1 / 22 目录 本期看点 ...................................... 2 1、新房市场 ................................... 4 1.1 全国客户看房热度指数 ............................................................................................ 4 1.2 全国新房供求走势 ........................... 4 1.2.1全国供应 .................................................................................................................. 4 1.2.2全国成交 .................................................................................................................. 6 1.3 分区域城市成交走势 ......................... 7 2、土地市场 .................................. 10 2.1 全国土地成交走势 .................................................................................................. 10 2.2 全国土地分区域成交 .............................................................................................. 11 2.3 城市土拍热度排行榜 .............................................................................................. 13 3、地产金融环境 .............................. 14 3.1 典型房企融资量价监测 .......................................................................................... 14 3.2 居民房贷量价监测 .................................................................................................. 16 后市研判 ..................................... 19 2 / 22 本期看点 1、“银四”强势收官、成绩单飘红，供应提升带动成交维持高位 全国客户看房热度指数位于高景气区间，“银四”供应提速、翘尾明显，房企推货积极性提升。四月“小阳春”热度延续，全国监测40城商品住宅成交规模接近去年10月水平，领跑近三年同期水平。其中一线城市表现分化，二线市场供需两旺、热度维持，三四线市场成交略有下滑。“五一”期间全国市场“节点效应”较为显著，优于2019年同期。 华东热度持续轮动。上海供应恢复、需求释放明显；合肥、宁波出台调控补丁政策，热度外溢至近远郊；徐州、衢州和绍兴等多城土拍火热带动楼市，触发调控加码。华南热点城市表现分化，外溢势能延续。广州供需两旺，深莞调控影响下表现平淡；佛山临广区域在地王带动下价格调涨但去化一般，珠海市场持续向好。 华中武汉热度延续、郑州供应提升带动成交放量；西部核心热度维持，成都、重庆成交保持高位；海西福州、漳州季节性放量；华北、东北表现平稳，北京成交环比持平，石家庄进入续销期；大连量增价稳，长春客户观望持续。 4月初，住建部约谈广州、合肥、东莞、宁波、南通等5城政府部门，多城迅速响应开启新一轮调控。当前全国部分二三线市场热度维持高位，预计后市将进一步针对低能级城市收紧调控。4月末，政治局会议强调“房住不炒”，首提“防止以学区房等名义炒作房价”， 3 / 22 标志着打击学区房炒作上升至新的高度。展望后市，房价仍然是不能触碰的红线，城市房价若出现非理性上涨，调控加码必然紧随而至。 2、土地“两集中”拉开序幕，供求环比增长明显；华东、西部溢价高企，华南热点城市预期较强，东北表现分化 全国重点55城宅地供求量环比增长明显，整体溢价率升至25%。华东上海、南京、杭州零成交，地市热度外溢至三四线城市，徐州、常州、盐城等区域多个新晋地王产生。华南广州高热领跑，4宗地达摇号阶段。西部重庆整体溢价率43%，西安非限购区域预期提高。东北长春表现平淡，沈阳成交热度集中。华北、华中和海西区域成交以核心城市市县及三四线为主。 5月，多个城市首批供地将陆续出让，对土地成交规模和热度形成支撑。宅地集中供应下，城市间及城市内部分化将进一步加剧，预计核心城市、强规划区域地块竞争将趋向激烈。 3、房企境内融资利率持续上行，广深多城主流银行调涨房贷利率 房企端，资金面维持偏紧，融资政策影响持续发酵，房企融资总量维持下行趋势，4月房企融资总量同环比均有下降，境内融资利率上升趋势明显，房企融资成本走高；居民端，全国首二套房贷利率已连续三个月上升，其中广州、长沙、重庆首贷利率涨幅明显，深圳主流银行陆续开始上调利率。当前核心城市主流银行已陆续上调利率，预计未来热点城市的房贷利率将或将进一步调涨。 4 / 22 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 全国客户看房热度指数略有回落，仍处于高景气区间。 根据保利投顾研究院监测，4月全国客户看房热度指数为145，较上月略有回落，基本持平近四年同期，为去年下半年月均水平。