年度報告2023 頁次公司資料2財務摘要3管理層討論與分析4董事、監事及高級管理層20董事會報告26監事會報告44企業管治報告47環境、社會及管治報告67獨立核數師報告105綜合損益及其他全面收入表112綜合財務狀況表113綜合權益變動表115綜合現金流量表116綜合財務報表附註118五年財務概要221釋義222目錄 2東原仁知城市運營服務集團股份有限公司公司資料非執行董事羅韶穎女士（主席）易琳女士執行董事張愛明先生（副主席，僱員董事）范東先生（僱員董事）獨立非執行董事蔡穎女士王蘇生先生宋德亮先生監事王駿先生（於2023年12月13日起退任）楊洸先生（獲委任並於2023年12月14日起生效）毛盾先生譚亮女士審核委員會宋德亮先生（主席）羅韶穎女士王蘇生先生薪酬委員會王蘇生先生（主席）易琳女士蔡穎女士提名委員會羅韶穎女士（主席）蔡穎女士宋德亮先生授權代表張愛明先生黃偉超先生聯席公司秘書劉興先生黃偉超先生註冊辦事處及總部中國重慶市南岸區南坪鎮白鶴路108號負1層206室香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓合規顧問國泰君安融資有限公司香港皇后大道中181號新紀元廣場低座27樓法律顧問有關香港法律：趙不渝馬國強律師事務所香港中環康樂廣場1號怡和大廈40樓有關中國法律：北京大成（重慶）律師事務所中國重慶江北區江北嘴聚賢岩廣場9號國華金融中心大廈A幢27-29層郵編：400024核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師香港干諾道中111號永安中心25樓H股股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖主要往來銀行中國建設銀行股份有限公司重慶南坪分行股份代號2352公司網址http://www.dowellservice.com/ 32023 年度報告財務摘要本公司截至2022年12月31日止年度財務資料追溯重列於2023年1月31日，本公司透過共同控制實體的業務合併取得上海眩海科技有限公司99%股權，並對本公司截至2022年12月31日止年度財務資料進行追溯重列。詳情請參閱本年報綜合財務報表附註1、3及33。由於有關上述收購事項之所有適用百分比率低於5%，且總代價低於3百萬港元，故上述收購事項獲全面豁免遵守上市規則第14章及第14A章項下之申報及公告規定。財務摘要1. 本集團收益約為人民幣1,483.8百萬元，較截至2022年12月31日止年度約人民幣1,349.4百萬元增加10.0%。2. 本集團業務分部產生的收益如下：(a) 物業城市服務的收益約為人民幣872.8百萬元，佔總收益的58.8%，較截至2022年12月31日止年度的人民幣656.2百萬元增加約33.0%；(b) 美好生活服務的收益約為人民幣222.0百萬元，佔總收益的14.9%，較截至2022年12月31日止年度的人民幣259.5百萬元減少約14.4%；及(c) 涉外、科技、醫療等綜合服務的收益約為人民幣389.0百萬元，佔總收益約26.3%，較截至2022年12月31日止年度的人民幣433.7百萬元減少約10.3%。3. 毛利約為人民幣211.8百萬元，較截至2022年12月31日止年度約人民幣278.5百萬元減少約24.0%。毛利率為約14.3%，較截至2022年12月31日止年度的約20.6%減少約6.3個百分點。4. 報告期利潤約為人民幣21.9百萬元，較截至2022年12月31日止年度利潤約人民幣92.0百萬元減少約76.2%。本公司股東應佔報告期利潤約為人民幣19.0百萬元，較截至2022年12月31日止年度股東應佔利潤約人民幣88.5百萬元減少約78.6%。5. 董事會建議於截至2023年12月31日止年度派付末期股息每股人民幣0.03元（含稅）（截至2022年12月31日止年度：每股人民幣0.14元（ 含 稅 ））。 