2025年上半年肯尼亚房地产市场研究报告

宏观经济

• 2025年肯尼亚GDP预计增长4.5%，通胀率维持在CBK的2.5%-7.5%目标范围内。
• 全球经济增长放缓，预计从2024年的2.8%下降到2025年的2.3%，非洲地区经济增长预计从3.5%上升到3.7%。
• 肯尼亚经济预计增长4.5%和4.9%（2025年和2026年），与非洲地区趋势一致，但面临政治动荡和示威活动的下行风险。
• 肯尼亚经济多元化，不依赖自然资源，是区域商业中心，但过去六年建筑和房地产部门增长有限。

资本市场

• 央行逐步降息，商业贷款利率下降，经济保持稳定。
• 肯尼亚FDI相对稳定，达到15.03亿美元（2024年）。
• Linzi 003基础设施ABS发行成功，为Talanta体育城项目融资，吸引机构投资者。
• 肯尼亚先令对美元保持稳定，但对英镑和欧元波动。
• 外侨汇款达到历史峰值，2024年增长18%，2025年第一季度增长3.2%。
• 肯尼亚证券交易所尚未充分利用，多数公司表现不佳。
• REITs作为投资工具兴起，Laptrust Imara I-REIT和Acorn的ASA D-REIT和ASA I-REIT表现良好。

基础设施与政策

• 公共债务限制基础设施支出，但2025/26国家预算增加道路发展资金，并利用PPP模式。
• 欧盟资助的kwa Jomvu–Mariakani高速公路项目正在进行中。
• Dongo Kundu SEZ吸引物流、制造和贸易投资者。
• Rironi - Mau Summit高速公路项目重新招标。
• Northern Bypass道路翻修项目获得批准。

办公室市场

• 办公室市场表现稳健，甲级写字楼吸纳率提高，租金稳定。
• 高质量、价格合理的空间表现良好，缺乏适应性和ESG绩效的物业面临压力。
• 共享办公空间和BPO公司需求强劲。
• 开发商减少新项目开发，2025年上半年没有重大甲级写字楼竣工。

零售市场

• 消费者收入下降导致零售额放缓，购物中心客流量减少。
• 大型购物中心租金稳定，但小型零售店和本地连锁店受益于Jaza等品牌的增长。
• 超市向住宅区扩张，以应对购物中心客流量下降。
• Carrefour和Naivas等零售商扩大业务范围。

住宅市场

• 贷款环境逐渐改善，商业银行对私营部门的信贷增长。
• 甲级住宅市场稳定增长，销售价格指数和租金均有所上升。
• 供应受限，开发商转向中低收入群体。
• 未来三个联合国总部设在内罗毕，将增加对高端住房的需求。

酒店业

• 酒店业增长放缓，但国际游客到访量上升。
• 联合国旅游组织将肯尼亚列为非洲第四大旅游目的地。
• 非洲酒店集团加强在肯尼亚的布局。
• 豪华生态旅游和可持续酒店发展兴起。
• 服务式公寓需求增长。

工业

• 制造业和物流业增长，出口加工区发展迅速。
• 冷链设施和绿色制造设施建设取得进展。
• Tatu City SEZ和物流园区发展迅速。

替代市场

• 教育基础设施、医疗设施、廉租房和目的性学生住宿发展迅速。
• 大学投资现代化基础设施，学生住宿项目通过PPP模式推进。
• 医疗保健领域出现零售集成医疗设施。
• 廉租房项目进展不一，面临融资和官僚障碍。