“银四”中下旬集中推货、需求持续释放，客户看房热情维持。 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。 1.2 全国新房供求走势 1.2.1全国供应 全国供应月内呈现“翘尾”，房企供货积极性提高。 5 / 22 4月重点40城商品住宅供应面积3240万㎡，环比上升29%，同比下降4%。“银四”供应前低后高、翘尾明显，房企积极抢收“五一”节点，供货节奏提速，高于去年5月供应规模。 图：全国40城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东供货积极，中西部核心供应充足，其他区域平稳推货。 华东区域供应积极，环比上升30%，高于近三年同期水平。上海4月中下旬恢复供应、分批开盘，加大产业新城供应量，满足刚需市场需求；杭州、南京下旬供应放量，月度环比增长6-8成；常州、苏州等多城土拍火热带动市场热度提升，房企积极推货。 华南区域供应现分化，同环比分别上升21%、44%，规模接近2018年、2019年同期水平，显著高于去年6月供应量。广州供应环比翻倍，为去年月均的1.5倍；佛山供应放量明显，惠州维持相对高位，超过去年12月水平；深圳、东莞供应量仅为去年月均的4-6成。 华中、华北和西部整体供应平稳，核心城市供货加快。华中武汉 6 / 22 供应规模连续两个月高于250万㎡，接近去年底供应水平；长沙供应逐月平稳增长；华北北京、青岛等城供应量持平去年月均水平；西部成都环比增86%，为去年月均的116%，重庆供应量基本持平上月规模。 东北、海西核心城市供应稳步放量。东北长春、大连环比增幅明显，但仅为去年月均的6-8成；海西福州、泉州供应有所放量。 1.2.2全国成交： “银四”表现亮眼，成交量维持高位，领跑近三年同期水平。 4月重点40城商品住宅成交面积3221万㎡，环比微跌5%，同比增长23%，较2019年同期增长9%，“银四”表现突出，领跑近三年同期水平。在全国整体供应进一步提高下，市场延续“小阳春”热度，成交规模接近去年10月水平。其中，一线城市热度表现分化，二线供需两旺，热度维持，三四线市场略有下滑。其中华东维持高景气，华南表现分化，深莞政策强压制、广佛热度高，华中热度提升，西部核心城市持续引领，华北相对平稳，预期无实质性提振。 “五一”期间全国30大中城市日均成交同比微增2%，较2019年增长17%，“节点效应”较为显著。上海、广州和杭州等多个热点一二线成交明显上升，佛山、泉州等重点三四线供应带动成交，深圳、东莞和合肥等部分强调控城市市场热度有所回落。 7 / 22 图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.3 分区域城市成交走势 华东热度轮动；华南外溢势能延续；华中核心城市持续改善，西部核心城市热度维持，海西热度季节性上升。 全国各区域延续3月市场热度，除海西、东北成交同比下滑外，其余区域均有不同程度上涨。其中华东、华南热度延续，都市圈二三梯队城市热度较高；华中热度提升，核心城市武汉预期持续改善；西部核心城市热度延续，重庆、西安表现亮眼；海西供应带动成交提升；东北、华北市场表现平稳、供需节奏偏慢，石家庄、长春等回归去年月均水平。 8 / 22 图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东核心城市热度延续，部分城市调控后热度外溢至近远郊。华东上海受3月供应不足影响，需求后移至4月逐步释放，大批新房入市刺激客户积极看房，节前多项目开盘触发积分制且售罄，闵行、宝山、青浦等区表现较好。南京供需两旺，成交规模为近三年次高位，栖霞、雨花区多盘开盘即罄。合肥、宁波调控后限购区交投回落，热度外溢至近远郊，合肥肥西远郊区域、宁波部分限购圈边缘热度提升。徐州、衢州和绍兴等受核心城市土拍“两集中”外溢影响，土地市场火热，进一步推升楼市热度，触发调控加码。南通月初被约谈后跟进调控，市场有所降温。 华南核心城市表现分化，外溢势能延续。广州供应放量带动成交上升，调控政策加码下客户入市意愿提升，市区及近郊项目涨价后去化依然乐观；深圳市场平稳放量，二手房成交量回落明显，成交量同 9 / 22 环比降幅均超2成。佛山热度维持，市区高性价比项目去化较好，临广片区金沙洲、三山新城、陈村等板块在陈村TOD地王带动下，价格上调但去化表现一般；东莞调控政策趋严，客户观望情绪有所上升，成交仅为去年月均的5成。珠海内需支撑叠加外省客回流，叠加承接东莞外溢需求，市场持续向好。 西部核心城市热度延续。成都成交维持相对高位，为2020年以来次高峰，但首付提高政策影响部分改善客户入市。重庆受供应回升以及集中供地热度带动，市场氛围活跃，成交持平2020年10月及2019年12月，多数项目收回折扣、暂停渠道。西安主城供应短缺下西咸新区等外围热度加剧，多项目开盘即罄，价格上调明显。 华中核心城市持续改善。武汉供需双旺，成交接近去年10月水平，热点板块项目表现较好，供应较多竞争激烈板块去化一般。长沙、郑州热度延续，成交集中热点板块高性价比项目。 海西市场季节性改善。福州供应增加，市场热度提升；漳州成交提振明显，为近三年新高，部分项目上调价格。 华北、东北市场整体表现平稳、供需节奏偏慢。华北北京、青岛成交环比持平，市场平稳；石家庄进入常态续销期，量价齐稳。东北大连热度延续，量增价稳；长春市场供过于求，客户持续观望。 10 / 22 2、土地市场 2.1 全国土地成交走势 “两集中”拉开序幕，土地供求环比增长明显 4月全国监测55城宅地供求量环比增长显著，规模高于近三年同期水平。22城首批集中供地陆续落地，供应恢复明显，成交有所放量。土地供应8883万㎡，环比大涨127%，同比上升15%；成交6272万㎡，环比上升48%，同比下降14%。 分线来看，一线城市广州