4東原仁知城市運營服務集團股份有限公司管理層討論與分析業務回顧2023年概要及回顧2023年，在(i)宏觀經濟環境波動；(ii)房地產行業持續低迷；及(iii)市場競爭愈加激烈的背景下，本集團深耕住宅市場的同時，堅持市場化轉型，積極佈局非住業態相關業務鏈擴張，創新服務模式，構建差異化競爭優勢，並且以「客戶滿意度」為服務標尺，不斷推動服務向專業化、產品化、精細化、智慧化發展。截至2023年12月31日，本集團於中國的76座城市經營及管理573個物業項目，同比增長約18.9%，總在管建築面積約為60.2百萬平方米，同比增長約19.0%。於報告期，本集團已訂立合約，管理在78個城市總建築面積約68.0百萬平方米的595個物業項目。本集團始終堅持以「為安心的每一刻」為服務理念，以「成為受人尊敬的有獨特業務價值的城市綜合服務商」為願景，以「大物業•全價值」為發展戰略，以多元業態服務為發展特色，佈局「住宅綜合服務、國際綜合服務、醫療綜合服務、城市綜合服務」四大領域，形成了住宅與非住雙賽道並舉，IFM（整合設施管理服務）專業賦能的綜合服務優勢。2023年4月，本集團榮獲中國指數研究院認可為「2023中國物業服務百強企業」之一，且行業綜合實力排名較2022年提升2位至第16位。業務模式本集團是一家歷史悠久的物業管理服務提供商，在中國為許多物業項目提供綜合的服務。於2023年10月18日，董事會決議重新分類本集團三條主要業務線，以使股東對本公司日後的業務營運狀況及財務表現有更深入的了解。詳情請參閱本公司日期為2023年10月18日有關（其中包括）重新分類本集團三條主要業務線的公告。本集團通過三條主要業務線提供多元化服務：1. 物業城市服務；2. 美好生活服務，包括（其中包括）：(a) 社區活動策劃服務；(b) 管理及代理服務；(c) 公用設施維護服務；及(d) 其他美好生活服務。 52023 年度報告管理層討論與分析3. 涉外、科技、醫療等綜合服務，包括（其中包括）：(a) 涉外、醫療服務；(b) 協銷服務；(c) 前期規劃服務；(d) 數字化及智能化技術服務；(e) 維護及整改服務；及(f) 其他相關綜合服務。本集團認為，物業城市服務業務線是本集團創造收益、擴展業務規模及增加美好生活服務及涉外、科技、醫療等綜合服務客戶的基礎。本集團持續深耕涉外、科技、醫療等綜合服務，建立廣泛的服務能力，以與物業開發商建立及培養業務關係，令本集團在取得物業城市服務業務委聘方面具有競爭優勢。本集團全面的美好生活服務業務線有助於本集團加強與所管理物業項目的客戶及居民的關係，從而提高他們的滿意度及忠誠度。董事認為，該三條業務線相輔相成，將繼續助力本集團獲得更大的市場份額並擴展其在中國的業務版圖。物業城市服務概覽本集團管理源自迪馬集團及聯屬公司的住宅及非住宅物業。此外，本集團透過積極參與招投標及併購，不斷擴展業務規模，增加自獨立第三方（定義見下文）取得的住宅物業及非住宅物業的數量。報告期內，本集團的物業城市服務收益約為人民幣872.8百萬元，較2022年同期增加約33.0%，主要由於較去年同期在管建築面積擴張約20.2%。業務規模持續增長及物業組合不斷擴大本集團利用多種渠道鞏固市場地位及擴大物業組合和業務規模，包括有機增長、戰略收購和投資。報告期內，憑藉與本公司控股股東之一迪馬集團的密切關係，源自迪馬集團的項目的在管建築面積為約16.8百萬平方米，較2022年12月31日增加約9.2%。源自獨立第三方的項目的在管建築面積為約32.0百萬平方米，較2022年12月31日增加約26.9%。 