大摩周期论剑：稀土、金融、房地产行业更新

大摩周期论剑：稀土、金融、 房地产行业更新-20250611_原文 2025年06月12日11:36 发言人100:00 各位上午好，欢迎来到摩根十案例每周三的这个周期论笺的在线直播。今天是6月11号，我是张磊为首汽车材料行业的分析师。今天的话我们讨论几个主题，一个是我们地产行业的首席Steven最近刚写了一个华润置地的一个深度的报告会，讨论一下这个公司的一些战略性的一些改革。然后接着我会讨论一下最近大家关注度比较高的稀土，尤其是在中美贸易谈判中，现在的这个战略的重要性逐渐凸显。然后最后我们金融行业的首席，他们对最近在北京有一些调研，以及最近他们对整个金融体系系统的这个周期比更加有信心。他会讨论一下为什么。好的，我不多说了，我把时间交给思文。 发言人200:52 好的，谢谢Rachel。大家上午好，我是Steven。我们上周四发布了一篇关于华人置地商业资产的这样的一个深度报告。在大部分投资人仍然聚焦于住宅开发是否已经止跌企稳，来决定是否投资房地产板块的时候，我们给市场提供了一个全新的分析视角。尤其是考虑到在目前全球政治局势关税以及科技颠覆等不确定性因素的大背景之下，能另辟蹊径走�自己的独特道路，不受到这个外部因素干扰，显得尤为难能可贵。而我们认为华润置地就是这样一家在房地产下行周期里被许多投资人遗忘掉的好公司。尽管在整个房地产市场仍然处于于一个疲软的状态，成交量经历了自去年四季度以来持续六个月的修复之 后，在今年4月4月份开始再次掉头向下。但我们认为华润置地目前处于历史低位的估值水平，已经充分反映了市场对于房价以及中国3D也就是债务通缩以及人口老龄化的这个担忧。 发言人202:03 以下我将为大家详细讲述一下华润置地的投资论点。首先，在经历了超过20年的商业地产扩展之后，玩置地已经从一家传统的住宅开发商成功转变成目前住宅与商业并重的地产运营商。截至去年年底，公司拥有92座已经开业的重资产商场，当中85%的商场都是以中高端的消费为主。另外，公司还有23座正在建设以终端消费客群为主的商场，预计在2025到2028年陆续开业。作为中国其中溢价规模最大而盈利能力最强的商场运营商，华润置地在2022年首次提�从资产拥有者逐步转向估值水平更高的资产管理者的商业模型。我们认为这是一个正确的战略性决定。 发言人203:01 在去年的三月份，公司成功的在深圳交易所成立了自己的公募商业位置平台。经过一年的发展之后，华润商业率从今年3月份开始可以进行首次的扩募，以购买更多的华人置地的商业资产。因此我们现在对于华人置地如何在可见的未来逐步的转型有了更高的信心和可信度，并且预计公司的资产�售速度将在资本市场的加持之下，在未来几个季度明显加快。考虑到华润置地已经建立了在资产�售和资本循环方面的业绩记录，我们相信这个战略转型将可持续性的提高。公司在未来10到15年的利润和股息的表现在我们这个深度报告里面，我们透过情景分析，把这个战略转型具体化成数字的一些预测。具体而言，我们对华润置地的投资新物业做了两个独家的深度分析，来测算公司已开业的这92座商场的价值释放潜力和如何通过资本循环来支撑股息的增长。 发言人204:15 我们有以下四个重要发现，第一，华润置地目前拥有大约400亿的潜在商场资产，可供未来3到5年分 拆。而且生菜的价值会比账面价值高🎧20%，而且可回收大约290亿的这个资金。第二，环质地的资本循 环可在2040年前把目前的资产规模扩大百分之90到174座商场，助力其成为中国高线城市里面无可匹敌的商场运营商。第三，我们预测华润置地2030年和2040年的经营净利润将分别达到目前水平的1.6倍和2.5倍，占公司的总核心利润的60%和70，相比起目前的40%水平有非常明显的提升。第四，在快速增长的经营性利润的加持下，华润置地可以逐步提高的自己的分配比率，从目前的37%逐步提升到长期潜在水平的50%，相当于从2030年起有超过8%的股息率。 