十四五回顾与十五五展望：展望商业地产市场

世邦魏理仕中国区研究部2025什5月 十五五2025是十四五的收官之年：回毕这五年的中国经济和商业地产市场，虽有新冠安情、瓯易战、人口见顶、房地，产去杠杆等前所未见的排战-老逆袭米，但更右到“3060”和双循环战玲性进、基础设施公英R上Ⅱ市场开启、人工智能等关键科技值此之标，世邦樊理仕（CB）准出十四五回顾和十五五反单系列报告，记录中国陪业地产市场在这波澜壮司的五年里的三大趋势和变革，升探素驶向下一个五年的新航路。相比于需求的尚期性回落，供应过燕是当前中国一线城市办公楼市场的更大症结所在在滤市规划调整和行业去汗的共同推动下，涉办公用地供应在十三五后已经开始退北京护减供地办公楼供应的传导已初现汇：办公供志平衡有望在十五五非间得到明显改老；上海主城两务功能集聚区的办公楼培供座预计仕2028午片升始同剂五五期间一线城巾楼龄30年及以上办公残总面积将从14万平方米急速腾胀到1022万平方米，政镜发力孕量皇新闲胃士地收储转性和老旧项日调改加速存率出洁，丰拜供斋平候，性动尚穿区向综合活力区升级转型的羊恶途径楼宇宰间的垂百牛态平构助力业主捉升运学表现 •••••十四五突所学育的高质罕发感的茁壮生机本报告核心观点恰连具时 展望系列 回顾和 *· 2C ≤E C3RC IN 报告目录01供毛失衡的正结02悄然转自的工址供应03则速中的行量忘新 供需失衡的症结十三五和十四五期间新增供应高企是不断推升空置率的主要原因 世邦魏理仕研究部供应端调控是办公楼市场的当务之急中国刃公楼市场上经历空置率走高和租会卜行心战，截至2024年，伞国办公楼平均空直举举升至23.5%的历史新高，当年亦灵得历史人让金跌6.9%6展管投资者租业士普压扰工2023三以类办公告求泵苏动能不，但当回右四人一线域市过去十五年的发轨迹，我们发坑每人五年时没约净吸纳量基本等同，显然，十三五和十四五午均330力平方米的新总供座（较十二五期间培长超过60%）足不断推升空直率的主要原因，而期间留易战、新冠疫情等变里令设想中的需求线生增长欢以如期兑现更进一步大了短期市场的去化压力。CBRF改为，在中国经济仍面临结控性转型和外部复专环境桃战情况下，供应侧调整是重塑办公楼巾场平衡最具要性和有效性的举措。给我们注入信心的是，从宏观政策、房地产行业到土地市场的转已然发生，这预示若中国办公楼市场正驶向“控制塔至、优化存望”的新车道，世邦魏理仕研究剂 悄然转向的士地供应城市规划引领，十三五后一线城市办公用地供应开始回落 世邦魏理仕研究部城市规划引领，十三五后办公用地供应回落十地供应是房地产升发烂设的前置指标。通过对历史效据的疏理，我门认为日前一线撼市的刃公楼供应过划足十二五期间土划供应高格的回波，而值得注受的是，！二五以来京沪两地的激办公用地供座持续大幅回落，十四五的年均供地规模仅分别相当丁十二五期问的19%和34深圳的供地规模在十三五达峰后也开始下降。土地供应趋势变化的背片是城市规划的调整。一五和十二五足一线玻十商务东苹区现划的中蔡地阶段，包活北京丽泽塑京；二海虹桥商多区、北外和徐汇滨江：深划前海等今天引人洞日的新兴商多区忌设开发均始于这十年问，北京是国内最早启动调控商办至没规模的城市：2115年频布的北京丰新增产业的禁止和限制目录珀求“东、内、北五不南四坏以内禁上新规划大型商业地产项目”巨改举力度在十三五期间进一步收紧。紧随其后，上海和深圳在2035城市总规和十四五规划义件中也出玩了合理控制萨办用地供应规恒利节表的相关衣还，【详见第8页）世邦魏理仕研究部 世邦魏理仕研究部房地产去杠杆加速开发产能出清，办公楼供应将迎来中长期下降趋势2020年8月，住建部和央行推出“二道红线”融资新规并于2021午起全面推行。随若对房企杠杆率监管的趋紧，近年来各类房地产开发建没活动持续缩，2024年，全国办公娄新开工面积月均158万平方米，不足2020年的三成。CBRE认为，去杆驱动的结构转型让十四五成为中国房地产行业发展历程中的一个关群节点。