 裝修廢品處理服務。(iii) 非業主（主要為物業開發商）的增值服務，其中包括：• 協銷服務；• 保養及裝修服務；• 前介諮詢及檢驗服務；及• 額外定製服務。本集團認為，物業管理服務業務線是本集團創造收益、擴展業務規模及增加社區增值服務及非業主增值服務客戶基礎的基礎。本集團提供的非業主增值服務使本集團及早取得物業項目，並與物業發展商建立及培養業務關係，令本集團在取得物業管理服務業務委聘方面具有競爭優勢。本集團全面的社區增值服務業務線有助於本集團加強與所管理物業項目的客戶及居民的關係，從而提高他們的滿意度及忠誠度。董事認為，該三條業務線相輔相成，將繼續助本集團獲得更大的市場份額並擴展其在中國的業務版圖。下表載列報告期及2021年同期本集團按業務線劃分的總收益明細：截至6月30日止六個月2022年2021年收益百分比收益百分比（人民幣千元）(%)（人民幣千元）(%)物業管理服務366,25460.6298,27955.4社區增值服務113,95618.8116,43721.7非業主增值服務124,90120.6123,06122.9 總計605,111100.0537,777100.0 管理層討論與分析 東原仁知城市運營服務集團股份有限公司6物業管理服務概覽本集團管理源自迪馬集團（定義見下文）及聯屬公司（定義見下文）的住宅及非住宅物業。此外，本集團透過積極參與招投標及併購，不斷擴展業務規模，增加自獨立第三方（定義見下文）取得的住宅物業及非住宅物業的數量。報告期內，本集團的物業管理服務收益約人民幣366.3百萬元，較2021年同期增加約22.8%，這主要是由於本集團的在管建築面積擴張及在管項目數目增加所致。業務規模持續增長及物業組合擴大本集團利用多種渠道鞏固市場地位及擴大物業組合和業務規模，包括有機增長、戰略收購和投資。報告期內，憑藉與本公司控股股東之一迪馬集團（定義見下文）的密切關係，源自迪馬集團的項目的在管建築面積為約14.5百萬平方米，較2021年6月30日增加約27.0%。此外，本集團成功收購兩家從事住宅和非住宅物業管理服務的公司，其在管物業項目均源自獨立第三方。有關進一步詳情，請參閱下文「重大投資、收購及出售事項」一段。因此，源自獨立第三方的項目的在管建築面積為約29.3百萬平方米，較2021年6月30日增加約163.1%。按物業項目來源劃分：下表載列本集團於報告期及2021年同期按本集團取得相關物業項目來源劃分的物業管理服務總收益、在管建築面積及項目數目。截至2022年6月30日 止六個月於2022年6月30日截至2021年6月30日 止六個月於2021年6月30日收益(%)項目數目在管 建築面積(5)收益(%)項目數目在管 建築面積(5)（人民幣千元）（千平方米）（人民幣千元）（千平方米）源自迪馬集團的物業項目(1) (2)182,18149.87814,513159,59453.56411,429源自聯屬公司的物業項目(1) (3)19,5265.3183,61017,3085.891,689源自獨立第三方的物業項目(1) (4)164,54744.935129,261121,37740.719811,121 總計366,254100.044747,384298,279100.027124,239 管理層討論與分析 72022年中期報告附註：1. 提供物業管理服務產生的收益明細乃基於本集團獲取相關物業項目的來源，而非我們獲得收益的來源。例如，就源自迪馬集團的一個物業項目而言，本集團可能於不同階段從迪馬集團、業主及業主委員會獲得收入，而所處階段則取決於住宅物業是否已交付予業主及業主委員會是否已成立等因素。2. 迪馬集團指重慶市迪馬實業股份有限公司（「迪馬」）及迪馬及╱或其附屬公司與其他獨立第三方（定義見下文）設立而迪馬於其中持有控股權益的公司。3. 聯屬公司指委聘本集團提供服務及(i)由迪馬集團（包括本集團）與獨立第三方成立而迪馬集團於其中並無擁有任何控股權益且並非為迪馬集團的綜合實體的公司；及(ii)直接由羅韶宇先生、重慶東銀控股集團有限公司、趙潔紅女士及重慶碩潤石化有限責任公司（本集團及迪馬集團除外）持有的公司。4. 獨立第三方指並非迪馬集團或聯屬公司旗下的企業，包括（其中包括）第三方開發商、業主委員會及個人業主。5. 其中包括由本集團持有非控股權益的實體所提供的物業管理服務所佔建築面積。於2022年6月30日，由本集團持有非控股權益的實體管理的物業項目的總在管建築面積為約1.9百萬平方米。我們管理多樣化物業項目組合，包括(i)住宅物業；及(ii)非住宅物業（例如辦公樓宇及商場、學校、政府設施、公共服務設施、位於國內的外國大使館、工業園及醫院）。於2022年6月30日，本集團住宅物業的在管建築面積為約29.1百萬平方米，佔本集團在管建築面積的約61.5%。住宅物業於本集團在管建築面積的佔比較2021年同期增長約67.7%。於2022年6月30日，本集團非住宅物業的在管建築面積為約18.3百萬平方米，佔本集團在管建築面積的約38.5%。非住宅物業於本集團在管建築面積的佔比較2021年同期增長約165.9%。 管理層討論與分析 東原仁知城市運營服務集團股份有限公司8下表載列本集團於報告期及2021年同期物業管理服務的總收益、在管建築面積及項目數目：截至2022年6月30日 止六個月於2022年6月30日截至2021年6月30日 止六個月於2021年6月30日收益%項目數目在管建築面積收益%項目數目在管建築面積（人民幣千元）（千平方米）（人民幣千元）（千平方米）住宅物業211,99257.917429,133173,78058.311217,375非住宅物業154,26242.127318,251124,49941.71596,864 總計366,254100.044747,384298,279100.027124,239 地理版圖持續擴展按地理分佈劃分：於2022年6月30日，本集團於中國各地經營及管理447個物業項目，於中國58個城市的總在管建築面積為約47.4百萬平方米，並已訂約管理在73個城市總建築面積約62.3百萬平方米的521個物業項目。下表載列本集團於報告期及2021年同期物業管理服務的總收益、在管建築面積及項目數目：截至 2022年6月30日 止六個月於2022年6月30日截至 2021年6月30日 止六個月於2021年6月30日收益項目數目在管建築面積收益項目數目在管建築面積（人民幣千元）（千平方米）（人民幣千元）（千平方米）重慶97,513708,63692,700636,724四川省61,300487,46947,609305,245湖北省53,853256,5124