发言人205:26 我们以上的利润和股息率的预测全部基于华人置地的经营性收入增长，而不需要依赖房地产市场的恢复。也就是说如果房地产在接下来的一两年能有一个止步回稳的这样的直接回稳的这样状态的话，我们的这个利润和股息率将会有一个upset。此外，虽然中国疲软的宏观经济已经困扰了投资人一段比较长的时间，但我们认为持续下降的这个利率和一二线城市新房价格�现初步稳定的苗头，将会对我们刚才说的这个利润和股息率也提供一个潜在的上升空间。 发言人206:07 在估值方面，尽管华润置地的ROE跟区域内成功的资产管理者，比如说凯德集团和佳明集团相比处于一个相弱的水平。但還质地目前七倍左右的这个formerp1比起凯德集团和佳明集团有超过60%的。这样随着华润置地业务转型故事逐步实现，我们认为这将为公司未来几年以及往后一段时间提供持续估值上升的空间。所以简而言之，我们认为华润置地是一个高股息加估值提升的标的。而且外加一线城市房价在未来几个季度逐步趋稳所带来的利润。而在我们把华润置地列为地产行业的首选股，并且认为这将是中国房地产板块未来十年风险回报最好的股票。以上是我的分享，好，我把时间交回给ratio，谢谢。 发言人107:07 好的，谢谢Steven。我就聊一下最近大家关注度比较高的稀土行业。因为稀土目前在关税的贸易谈判中，起到了一个非常决定性的一个安排。那我们就讨论一下这个整体中国在整个稀土全世界的这个板块中，在不同的环节中到底占比有多大。如果美国想要去整体的区域中国化的话，他有没有可能需要多久的时间？ 发言人107:38 中国的话它的稀土的储量和现在目前矿的产量占全球大概六十多。之前的话产量可能占97、98。但是在中国大量�口之后，稀土卖的价格比较低，那会儿就传的就是稀土卖�了白菜价，或者比白菜还便 宜，所以中国我就开始在逐渐的收紧这件事情。首先就是收紧了很多这种非法的开采，然后需要开票。后来就逐渐收紧了整合了稀土的矿端的供应链。目前的话稀土的矿就只剩两个公司了，一个是北方稀土，就是以前叫包钢稀土的。然后还有一个就是中国稀土。所以整体来说就是一南一北，把整个的稀土在矿业端基本上全部整合成了为两家公司。 发言人108:29 然后每年的这个矿的生产由国家来给这个配额，所以就说他按照每年对需求的预测来给一个配额，就是产量增长多少，那么整体把它维持在一个供需基本平衡的状态，然后对这个稀土有一有就某些年份还会去进行一些收储来就是把股价要不是把稀土价格撑在一定的位置上，所以国家的目的是希望稀土不要太便宜。那因为这个还是一个相对比较污染的，而且是一个战略性的东西。你开采�来，然后留了这么多污染在中国，如果你还卖�特别便宜的价格是没有必要。但是也不能太贵，太贵的话就会让海外逐渐开采它的这个稀土�来。 发言人109:14 所以就达到这样的一个平衡，就是比你海外的成本低，但是又不能高到海外有太高的利润才愿意大规模的重启，大概就是这么一个状态。二三年开始的话，国家意识到稀土的冶炼、分离、加工包括这些金属以及它的核心材料的这些生产技术。比如说这个稀土永磁的技术是非常难在海外，就是中国已经领先于海外了。最早这个技术海外是有的，但是目前中国已经不断的叠加更新之后已经领先于海外了。所以二三年开始这个技术变成了一个禁止�口的技术，各方面的文献也不会�来。所以就是说从你二三年开始，你可以理解为中国不再去跟海外分享任何的技术以及设备的�口，所以这个技术就跟海外会�现更多的断层。 发言人110:09 海外现在有的当时从中国拿到的可能是我们之前二三年之前�口的东西，然后24年�口的�台了这个稀土管理工作原则，更加重申了稀土的这个资源完全归国家所有。所以私营企业是不可以允许稀土的，然后绝对不允许�口，非法的�口。所以从今年4月份开始，控制稀土的�口，�稀土的�口需要有许可证。 发言人110:40 现在我们讨论的这些主要都是在这17种稀土中的。主要的中东稀土就是七种，是现在是需要有�口许可证的。