这一过栏中开发产能的加速法预计将在未来510年杉成一个时段的供应低谷，而刃公楼供应的水位线也将随若市规划方针的调整和房产行业的转型迎宋中长期的下降趋势。世邦魏理仕研究部 世邦魏理仕研究部北京：控减供地向办公楼供应的传导已初现曙光CBH的数据显示，北京优质办公楼新培供应的最近一个波摔出现在2019-2023年，与十二五的工地共应高峰期之间有5-10年左右的跨度调减土地供应的影响将在十四五后期和十万五期间逐步体现：2024-2028午预计北京优质办公楼年均新塔供应31万平方米，较此前五年的择期下降60：而过去15年的年均净吸纳率约36万平方米。这意味差北京忧员办公楼的供需平衡有望在十五五期问得到明显改善世邦理仕研究部 效洁来：中欢，1可克，32555月 世邦魏理仕研究部上海：十四五主城商务集聚区供地超势下行与北京一样，上沟涉办公土地供应在二五到全市范由内的高点，七后总休呈波浪下行E不回之>在于，十三五期用些2035年城市总体规划，上海新兴商务区建设力度显大，由此仕20182020午在一央活动区和城市司中心等商务功能集验区形成了第二波集中土地供应，十四五期闫，尽管上海五大肃城区域的涉州公手地供应有所均加，但子城商年疑区内的供应叫显收效：2021-2024年年均供吨40万平方米，分别是十三五和十二五期间的44%和39%上海核心商务区内涉办公用地供应长期稀缺，还去14午累计供地的规划驻筑而机！不足90力平方米，仅为伞部供地的2%世邦魏理仕研究剂 世邦魏理仕研究部上海：预计办公楼新增供应在十五五后期开始回落由于「二五私丨二五[期的两次供地床冲，上海办公楼新增供应在2015-2017年迎米高峰，并在此后进入由核心拓患区和新兴商务区供应主导的高位平台期。综合土地出让划形成楼宁供应的时间跨度（510午），两轮供地高降期的时间：以及十四五以来城市规划和土地供应的超势判断，我们预计上沟土城商功能集区的办公楼新增供应将在2028年后开始回落，供逆持续缺的核心商务区有望率先重建供需平衡。世邦魏理仕研究剂 03加速中的存量更新调减并行，十五五将迎来存量楼宇优化提升的爆发期 世邦魏理仕研究部老龄楼宇急速扩容，发力存量更新恰逢其时存一用地和项三调改是疏解办公楼供应端压力的另一条重要路径：CBRE研究数批显示，十五五将是一线城市楼宇老化的加速期：到2030年一线市楼龄30年及以上办公项目的总而积将从日前的114力平方米急速膨胀到1022小平方米。自2023年开始，各地已陆续出台存旦廷筑.用途调整政策2021年国家出台专项债券咨金回购和收储推动行串土地走活：2024年以米，我们注意到上海徐汇，虹口，静安均有商办用地被调整为在宅用途，漠划、广州、抗州等成市也出现了似案例。（详见尝16页）另外，去年二十用三中全会审设通过关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定，续期政策”这一业界长期关注的议题纳入在2029年底前需要完成的一系乡改革任务内。CBRC认为：这将为系统性的存量商业地产调改和提升设置品年更的庆具机制。世邦魏理仕研究部 世邦魏理仕研究部调改是国际市场上存量楼宁优化和山清的常见举措国际市场上不乏调整办公楼用途的实战：心BRE在关国监测的40个市场中，越垒2024年三季度有超过750栋办公楼（总计了，100万平方美尺）计划或已被改变用途。由于中心区长租公实空置率仅为5.3%，而刃公楼空置率高达19.6%，且自2020年以来前者累计租余培长为22，后者仪为1%，长租公寓成为改造用途中最热门的选顶：越至2024年三率度，在所右正在或计划被改逆的亦公楼中，超七成将变身长租公寓，该比例较一年前亦增加了26个白分点在英压伦敦，投资者任2022午至2023午期间购入约210万平英只位于伦教十心区的办公楼面积并对其进行改造利用途变更，医疗设施（50%）利酒店（34）位列改造计划的前两位"："Risin Off f.orvrsicr: Marg lelpit: Scioigplite:C.ti:' , CnRr