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2022年4月，中国房地产市场受到疫情的影响，整体表现疲软。新开盘和成交量继续下降，同比降幅扩大至六成，前四月累计降幅也不断扩大。一线城市新增供应环比增加，成交仅限于北京继续转暖，其他城市如广州、杭州、宁波、合肥、长沙等市场转弱。土地市场整体规模仍处低位，城市间土拍热度分化加剧，除杭州、深圳外其余多数城市继续底价成交甚至流拍居多。经济层面，疫情多点爆发加剧稳就业、稳增长压力，消费回落尤为明显，生产边际走弱，基建托底下投资整体持稳，失业率升至5.8%历史同期次高。政策层面，央行全面降准0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元低于预期。降息预期落空，LPR连续三个月保持不变。超百城的银行自主下调房贷利率，平均幅度在20-60个基点。央行、外汇局发文要求区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，做好重点房企风险处置项目并购金融服务。39省市政策解绑，南京、苏州等强二线跟进放松限购，南宁、长沙等弱二线及三四线财税刺激托市。新房市场，4月整体楼市再度回落，供求疲软，同环比齐跌，累计同比降幅均有不断扩大的趋势。供应层面，环比微降5%，但同比“腰斩”，市场低迷行情叠加疫情不确定影响，使得房企推盘积极性稳步回落，上海等疫情重灾区近乎断供；成交层面，由增转降，下行趋势依旧，各城市跌多涨少，仅北京市场热度稳步回升，长三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北全面承压，而从供求绝对量来看，供求比为1.03，整体持稳，去化周期有进一步拉长的趋势。二手房市场，4月二手房市场整体环比再降，9个重点城市预计成交319万平方米，环比下降9%，同比下降56%，较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米，同比降51%，较前3月扩大2pcts。土地市场，受疫情多点散发的影响，4月份全国土地市场成交规模仍然维持在历史低位。不过因杭州、宁波、成都、南京等房企重点关注城市完成首轮集中土拍的影响，当月成交规模环比微增，整体市场热度也较上月微有回温。城市间土拍热度分化趋势更加凸显，楼市表现较佳的杭州、宁波等城市首拍整体稳中有热，而南京、天津等近期楼市去化不佳的城市土拍热度较去年第三轮明显走低，多宗地块遭遇流拍。展望未来，房地产市场能否真正回稳关键在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下调核心城市二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳可能性。