轻稀土的话其实海外也有比较多，美国的monthpass其实主要就是轻稀土，它没有中重稀土，但是澳洲的finance的话是有中东基础的。然后如果想要去中证稀土，在中国的话，主要是南方地区，一直到广西，然后到缅甸，然后都会有这个中证稀土。所以海外的话，缅甸还是一个比较大的一个中证稀土的�产国。 发言人111:14 那讨论一下就是如何替代中国，取消这个替代就是不依赖中国这个供应的话。因为如果说继续这种各种各样的贸易保护情况的话，中国如果持续性的不允许�口或者控制�口的话会是怎么样？因为现在这个 �口许可证，他也只是说民用方面可以�口。你告诉这个许可证的这个process军用还是不可以的。那么海外如果想要军用的话，只能依靠自己了。所以最近的话这一个多礼拜来主要的问题就是海外投资者问我们的问题，就是如何去替代掉中国的这个。那我就来讨论一下这块。 发言人111:52 从矿的供应来说，稀土虽然叫稀土，其实是不稀缺的。但是各个国家因为它的战略性，更希望是把它放在自己的土壤里不开发。而且整体的稀土的它在冶炼加工的环节是非常的污染的，所以各个国家都倾向于留在土里不开发，这是一。第二，就作为一个战略储备了。然后第二的话，就是如果开发的国家，比如说美国和澳洲，因为前些年中国也禁止�口过。然后美国和澳洲意识到这个的严重性之后，就重启了他们自己的矿山，那mountainpass，美国的mountainpass和澳洲的lines，他们因为这个污染的问题，所以他们在本国挖完了之后，把它的主要的东西，全部运到了第三方国家。Mountainpass是运到中国来，然后澳洲的linus是运到马来西亚去做分离处理，就是说污染不要留在他自己国家，所以这个是目前的一个方式，缅甸的全部是运到中国来的。 发言人112:58 如果说要开始重新去重启这些矿山，或者是加大现有的产能，然后这个肯定是需要一段时间的。现在正常的一个绿地的项目3到5年，按照中国速度3到5年是必须的，至少的各个国家现在的开矿的环境其实是越来越差。所以我们国外的同事认为说可能要十年以上才能热把海外的矿山大规模的重启。所以就是大 概这么一个概念，因为海外现在确实就是属于你在地缘稳定的地区，就是政治稳定的地区。那他肯定有很多环保，社区问题。如果你你你不在这些矿业比较成熟的国家去开矿，那有各种各样的基建全都没有。所以各种方面的问题再再来，就是说你要想去开，还是需要蛮多长的时间的。矿确实不稀缺，但是开发需要时间。 发言人113:57 剩下来的就是第二个环节，就是这个分离也链分离。你有很多很多种元素，这个稀土里包括了很多种稀土，你要把它一个一个的拆�来，分离�来。这个环节，第一就前面提到二三年，我们就不再�口这个技术了，不再分享这个技术了，所以你的这个技术本身是有一定的优化。第二的话就是这个环节非常的污染，所以如果更多的矿开�来，然后需要在中国以外的地区去做冶炼和分离的话，第一他可能技术相对落后一些，这个带来的就是成本，成本肯定会差异很大。第二的话，就是这个呃你肯定是要告诉当地的各种环评，环境许可证等等，就包括马来西亚来了，在马来西亚都会有各种社区的抵制。因为大家都知道你是污染的。所以这个会有漫长的一个批的过程。我们假设你的技术OK你还有批的过程。 发言人114:57 那最后一个环节我觉得是比较难分复制的。但是老外目前还认为这个是一个很容易的事情。这个永磁就是老外跟我的说的，都说这个不是rocketscience，为什么我们不能做？其实这个东西在中国过剩跟他是不是容易是一点关系都没有。 发言人115:15 老外老认为这东西在做中国过剩，那就肯定非常容易。其实不是的。你举个例子是那个锂碳酸锂很过剩，这个东西在海外到现在为止也很少�得来，就是你澳洲那几个项目没一个大规模�的来的。就是说这东西确实在中国过剩，但它确实是有技术壁垒的。所以短时间内想要在海外去复制这件事情是非常难的那几个海外的项目，每一个也就是非常小的量，都是好几年以后�来还是1000吨、2000吨。中国的企业都是几万吨的这个产能