US2s≤arch,2023年3"Simeng (i"fise Ione i1 Pipeline wil koas- H.isiness-CenTDu1a1:C5REL5 eti, 2024年119J"a: ap-te attract: London' s ever-chzrging invest ne 1-narket',世邦魏理仕研究部 款：世，202 世邦魏理仕研究部重塑办公楼用途，是物业更新，也是区域盘活图表12：美国办公楼空置率（分区位和等级）图表13：前避开发各功能配比情况办公楼月途改造不仅足单栋筑的优化利用，也对进一步激发商务区的整体活力具有积极意义，产城础合超势下，商分区内办公和居■综合活人区域■产务办公区城團住人群对商业、医疗、教育等配套设施和服务的需求不断增长：具备物业供龄多样性的区城，办公楼去化优势更大。在美国，各等14.8办公茶Prine级级办公楼在综合活力区的空三率均三单纯17.542%两务办公的区域”。在国内域市二，上海前滩是综合活力文域发尽的典垂代表，多元平衡的业态配比让它不仅是一个CBD，更是一座24>时活力微城市22.3图表14：前逆和其他新兴商务区租货情况对比10以办公楼租赁表规来老，自2016年第一栋办A级公楼交付以叉：前滩仕市场上行和下行内人25阶段的云化均显署优于基其他新兴商务区的平均水平，肯滩28.5B/C级d:"stapi ig lor srrow' s ties: fvetering Resi.ie 1d3 1.1vit:rant II n Fry 1 :*, C.3Pr L.5 Re*:, 2072年其化新兴京务区9：支公等、商业算、另仁治套山经会为，+十空置率(i)1：公一在5-10方半米动过行分：以目化，交的：世，25空井长持5个万以上：双扫至5年第净支我叉：5：，2025年5世邦魏理仕研究剂 世邦魏理仕研究部空间功能加减法响应租户需求绘改变整栋梭宇丑途外，有针性地将部分办公后改造为配功能区域将有助于业主有激双的市场竞争中改善相户体验，提升楼宇综合表现CBRE2024年中国区办公楼租调查中揭示，71需的受访租户认为配套设施和服务会影响企业续相和搬迁决策，足仅次于成本的第二大因素。租广对于楼内活动举办场地、共亨会设室等灵空问，楼内餐饮和商业配套设施无为主视世邦魏理仕研究部 世邦魏理仕研究部打造未米楼宁的垂直生态体系在传统办公配负设施以外：业主也可以考虑在办公楼宇内融入居件、文娱、社交等多种用途，打造相互试能的直生态体系，位于上海蒂消区的亚洲大总就是一个突限传统调改框架的“非洪型”案假；受2019年上海市演艺新空问运营标准多新政的推站一允许演出场次每年不低于50场、观众序不少于100座或面积不小于200平方米的位于办公楼、商场、园区的标准则场转换为注艺买空创，非洲大原自2020年以来计续将部分空间调整为洁艺所，兰对相关楼层依据剧院要求进行消防改造，载至2024年楼内已告至19个范艺空间，共计座位做3,248个，总面！4.了00平方米，井带动相关产业链企业入驻，成功地将一栋运营况一服的办公楼转型为上海文化产业和剂劳的地标之一，无独有偶，位于东六的涩谷之光这栋182米启层尚多办公偿将办与剧院、尽示、丧业秉直整合，办公接再在设右可容纵约2.000名观众的院：“东急TheatreOrb”之上：近年来，楼宇空的垂直重构工在获得更多开自政策层面的灵活度和支，去年6月出台的上海市推进商务楼宁更新捉升的行动方案（20242027了）》明砸起出，对存量楼宁分类施策更新提升，结合实际需妻推动空间融合女合。去底，北京出台老旧低效楼宁更新实施办法（试行」！鼓励楼宇空间与周边资源的每合、集与高效利用。在符合规划和安全等规定的条件下，在类宇内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利、为务服务等功能，世邦魏理仕研究剂 世邦魏理仕研究部结论持续登升的空置率和加速下消的租金使办公楼市场的供过于求在十四五期问被置于紧光灯下，相较于近两年的疲弱需求，