6東原仁知城市運營服務集團股份有限公司管理層討論與分析按物業項目來源劃分：下表載列本集團截至2022年及2023年12月31日止兩個年度的物業城市服務總收益及本集團於2022年及2023年12月31日按相關物業項目來源劃分的在管建築面積及項目數目：截至2023年12月31日止年度於2023年12月31日截至2022年12月31日止年度於2022年12月31日收益(%)項目數目在管建築面積(2)收益(%)項目數目在管建築面積(2)（經重列）（業務線重新分類後重列）（業務線重新分類後重列）（人民幣千元）（千平方米）（人民幣千元）（千平方米）源自迪馬集團的物業項目(1)418,39047.99916,780371,23056.69015,371源自聯屬公司的物業項目(1)49,5635.7203,90941,4256.3173,243源自獨立第三方的物業項目(1)404,82046.422831,950243,55837.116925,175 總計872,773100.034752,639656,213100.027643,789 附註：1. 提供物業城市服務產生的收益明細乃基於本集團獲取相關物業項目的來源，而非本集團獲得收益的來源。例如，就源自迪馬集團的一個物業項目而言，本集團可能於不同階段從迪馬集團、業主及業主委員會獲得收入，而所處階段則取決於住宅物業是否已交付予業主及業主委員會是否已成立等因素。2. 其中包括由本集團合營企業和╱或聯營公司所提供物業城市服務所佔建築面積。於2023年12月31日，由本集團合營企業和╱或聯營公司管理的物業項目的總在管建築面積為約4.0百萬平方米。本集團管理多樣化物業項目組合，包括(i)住宅物業；及(ii)非住宅物業（例如辦公樓宇及商場、學校、政府設施、公共服務設施及工業園）。於2023年12月31日，本集團住宅物業的在管建築面積為約37.1百萬平方米，佔本集團物業城市服務在管建築面積的約70.5%。住宅物業於本集團在管建築面積的佔比較2022年同期減少約2.5%。於2023年12月31日，本集團非住宅物業的在管建築面積為約15.5百萬平方米，佔本集團物業城市服務在管建築面積的約29.5%。非住宅物業於本集團在管建築面積的佔比較2022年同期增長約2.5%。 72023 年度報告管理層討論與分析下表載列本集團截至2022年及2023年12月31日止兩個年度的物業城市服務總收益及於2022年及2023年12月31日的在管建築面積及項目數目：截至2023年12月31日止年度於2023年12月31日截至2022年12月31日止年度於2022年12月31日收益%項目數目在管建築面積收益%項目數目在管建築面積（經重列）（業務線重新分類後重列）（業務線重新分類後重列）（人民幣千元）（千平方米）（人民幣千元）（千平方米）住宅物業603,74669.222937,106505,13977.019331,985非住宅物業269,02730.811815,533150,98423.08311,804 總計872,773100.034752,639656,213100.027643,789 地理版圖持續擴展按地理分佈劃分：於2023年12月31日，本集團於中國各地經營及管理347個物業項目，於中國60個城市的總在管建築面積為約52.6百萬平方米，並已訂約管理在62個城市總建築面積約60.4百萬平方米的369個物業項目。下表載列本集團截至2022年及2023年12月31日止兩個年度的物業城市服務總收益及於2022年及2023年12月31日的在管建築面積及項目數目：截至2023年12月31日止年度於2023年12月31日截至2022年12月31日止年度於2022年12月31日收益項目數目在管建築面積收益項目數目在管建築面積（經重列）（業務線重新分類後重列）（業務線重新分類後重列）（人民幣千元）（千平方米）（人民幣千元）（千平方米）重慶235,3058310,748194,090688,724四川省166,2296710,187133,702517,495湖北省129,573397,851112,292317,447上海32,469111,29634,826131,483浙江省101,782435,81870,042425,157江蘇省31,039131,86230,41191,497湖南省91,377378,62943,564278,914其他